相关阅读： 朱小黄：异度均衡理论——从均衡理论到异度均衡（第1期） 朱小黄：异度均衡理论的形成路径（第2期） 朱小黄：异度均衡的理论框架及内涵（第3期） 朱小黄：异度均衡的算法及数学模型（第4期） 朱小黄：异度均衡的理论价值（第5期） 任期公平是重要的经济观念，实现任期公平的研究从来没有提升到理论的层面。而异度均衡研究为解决这一难题提供了理论方向和可操作的方法。那就是政府在任期内配置和使用实际经济资源和行政资源的行为都应当建立在异度均衡的基础上，不仅要考虑任期内显性的社会收益和损耗，更要考虑隐性的社会收益损耗以及长远未来的社会收益损耗。异度均衡理论通过衡量社会总收益和总损耗来对任期内政府的绩效进行评估，从一个全新的角度来研究政府的任期公平问题。 1．任期公平 如何实现任期公平，使任用者的施政或管理行为受到适当的约束和激励呢？异度均衡填补了关于任期公平思考的空缺。企业、政府和各种社会组织，无论何种治理结构下，任期制是绕不过去的一道充满不公平的鸿沟。 “任期公平”是一个道德选择的困局，也是一个经济行为学的理论问题。如何实现任期公平，使任用者的施政或管理行为受到适当的约束呢？对于不同的社会主体而言，到底多久的任期是和合理的，这需要更深入的实证研究，而这种深入研究只有建立在异度均衡理论基础上，才会具有可行的通道。 任期的长短不仅影响着领导层的工作状态和稳定性，而且还有更深远的效益和成本的影响。无论企业高管或政府高官，在任期内采取激进的经营和执政方式十分常见，其实质就是将当期的风险损耗后移或平移，将未来的收益提前兑现（如提前收税现象）。“短期行为”带来的收益虽是正面作用，但这种正面影响并不具有长期性。而在一片繁荣景象的背后，许多负面的影响也接踵而至。例如在经济方面：杠杆过高、产能过剩、大量低效高污染企业、科技创新能力不足等等。 因此，政府在任期内配置和使用实际经济资源和行政资源的行为都应当建立在异度均衡的基础上，不能只考虑任期内的社会总收益，同样要兼顾社会的总损耗。 2．社会总损耗及总收益的核算范围 在进行社会总收益总损耗分析之前，首先必须弄清楚的问题是社会总收益和社会总损耗的基本内容及核算范围。本文认为，社会总收益是指政府在一定时期内为地方创造的财富及经济进步，以及本时期的经济活动对未来的经济增长的贡献。而社会总损耗是政府在一定时期内为履行其职责、实现其执政目标、必须对政治、经济、文化与社会发展进行的管理和投入及政府自身正常运转所耗费的人力、物力、财力和各种社会资源，以及由其所引发的现今和未来一段时间对社会所造成额外负担和损失。两者的具体核算范围如下： （1）社会总收益的核算 本文将社会总收益分为显性收益和隐性收益，其中隐性收益又包含了当期隐性收益和未来隐性收益。 显性收益表示社会的直接财富收入，用政府的财政收入来衡量。隐性收益表示政府对社会经济发展的贡献，即社会经济的进步，用本年度的经济活动带来的GDP增量来衡量。需要特别说明的是，由于当前的经济活动在未来若干年都会为社会创造收益，因此本文将隐性收益分为当期隐性收益和未来隐性收益，其中当期隐性收益表示当期的经济活动给本期带来的GDP的增量，未来隐性收益表示当期的经济活动给未来各年带来的GDP增量的总和。 （2）社会总损耗的核算 社会总损耗同样分为显性损耗和隐性损耗。隐性损耗包括当期隐性损耗和未来隐性损耗。显性损耗表示社会消耗的直接成本，用政府的财政支出来衡量。当期隐性损耗则包含了资源损耗、生态环境损耗和社会民生损耗，在资源损耗的核算上，只针对具有代表性的土地资源和矿产资源的损耗成本进行计算。 在对生态环境损耗的核算上，主要对广义的环境经济内容进行计算，即对生态环境的各部分损失进行计算。但由于数据、核算方法等一系列条件的限制，对生态环境成本核算只能进行简化，本文分别在核算项目和数据结构上进行了简化。而把重点放在环境损失的核算中。对环境损失的核算，只核算环境污染，而未考虑生态破坏的成本。对环境污染的核算采用虚拟治理成本的计算方法。虚拟治理成本是指目前排放到环境中的污染物按照现行的治理技术和水平全部治理所需要的支出。