房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 就产城开发与传统房地产开发的不同之处，中国联合工程有限公司总建筑师方晔表示有以下几点： 首先，产城开发是以时间换空间。产城开发相对更慢，周期更长，做产城开发就要对城市未来发展要有充分了解； 其次，要善于整合上下游产业链。除了要做好策略、招商、运维，还要做好金融产品机构的衔接、政府产业导入的衔接等； 再次，产城开发需要重点关注企业和人群。传统的房地产开发需要注重的是销售和物业，而产城开发不同，因为它服务的主体是人，所以更需要西思考如何围绕人的生产、生活、社交特性来定制产品； 最后，营造城市区域，懂不懂造城也很重要。做产城开发时，项目的设计方案和政府规划、企业需求要相匹配。 谈及产城开发的趋势，他表示：产城不是每个地方都能做，资源会更集中化，向中心城市导入。所以做产城开发，就要盯住中心城市，盯住城市中主导方向产业的人和企业。
每到月中，最重要的一件事就是看经济数据，尤其是在目前经济周期切换的关键时期，及时观察经济的边际变化变得更加重要。 我们曾经给大家讲过，每个月的经济数据大概分几波，最先出的是PMI，一般是当月最后一天，这个能比较早的反映经济增长的趋势，吻合度也很高。然后出的是通胀和金融数据，一般在每个月11号左右，前者包括CPI和PPI，能够衡量经济是否过热或者有通缩风险，对货币政策有明显影响。后者主要是看社融和M2，能反映实体经济信用扩张的程度，对未来的经济增长有预示作用。最后公布的是工业投资消费和房地产数据，一般在每个月中的14号前后，这个就是实打实的经济增长数据，能够相对全面的反映经济复苏或者衰退的情况，过去因为房地产在经济中的占比很大，所以房地产单独的数据也非常重要，主要是看房价和销售、投资量。 前两天我们给大家分析了PMI、金融和通胀数据，这些数据出的比较早，从前面几个数据来看，复苏还在继续，但强度有所减弱，并没有切换到强复苏，再加上货币政策边际收紧，所以市场一度反映比较消极。 今天又公布了最重要的增长数据以及房价数据，总体来看，数据基本符合预期，经济的弱复苏还在继续，但并没有显示出强力复苏的迹象，和此前各项领先数据的情况基本一致。具体来看，有这么几个信号值得关注： 跑得最快的是房地产，正增长进一步加速。熟悉我们的朋友都知道，今年我们反复提示是一个房地产的大年。尽管我们认为房地产行业从长期来看已经进入下行通道，房价会加速分化，房地产作为投资品的时代已经结束了，但是这并不能否定短期内今年地产复苏的现实，如果是刚需，从去年下半年到今年上半年都是一个不错的买房和换房时点，今年的地产数据已经完全印证了我们的判断。 7月70城房价有59个都是上涨的，但涨幅都不大，刚需划算，但投资价值很小，远远跑输股票市场。房地产销售和投资也在继续复苏，分布增长9.5%和11.7%，1-7月都是正增长，而且比上个月明显加快。这也是经济弱复苏的一个重要推动力量，和金融数据中房贷的修复也是吻合的。 其次是基建，基本接近正增长。1-7月基建投资同比依然下降了1%，但降幅比上个月收窄了1.6个百分点，还算是不错的一个数据了，比制造业投资好的多。主要原因还是在经济下行期，政府主导的基建投资承担了更多逆周期调节的作用，尤其是疫情之后，各地提前上马了很多项目。当然，这些项目能够落实下去靠的是融资的配合，地方政府今年新增的专项债还是发挥了很大作用。 不过前面我们也讲过，这轮刺激和2009年以及2016年那两波还是没法比的，总体力度不大，主要还是考虑两点：一是前两轮刺激之后留下了很多地方政府债务，而且大部分举债方式很不规范，现在还处于消化期，中央不想再走老路。前两天被推上风口的贵州独山县就是个教训。二是很多地方基础设施已经相对饱和，继续投资的社会效益不高。 表现最差的是制造业和消费。 先来说下制造业。1-7月份，制造业投资同比下降10.2%，降幅虽然比上半年收窄1.5个百分点，但这个下滑幅度依然明显大于基建投资，和房地产投资也是没法比。