包括对大气污染、水污染以及固体废弃物污染的实物量和价值量，以及两者综合的核算。本文采用治理成本法核算虚拟治理成本，这一方法的具体思路是：假设所有污染物都得到治理，则当年的环境退化不会发生，从数值上看，虚拟治理成本是环境退化价值的一种下限核算。在核算数据方面，选取污染物的排放量作为环境污染实物量核算的数据，选取污染物的治理成本作为环境污染价值量的核算数据，即假设对所有排放的污染均给予治理。 在对社会民生损耗的核算上，主要计算地区居民的生活成本总的增加量，包括居民的日常生活、教育、医疗及住房成本等。 未来隐性损耗主要指政府的当期行为对未来可能造成的风险，由于未来的成本很大程度上受到当下决策的影响，因此本文假定未来第t年的隐性损耗会在当期隐性损耗的基础上进行波动。 3．模型构建 基于异度均衡的思想，可以构建任期决策问题的社会总收益—总损耗比值的数学模型，具体如下： 上式中，社会总收益和总损耗主要受到任期内政府的财政支出决策影响，根据相关研究，无论政府的财政支出决策偏向工业、基建等方面还是偏向民生、保障等，其产生的社会隐性成本都会比较大。因此，根据异度均衡理论，任期内政府应该合理制定支出决策，保证社会总收益比总损耗在均衡点1附近。 图1 社会总损耗随投资支出比例的变化示意图 本文采用的主要符号及说明如下： 表示社会显性收益； 表示社会隐性收益； 表示社会显性损耗； 表示社会当期的隐性损耗； 代表未来t年内每年的平均隐性损耗， 则表示未来t年内总的隐性损耗； 为未来t年内总的隐性损耗对当前损耗的折现，由于模型中是对t年内的总损耗折现，为了方便模型计算，将折现的年限定位t/2年。 需要特别说明的是，模型中 为随机变量，其概率密度函数pdf和概率分布函数cdf分别为 和 。 4．计算结果分析 通过X市近年的社会总收益和社会总损耗对比情况，可得X市各年社会总收益-社会总损耗比值情况。如下表所示。 表 1 X市近年社会总收益/社会总损耗比值情况统计 根据上表可得如下所示的可视化趋势图。 图2考虑不同未来风险的X市近年的社会总收益-总损耗比值 分析上面的图可以得出，整体上看，随着考虑的未来隐性收益和损耗的年限延长，X市的社会总收益比社会总损耗的值呈现出先增后减的趋势，先是大于1，然后小于1。这是因为从短期来看，X市的社会总收益的增加幅度要大于社会总损耗的增加幅度，但从长期来看，社会总收益的增加幅度是逐渐放缓的，而社会总损耗的增加幅度逐渐加大的，因此随着考虑的未来越长远，社会总损耗会慢慢地超过总损耗，总收益社损耗的比值就会逐渐小于1。对比各年份可以发现，2013年X市的社会收益损耗比在考虑未来5年的情况下就小于1了，而最近的2017和2018年，社会收益损耗比在考虑未来10年的情况下才出现小于1的情况，这也与近几年国家调整投资结构，提倡可持续发展有关。 虽然上述分析是基于某一个地区的数据进行分析的，但也在一定程度上反映了中国大部分地方政府在决策时存在的一个共性问题，即公共决策的短期激进问题，忽略了当前的决策带给未来的风险（损耗），造成这一现象的重要原因是任期公平失衡。 由于中国并未采用严格的任期制度，官员随时可能被调整职务。处于随时考核的压力下，官员一旦接任新职，便得逐渐加码创造政绩，而且不会轻言放弃，由于缺乏任期保障，造成官员决策多以当前的政绩为导向，透支未来收益，后移当期风险，而忽视了地方社会及经济的可持续发展。从上图可以看出，若只考虑未来2-4年的社会隐性收益和损耗，X市的社会总收益比社会总损耗是大于1的，基本能达到异度均衡的要求，但若考虑的未来年限稍微延长，收益损耗比就逐渐小于1了，不满足异度均衡的要求，这也从另一个角度说明了中国地方官员的决策视野基本在3年左右，与当前中国地方官员平均三年左右任期大致吻合，普遍存在损耗后移的现象。