原因也很容易理解，房地产可以靠放水，基建可以靠政府发债上项目，但制造业是真刀真枪最反映微观活力的，是各种综合因素的结果，而目前显然不具备条件。内部要面临劳动力成本攀升带来的产业外流以及消费下滑带来的需求冲击，外部又要面对中美摩擦带来的供给冲击，制造业企业确实很难。 不过，制造业里有一个亮点是和A股市场的反映一致的，那就是高技术制造业投资增长很快，同比增长7.4%，比上半年加快1.6个百分点。其中，医药制造业投资增长14.7%，电子及通信设备制造业投资增长7.3%，医疗仪器设备及仪器仪表制造业投资增长4.2%，这也是前期资本市场表现最好的板块之一。 再来说下消费。内循环之下，消费越来越重要，我们长期来看消费潜力也的确很大，但是从最新的数据来看，疫情的影响并没有那么快就能消除。1-7月份，社会消费品零售总额同比降幅有所收窄，但依然大幅下降了9.9%，主要是餐饮这些线下行业还是没有完全走出疫情，1-7月餐饮下降了29.6%，是最惨的。这周我刚参加了一个零售行业的线下活动，主办方跟我说往年都是一千家左右的企业参会，但今年只有300家，很多门店都关掉了，线下不好做，但很多行业又没法完全走线上。 幸亏线上表现还不错，网上零售额增长了9%，要不整体消费更差。具体来看，吃和用的表现相对较好，分别增长38.2%和18.6%，穿的表现不好，下降了0.9%。 总结一下：7月经济还在弱复苏的趋势中，因为各项数据边际上都是改善的，但基本是靠房地产和基建，制造业、消费等关键数据依然处于负增长状态，自我修复的力度不及预期，缺乏向强复苏切换的基础。 对市场来说，这意味着两点：第一，短期依然没有动力带领市场再度单边上涨，因为经济既没有好到完全复苏带动业绩牛，又没有完全差到重新倒逼央行放水激发估值牛。第二，基本面并不支持市场风格完全切换到单极化的周期行情，风格依然会延续近期的相对均衡的风格，低估值和高估值板块轮动，而且行业分化会加大，今天的市场也基本是这种风格。
8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 鑫苑科技CMO魏然认为，房地产行业有两个大的趋势。首先是时间上的拉长，房地产在过去一直是以粗犷、简单的方式进行建设和销售，而现在已转变成了集合商业运营、物业管理等为一体的综合化业务，卖不出去的房子需要盘活，在这过程中又衍生出了REITs等一系列解决方案。 其次是空间维度的上升，房地产从最初钢筋混凝土这样的线下物质空间，逐渐上升到了线上空间维度，数据、用户和算法成为最重要的因素。区块链作为一项应用于数据确权和溯源的技术，在这样的背景下就显得尤为重要。 她介绍，区块链具有三大特性。第一，区块链是由多方共同维护的分布式账本，是一个不依赖于第三方的信任体系；第二，区块链具有共识机制和激励机制；第三，智能合约特性，区别于传统的法律合同，一旦将条款写进程序，智能合约可以自动执行，过程和结果都会更加公开透明。
今年以来，央行除了在春节期间紧急出台3000亿专项贷款、在春节金融市场开市后超预期投放短期流动性1.7万亿之外，还三次下调存款准备金率，累计投放长期资金1.75万亿，并多种货币政策工具持续释放货币流动性。总体来看，这些政策工具是及时且有实际效果的。从上半年情况看，M1、M2和社会融资总额增速持续回升，相对宽松的货币环既稳定了金融市场，也支持了疫情下实体经济的持续复苏。 同样面对疫情对经济的严重冲击，相对于欧美国家而言，中国的货币宽松程度还是比较克制的，新增货币流动性投放不足欧美的1/5，降息幅度更是相去甚远。比如，疫情以来美联储两次降息将利率降至0%-0.25%，开启无上限的量化宽松政策、推出多种货币工具全方位向经济投放流动性，新增投放货币3万亿美元；欧洲央行出台了大流行病紧急资产购买计划（PEPP） 1.35万亿欧元，推出了3万亿欧元疫情紧急LTRO方案，并将TLTRO III利率将下调50基点，最低利率降至-1.0%。 虽然中国货币宽松和降息力度相对欧美而言比较克制，但从上半年的情况看，M1增速由0%已经逐渐回升至6.9%、M2增速由8.4%提升至10.7%，社会融资总额增速由10.7%提升至12.9% ，整体高于去年水平；但是7月份新增社融1.69万亿，同比增加4068亿，环比减少近一半，略低于预期。 回顾中国以往经验，在1998年以来的经济增长正常年份，M2的增速一般是达到GDP的增速的两倍以上。中国社科院的一项研究报告也认为，中国的M2的增速如果保持在GDP的1.82倍是比较合理的。按照历史经验和上述研究，GDP如果要保6%以上的增长，M2保持10%以上的增长是必要的。也就是说，2017、2018、2019年等年份中国事实上处于货币紧缩的环境中，而2020年疫情以来的逆周期调控政策只不过恢复到了正常的货币供应水平，虽然有利于经济的恢复，但无论跟历史上正常年份相比，还是跟欧美等国相比，还算不上十分宽松。 从物价情况来看，7月公布的CPI同比+2.7%、环比+0.6，核心CPI（不包括食品和能源）同比+0.5%、环比+0.0%，PPI同比-2.4%、环比+0.4%，降幅持续收窄。除了食品价格环比上涨2.8%，同比13.2%应保持警惕之外，总体物价基本稳定。考虑到食品价格波动主要受到粮食、蔬菜、肉类的供给量变化影响，而并非需求波动或货币因素影响，剔除掉食品价格因素影响后其他部分物价变化接近于0%，中国经济从总量上不但不存在通货膨胀和经济过热的风险，而且事实上处于前所未有的通货紧缩状态。从跨周期调节的角度看，此时货币政策应继续专注于防衰退、防通缩、稳增长、稳就业等目标。 从金融市场来看，债市利率前四个月有所降低，但四月份以后明显上升，十年国债利率从4月份2.48%升至7月份2.9%。从中国股市的估值水平看，目前全部A 股PE（TTM，剔除负值）为18.53倍，历史分位数为69.1%，上证指数（TTM，剔除负值）为13.86倍，历史分位数67.4%，相当历史估值的中位数略偏上。分行业板块看，创业板指PE（TTM，剔除负值）为64.19倍，历史分位数为86.9%；同时银行PE（TTM，剔除负值）5.7倍、房地产PE（TTM，剔除负值）9.3倍、建筑PE（TTM，剔除负值）9.1倍、煤炭PE（TTM，剔除负值）8.8倍、钢铁PE（TTM，剔除负值）12.6倍、建材PE（TTM，剔除负值）16.6倍，均处于历史分位数15%以下。同时期美股三大指数（道指、标普500 和纳指）PE分别为26.92倍、33.02倍和60.55倍，历史分位数分别为77.9%、97.0%和100.0%。可见，无论与历史估值相比，还是与国外增速更低的其他经济体相比，中国股市当前并无系统性风险。 从房地产市场价格变化来看，不同城市房价有涨有跌。虽然历史形成的估值泡沫还有待消化，但是在“房住不炒”政策理念已经深入人心的背景下，未来房地产市场已经不会成为吸纳货币流动性的主要领域，中国房价可基本保持稳定。 从人民币汇率情况看，由于出口超预期、经常项目顺差，以及中国降息和量化宽松政策小于西方国家等因素的影响，人民币并无贬值压力，而是保持汇率稳定、略有升值压力。 总之，上半年中国货币投放虽然有一定增加，但是与欧美等国家相比相对克制；目前中国M2增速已经恢复到历史上适度水平，M1增速仍处于历史较低水平。综合中国实体经济、金融市场、房地产市场、人民币汇率等情况全面分析，在房价没有出现明显上涨、股市估值基本合理，实体经济在剔食品影响后整体仍处于前所未有的通货紧缩状态、人民币汇率稳中有升等背景下，继续保持总量适度宽松的货币供应，是中国经济持续恢复的必要条件。 万博研究院高级研究员李明昊对本文亦有贡献