林振兴 发自山东 鲁能的归宿尘埃落定。 今年年初，国家电网公开表达了“退房”决心。5个月之后，作为其旗下最大地产平台，鲁能被无偿划拨给央企中国绿发。 8月10日晚间，鲁能集团官网发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体无偿转划至中国绿发投资集团有限公司（简称“中国绿发”）。这也意味着，国家电网正式退出房地产业务。 都城伟业成立于2009年，前身为鲁能置业，是国网电力在北京注册成立的一家房地产公司，注册资本高达200亿元。都城伟业和鲁能集团的法人均为刘宇，两家公司也经常同时进行招标采购。 换言之，鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司，只是挂了两块牌子。 据不完全统计，鲁能目前涉足的地产项目共计51个，其中已有项目21个，在建项目30个，遍布于全国14个省市。按照天风证券于2017年的估算，鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿元。 与此同时，鲁能旗下的房地产业务广泛分布在海南、北京、重庆等地。尤其在海南，鲁能深耕多年，有大量潜在可注入资源，是名副其实的海南自贸区“大地主”，其规划在海南投资超千亿，明星产品文昌鲁能山海天已砸下数百亿。 如今“易主”之后，鲁能的数千亿资产也将全部归属于中国绿发。 一波三折“退房路” 作为老牌房企，早在上世纪90年代，鲁能就开始从事房地产开发工作，是我国最早从事房地产开发的企业之一。它也是地产界的“隐形地主”，业务布局全国23个省市区，累计开发建筑面积达到1300万平方米，对外投资30家子公司，一度位居房企百强行列。 2017年，鲁能销售规模达到800亿的峰值，迎来了属于自己的高光时刻，但随着房地产行业竞争与转型的加剧，它开始“掉队”，随后就在各大榜单中忽然“销声匿迹”。 传言，在2017年两会时，国资委与鲁能相关负责人谈了几次话。从2017年开始，鲁能没有再拿地王，全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，力求达到国资委要求的低调。 对于一家拥有雄厚资源、并曾一度占据市场先机的央企来说，不得不说是一个遗憾。 今年3月，中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”，称国家电网坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。随后，国家电网剥离地产的速度加快。 此前，关于鲁能资产剥离事宜曾有过多份处置方案，包括回归山东省怀抱；采取“一体一策”的方式逐渐退出房地产业务；以及由诚通控股接手鲁能集团，直接升格为央企。 对于此次整体转划，鲁能集团官网称，“划入中国绿发，有利于继续发挥公司发展积累的管理、人才和市场等优势，在保持职工队伍稳定基础上，通过改革促进企业持续健康发展，对于更好地发挥国有资本作用，推进绿色发展，促进生态文明建设，将产生重要而积极的作用。” 目前在鲁能的官网上，其公司简介也已更改为“是中国绿发投资集团有限公司全资子公司”。 “空壳”中国绿发 此次，敢于接盘国网地产业务的中国绿发又有何背景？ 中国绿发在网络上的公开资料少之又少，其成立于1988年，法定代表人为陈卫成，股东为中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司，分别持股40%、30%和30%，实际控制人为国资委，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。 其中，股东之一的中国诚通成立于1992年，由原国家物资部直属物资流通企业合并组建而成。按照国资委的要求，中国诚通将按照市场原则，搭建国有资产重组和资本运作的平台，探索中央企业非主业及不良资产市场化、专业化运作和处置的路径。 而另一股东国新控股则成立于2010年12月22日。2016年初，该公司被国务院国有企业改革领导小组确定为国有资本运营公司试点。截至2019年底，国新控股资产总额超过4200亿元，公司年度净利润突破100亿元。 据悉，中国绿发以绿色能源、幸福产业、绿色地产和国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向，打造聚焦绿色产业，目前仅对外投资了中包智能供应链管理（上海）有限公司。