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、翰同资本创始人王倩。对话时间2019年5月。 以下是与王倩的对话（精选版） 在谈及创立翰同资本时，王倩表示，当时房地产市场正在从增量市场向存量市场转变，在这个过程中有很多创新企业的投资机会。“华平作为美元的PE基金，投资的起投规模比较大，可以达到一亿美金。不过当时大部分都是跟投。因为希望能尽量帮助企业转向存量，同时壮大企业的增长，就与华平地产的一些核心骨干团队协作，共同成立了翰同资本”。 在城市更新领域，从城市的角度来看，首先专注于北京、上海，中国存量建筑的增值空间在京沪二城最大。无论是商业还是办公，都有产业和租金来支撑。在谈及投资逻辑时王倩表示，北京和上海市场上的流动性最好。翰同资本在京沪集中了很多团队。“在城市布局上，我们更多专注于北京、上海或者城市核心区，或是专注在一些高科技企业集中的区域，比如北京的中关村、上地，上海的张江，这些都是有产业、有需求支持的地方”，王倩解释道。 王倩指出，从业态来讲，翰同资本没有特别多的限制，非常重视因地制宜。近两年改办公比较时髦，商场、酒店业都在改办公，但并不是每个城市都适合。翰同资本基于对一个项目各方面条件的综合考量，会尽量为其配置相对丰富的业态，提升其运营品质，增加业态间的综合互动，最终成功提升坪效。 对于投资和收购过程中遇到的困难和问题，王倩表示主要是四类： 第一、存量物业相对存续的时间比较长，所以它的物业原值都比较低，很难通过资产收购的方式去操作，房产税极高； 第二、存量物业往往是因为经营不善才会出售，租金低，还需要清理原租户后再进行改造，会带来很大的不确定性； 第三、存量物业经常维护不善，由于中国建筑的生命周期不长，所以在结构、机电方面的改造需要花费更多的心思； 第四、存量物业的改造运营需要一定的周期，资金成本也比较高，如何不断地去做资金结构的优化，也是一个难点。 在提到企业合作时，王倩表示：“我们还是要界定好自己的角色，我们是投资人，但是也希望把自己是一个有运营能力的投资人，这其中需要更多的资源整合。通过物业的价值发现，把最好的资源整合进来”。
北向资金现在在A股是一个神一般的存在。有人说北向资金是聪明钱，当然也有人说是风向标。不过很多人都忽略了北向资金实际上是连接A股和国际市场的纽带，传感器的特征。我们重视北向资金不仅仅因为北向资金对盘面非常敏感，与盘面的走势是互相影响，更重要的是如果国外有个风吹草动，特别影响到国际市场的消息，在北向资金上就一定会有迅速的反应。 今天盘中13点以后北向资金突然大幅度涌入，当然上午就已经是净流入了。我们同时也观察到，A50指数也开始直线飙升，盘中最高飙涨2%，捎带着白天交易时段的道琼斯，纳斯达克，标普500股指期货指数也出现了一波上攻 ，同步恒生指数也是出现了上攻。直接导致今天A股市场下午逐波走强，虽然成交量只有8400亿元左右，并没有特别的放大。但是指数上涨的幅度还是可以的，上证涨了1.19%，深成指后来居上，涨了1.49%，创业板的涨幅就更大一点，大概是1.76%。 我们看一下今天北向资金的规模和量，全天北向资金的成交量将近900亿元，超过A股现在成交金额的10%，这是一个不小的力量，更何况北向资金还是一种最敏感的资金。沪股通和深股通今天加起来流入的资金是88亿元，盘中是成交净流入60亿元，资金量也是比以往放大不少。 最重要的是今天沪股通流入的量大于深股通，一定程度上反应北向资金在板块里的调仓作用，也有一个指引作用。因为今天涨幅第一的板块就是保险，当然接下来就是大金融中的银行，还有券商。航天板块和白酒板块是两个助长的板块，总的来讲，今天是大金融的天下。 至于中外市场的异动，特别是A50、恒生指数和A股的连带的异动意味着什么？水皮估计消息面上会明朗，也许跟中美对第一阶段贸易协定的视频会议有一定的关系。但无论有没有关系，北向资金的异动代表着国际资本市场加仓A股的典型的动作。所以虽然今天的量并没有放出来，但是指数上涨的幅度依然是不小的。 对于深成指来讲，更大的意义就在于一定程度上化解了投资者对双头的担心。很多人担心深成指和创业板指数会做双头。但是水皮昨天就在盘中跟大家说了，创业板已经调整了6天，之后才形成了要破颈线位的双头的态势。往往大家都认识到的风险可能不是真正的风险，真正的风险恰恰是大多数人没有意识到的。所以创业板相对前两周的弱势，主要是跟马上要推出注册制有一定的关系。另外跟前期炒作比较透支也有一定的关系。所以在目前的位置上出现横盘整理，慢慢化解双头的担心是必要的。 相比之下上证指数才3360点，跟前期的3458点相比依然还有100点的差距。很难讲A股这波行情连3500点都过不去，从这个角度看大家应该对未来市场还是要有一定的信心。因为即便今天大金融领涨，但是估值无论跟同类的国际市场比，还是跟国内的其他的板块比，依然是趴在坑里的，还没有爬出大大的黄金坑。这些大金融除了证券板块之外，像银行，保险都还没有到达前期的年前的高点位置。这也是大家不用对上证指数相对来讲过于担心短线的很重要原因。 一句话点评：宜将剩勇追穷寇不可沽名学霸王