在投资者眼中，绿发就是一个空壳公司。 中国绿发接盘鲁能的举动，并非无迹可寻。7月2月，中国绿发原100%控股股东中国包装总公司全身而退，取而代之的是中国诚通控股集团有限公司，随之曾用名也由“中国智能物流包装有限公司”更名为“中国绿发投资集团有限公司”。截至发稿，该公司的工商信息并未更新，仍为中国诚通旗下全资子公司。 划转前，中国绿发的注册资本为329.7万元，与都城伟业相差60余倍。划转后，中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。 整合猜想 同日，鲁能集团旗下唯一上市的房地产平台——广宇发展（000537.SZ）也在公告中发布了这一消息。本次无偿划转前，鲁能集团持有广宇发展总股本的76.13%，系公司控股股东，公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，中国绿发未持有公司股份。 经过此次划转，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。国家电网则持有中国绿发30%的股份，并没有完全脱手鲁能。 近年来，广宇发展的业绩乏力，鲁能集团频繁输血。2017年，鲁能集团部分资产的注入，为广宇发展的业绩打了一针鸡血。然而，后者作为前者旗下的上市平台，此后逐渐沦为鸡肋——不仅销售备案金额节节下滑，营收亦未有明显突破，2019年同比上年营收下降了15.04%至229.87亿元。 与此同时，2017年－2019年，广宇发展的经营性现金流也出现了三连跌，从106.7亿元跌至59.6亿元再到亏损17.88亿元，存在一定的流动性风险。 进入2020年，广宇发展的情况也未见扭转，一季度盈利5.35亿，同比减少6.69%；本报告期末总资产678.64亿元，较上年度末减少2.93%。 面临易主的广宇发展仍保持着自己的拿地节奏。6月底，广宇发展所属子公司宜宾鲁能开发（集团）有限公司以7.04亿元竞得宜宾市叙州区南部新区（北区）BQ31-01、BQ31-02地块的国有建设用地使用权，上述地块出让面积为4.79万平方米，用地性质为二类居住用地。 除鲁能及广宇发展外，鲁能新的母公司中国诚通旗下也有房地产业务。据中国诚通控股官网显示，旗下有诚通房地产投资有限公司，另外中国诚通发展集团有限公司旗下也有房地产及酒店业务。 有业内人士分析，鲁能归宿落定后，未来不排除会与中国诚通旗下房地产业务整合、甚至注入上市平台的可能。
无论是西方的“庞氏骗局”还是东方的“拆东墙补西墙”，都可以表达传销的精髓。传销通过拉人头、发展下线，收入门费；用下线资金，支付上线报酬的模式维持运转；只要持续有人加入，成员以二倍以上速率保持递增，就可以形成金字塔结构。但传销终究不可持续，如果新发展的下线不足以支付上线的本金和收益时，金字塔骗局就会轰然倒塌。 当下的传销模式，除了走传统的“销售商品”老路之外，又有了更多的新套路，比如通过虚拟货币、互联网购物平台、资本运作、互联网电商、社交电商等概念包装传销新概念，可谓传销局中局，概念满天飞。但不管企业如何模式创新，只要涉及“拉人头”组成层级，就有传销诈骗之虞。 一、传销与直销 2005年国务院颁布了《禁止传销条例》，同日又颁布了《直销管理条例》。两个条例分别代表了国家对传销的禁止、对直销的允许。根据禁止传销条例的规定，传销分为三种：一是拉人头型，以发展人员的数量作为计酬返利依据；二是收取入门费型，以缴纳入门费或者购买商品变相缴纳费用的方式取得加入资格或者发展下线的资格；三是团队计酬型，通过形成上下线关系，以下线的销售业绩作为给付上线报酬的依据。其中，拉人头和收入门费都是通过诈骗方式来进行传销，因此可以称为诈骗型传销，而团队计酬模式是典型的经营型传销。 再来“安利”一下直销，根据直销管理条例的规定，是指取得直销经营许可证的企业（企业是否具有直销资质，可以在商务部直销行业管理网站查询直销企业目录），通过招募直销员，在固定营业场所之外，直接向最终消费者销售商品。直销免除了中间环节，是一种无店铺、上门销售模式。从层级上来说，直销分为单层次直销和多层次直销，我国合法的直销只有单层次直销，即“直销企业-直销员-最终消费者”模式，直销员之间没有连带关系、不分层，直销员也不能再发展下线，直销员的报酬只与个人销售产品数量挂钩。而所谓的多层次直销就是团队计酬型传销，是国家命令禁止的传销行为。 可见，在我国只要通过拉人头，建立多层级的方式进行经营，就是传销行为。此外，刑法也规定了组织、领导传销活动罪，要求同时符合：“拉人头+入门费”的情形，并满足至少3层，人员至少30人的数量要求。但对于团队计酬型传销（多层次直销），网开一面，也就是说以真实商品交易为目的，以发展下线的销售业绩作为计酬返利依据的传销行为，只做行政处罚，但不做犯罪处理。传销犯罪的圈子比传销行政处罚的圈子更小，可见传销犯罪要求“传而不销”，通过虚假商品或者低价值的商品作为幌子，计酬返利的最终依据是“人头”，维持返利的资金是“入门费”，而不是商品销售收入。传销不真正创造价值，组织里的财物只是通过骗术，从低层级向高层级转移。由于传销不具有可持续盈利的经营项目和真实商品，不可避免将出现资金链断裂，导致骗局崩盘。以法律为参照，就能比较容易地判断商业模式是否含有传销基因。 二、传销的老样态与新花样 典型的传销模式就是缴费入会，然后发展下线，并以下线数量作为计酬返利依据。面临传销利益的巨大诱惑，很多直销企业往往也挂羊头卖狗肉，例如2019年初引发社会广泛关注的天津权健集团、河北华林酸碱平生物技术公司等直销领域巨头，在取得商务部直销牌照前提下，暗度陈仓，依靠拉人头、发展层级收取入会费，因涉嫌组织、领导传销活动罪被刑事立案，说明直销执照不是免死金牌，还是得看赚钱是通过卖货还是拉人。 当前传销运作呈现与互联网金融等新兴技术相结合的新型互联网传销模式，隐蔽性更强，但万变不离其宗，不管它千变文化的概念，只要把商业模式能翻译为：“先缴纳费用，后鼓励通过发展下线返利”的精简结构，就可能涉嫌传销，比如，全国首起虚拟货币网络传销“维卡币”案，国内涉及资金150亿元人民币，传销人员账号200多万个，该案组织者以加密货币和区块链为噱头、以高额回报利诱，要求参加者支付相应等级入会费，通过老会员推荐新会员入会并购买激活码获得加入会员资格，按照投资的金额及先后发展的顺序组成层级。这一案例无论概念多时髦、手段多精巧，都可以比较容易地翻译出两个关键词：入门费与拉人头，因而认定传销犯罪不存在大的障碍。 与此不同的是，亚美科技的“车智汇”传销，其利用物联网概念，打造车联网产品，并对外宣传获得国家支持，用户购买价值1431元的服务包成为会员，并获得发展下线会员的资格，自已直推5台（人）并通过直推的5人发展下线累计达到15台（人），晋级为经销商，并获得直推奖励430元/台（人）。以此类推，根据每个层级直推和下线发展的业绩，会员可以依次晋升为区县代理商、金牌区县代理商、市级代理商、金牌市级代理商、省级代理商、金牌省级代理商，并依据直接或间接的业绩获得报酬。如果这一模式最终依靠产品销售来返利，以发展下线的销售业绩作为计酬依据，就属于团队计酬型传销，属于行政处罚层面；但如果其售价1431元的产品，名不符实，其实际价值显著低于售价，并且无人在乎产品，只在乎人头返利时，1431元就实际变成了入门费，这可能构成诈骗型传销，涉嫌刑事犯罪。服务包到底价值几何，关系到这一创新模式的底线问题，也值得企业警醒，在商业模式里，如果商品售价与实际价值差距过大，又通过多层次销售模式，发展客户，很容易误入歧途构成传销犯罪或者集资诈骗犯罪。 比较有迷惑性的是京东芬香模式，它是时下最为火热的社交电商的反映，具体模式为注册会员创建一个超过50人的微信群即可成为超级会员，其他用户购买超级会员分享的商品，超级会员就可以提成下级销售收入的20%，以此类推，超级会员如果满足直属超级会员大于20人且团队全部超级会员大于80人就可以晋升为导师，导师可以提成整个团队销售额的20%，导师再发展5个导师级下线即可成为合伙人，合伙人可以提成团队超级会员销售收入的25%…… 芬香的分销体系有两个特点，一是团队计酬、拉人头，但不收取入门费，二是通过销售京东商品来确定返利。