内容摘要 核心观点 8月11日《契税法》落地，保留前款主干，变化不大。《契税法》政策安排体现延续性和稳定性，不会导致税率提升，由于个人家庭购买住房可以根据套数、面积等减免1%以上的契税，实际契税税率并不高。房住不炒仍是地产政策核心，《契税法》安排体现政策的连续性和稳定性，有利于房地产调控长效机制发挥作用。 《契税法》落地，保留主干，变化不大 地产政策是我国经济周期的决定性变量，8月11日，经全国人大审议通过，《中华人民共和国契税法》（后称《契税法》）正式落地，《契税法》也随即成为市场关注热点。我们认为，本次《契税法》保留前期规定的主干，变化不大，主要关注5大方面： 1、施行时间是2021年9月1日起施行。2、《契税法》规定契税税率为3%-5%，与《契税暂行条例》保持一致。3、保留差别税率安排，各地方政府仍可对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。4、《契税法》扩大免征范围，非营利性的教育、学校、医疗机构、社会福利机构相对受益，另外承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农林牧渔业生产的也可以免征收。 5、降低扰动，保留前款的减免规定，实现平稳过渡。《契税法》要求前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 《契税法》公布，提高了税率？没有，实际契税税率并不高 《契税法》提高税率？会导致交易成本大幅提升吗？没有，不会。首先，2021年9月《契税法》施行，在此之前无实质影响。其次，契税税率并未改变，仍是3%-5%，同时与《契税暂行条例》保持一致的是：各地方政府仍可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。第三，《契税法》已经要求，前款规定减免征收的具体办法，可以由地方政府提出，上报人大和国务院备案。我们认为，可以看到，《契税法》的安排充分考虑了延续性和稳定性的问题，契税税率没有提高。 实际契税税率并不高。法定契税税率3%-5%，执行过程中家庭还可以享受税收减免，根据财税【2016】23号文，个人购买家庭住房可以根据面积、套数等条件减征1%以上的契税税率，《契税法》也明确会延续前款规定，因此实际契税税率并不高。 《契税法》符合房地产调控长效机制 《契税法》长期有助于房地产调控长效机制发挥作用。《契税法》落地后，部分声音认为交易者可能会担心交易成本提升可能将购房需求前置，事实上《契税法》并不会带来税率提高，促进短期交易是一定的“误读”。同时，《契税法》草案早在2019年12月就提请了全国人大审议，也曾在今年初公开征求意见，本次落地并非超预期事项，市场较为关注的原因可能在于下半年地产政策是否会出现边际调整。 7月底政治局会议继续强调“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为，本次《契税法》落地并非收紧调控，法条主干部分几无变化，产生的实际影响较小，一系列条文设计和2021年施行的政策安排，保持了政策的连续性和稳定性，体现了促进市场平稳发展的长期政策思路，有利于房地产调控长效机制发挥作用。 风险提示 疫情超预期恶化，中国经济超预期下行，政策刺激不及预期
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