该模式是否构成行政法上的传销？答案是肯定的，因为其通过所发展下线的销售业绩进行计酬返利，虽然有真实的商品销售，但也符合多层次直销（团队计酬型传销）的特点，是传销条例禁止的行为。该模式是否构成传销犯罪？答案是否定的，因为其不满足缴纳“入门费”的要求，并且虽然拉人头，但不是通过“人头”而是“人头”背后的购买与销售来确定返利依据，其具有真实的商品交易做支撑。 三、企业模式创新的传销挑战 经过上述分析，我们知道了传销的制裁分为两个层面，行政处罚和犯罪处理，行政处罚满足拉人头、入门费、团队计酬三者之一就构成违法传销，而犯罪认定要求同时满足：“拉人头+入门费”并且层级大于3层，人数大于30人才可构成。 此外，以销售真实商品为目的的团队计酬型传销，虽然符合真实销售的特质，但仍然会被认定为传销违法行为，企业也不应采取此方式进行销售。更为重要的是，即使具有真实有用的商品，但如果售价畸高于真实价值，又存在推广人员不在乎商品使用价值，而只在乎拉人头获利时，团队计酬传销就随即异化为传销犯罪。 时间回溯到1998 年4 月18 日，这是中国传销史上重要的一天，国务院发布了《关于禁止传销经营活动的通知》，在此之前，传销企业不仅合法，而且还要经工商批准登记。可见传销本不可怕，其作为一种销售模式，本是市场创新，消费者不仅购买商品，而且又被发展为经营者，继续推销商品，以此类推，商家节省了成本，传销者得到了优惠，这是双赢的选择，只要坚持以真实商品或服务为本，金字塔本该稳固如初。但当聪明人发现，传销模式即使没有商品或者制造一个商品的幻想，就能以此为由拉人头、组成层级，创造财富密码时，传销就传丢了魂，变成了赤裸裸的诈骗。传销为什么能成功，就是利用了人性贪婪的弱点：只要下线相信自己不是最后一个傻瓜时，传销就能存在。但如果存在稍许理性，想想为什么赚钱的机会会轮到自己时？恐怕就能果断放弃做下线的机会。 企业想赚钱无可厚非，对于中国的销售型企业，须知只能进行单层次直销，3层是一条细细的红线，如果逾越裂变，就跨入了传销的河流。法律为什么如此严苛？因为多层次销售就可能释放庞氏骗局的魔力，有“人传人”的可能，最终不可收拾，摧毁无数家庭。 而对于心怀鬼胎，想施展骗术包装成公司的传销者，不管区块链的概念多新，社交电商的概念多火、或者洗发水多好用，模式多复杂，法律穿透层层包装，只要发现包裹的最终是“拉人头时收了入门费，又通过拉人头来提成”的核的话，就是传销，出事不在早晚，但终究必然。
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【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2019年论坛嘉宾、好租创始人兼CEO曲先洋先生。对话时间2019年7月。 以下是与曲先洋的对话（精选版） ：您认为科技与房地产的结合，会在哪个领域最先获得突破？ 曲先洋：C端应用场景相对更广泛，因此智慧居住领域做的结合，可能会稍稍领先一些。 ：AI是玩概念还是确有价值，如何正确的认识当前的“人工智能技术”？ 曲先洋：AI技术是基于市场需求和场景化应用而不断发展的，不管是住宅还是商办，现在AI技术和产业的结合还远谈不上成熟，未来从概念到业务落地还有很长的路要走。 目前，好租也在商办领域布局人工智能技术，我们做的晓楼数据服务平台，同样也用到了AI算法。它能够快速处理海量结构化和非结构化的楼宇数据，提供从商办类土地投资、产品定位、营销指导、运营到资产退出的全产业链数据服务，是好租不可或缺的AI大脑，其价值也是实实在在的。 ：在未来2-3年内，AI 、IOT还将会有哪些地产应用场景出现？ 曲先洋：在未来2～3年内，在商办存量市场现状的带动下，人工智能、大数据等在产业链条上的应用会出现快速发展。从城市更新发展决策、商办类土地投资、产业运营到招商去化等场景，大量AI技术的应用将会对产业改造和效率提升起到驱动作用。 ：当前，科创在房地产领域的应用中，痛点在哪儿？ 曲先洋：如果科创太超前，可能会影响普及，一是前期需要投入大量资源和精力去教育用户，另外就是市场定价问题，一般供应链成熟了价格才会友好。另外，房地产科技领域的趋势在这两年基本没有发生大的变化，现在面临的问题更多是怎么去落地。 ：好租的主要应用领域是什么？特色或竞争优势是什么？ 曲先洋：好租主要是做商办运营平台，通过深度应用技术手段和大数据，以及线下窗口的专业经纪服务，提供精准高效的办公楼宇交易（租赁为主）撮合服务。 好租的核心优势是平台的大数据优势，四年布局下来，已经掌握156万套真实房源、服务逾80万企业客户。这些楼宇静态数据和市场动态数据能够让我们更好认知行业，从而指导好租产品和服务创新。其中，核心产品之一的好租网是月UV百万级的流量入口，另外我们还推出了针对产业端的晓楼数据服务平台，它能让我们深度连接上游企业，包括参与到开发商、运营商大项目的顶层设计中。 简单来说，通过4年积累搭建底层数据平台，再构建数据驱动的产品服务去覆盖业务场景，是好租做到商办领域头部平台的核心竞争优势。 ：可以披露下好租目前的发展路线图，布局城市和管理面积有多少？ 曲先洋：好租采用“端到端”的业务布局，企业端和产业端双管齐下，来不断夯实平台能力。在全国布局上，我们设立了以北京、上海、深圳为城市群核心的华北、华东、华南三大市场，整体覆盖近30个重点城市。过去的2018年，好租平台的总去化成交面积为830万平，北京、上海的市占率双双突破了15%。 ：2019年好租业务发展有哪些动作，进度如何？此后的发展目标和战略是怎样的？ 曲先洋：2019年，我们在“成为商业办公服务领域持续变革者”企业愿景的引领下，建立了晓楼大数据服务平台，通过提供城市宏观大数据、行业及客需大数据、商办供给及营销大数据等和SOHO中国、仲量联行、光明牛奶公司达成战略合作。 同时，将小户型业务和线上营销的整合，成立了MIG（整合、智能、增长）事业部，用更加智能科技驱动的方式，为客户为合作伙伴创造更多的价值，同时也帮助公司和业务完成更快速的增长。5月以来，MIG事业部同比取得了显著的业绩增长。 ：您觉得办公租赁的发展趋势是什么？市场未来前景有多大？ 曲先洋：办公租赁的发展趋势肯定也是往智能化、多元化和人性化这些方向发展。仅从写字楼租赁市场来说，它在2015年的行业规模就已突破了5000亿元，而通过科技创新提供更好的楼宇产品和服务，并协同智慧城市、智慧楼宇、智慧物业等等，相信这会是一个万亿级的市场。 ：请用一句话展望新时代地产领域的科技创新前景。 曲先洋：从人适应楼宇到未来楼宇适应人，进一步丰富和强化大数据、AI等新技术应用落地，新时代地产的“科技土壤”开发大有可为。
王鸿8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。现场直播》》 易居添玑 EBaaS 事业部总经理林冬成认为在区块链发展历程中技术是相对不重要的，区块链更大价值是生产关系的变革。 不动产作为中国自主性产业涉及面非常广泛，特别最近20年高速发展过程中，整个行业呈现出大量的分工合作的发展趋势，从纵向上讲越来越细致的专业化分工造就超长产业链条，从横向上项目规模不断扩大，很多项目通过联合开发的形式，不仅可以降低项目风险也可以发挥各自优势创造更大的价值。分工越多就意味着跨主题协作效率就会可能成为问题，区块链能否帮助提升协作效率是要解决的第一个问题。 第二个问题是资金密集，有些行业是劳动密集型，有些行业是技术密集型，在不动产行业更多应该说是资金密集型，甚至有很多项目认为是金融项目。随着房住不炒的大政策背景，政府对于资金往房地产行业流动做了严格限制，造成整个行业对于资金处于如饥如渴的状态，即使拿到资金，是不是拿到比较低的成本资金，是决定一个企业能否生存发展关键点，区块链在这个方向上是否能够创造价值。 第三个问题是长周期，不动产无论从开发、运营甚至存在，过去在国外看到很多保护性建筑是超过一百年的，几乎整个城市没办法再改建，这些资产生命周期超过人的生命周期，资产本身价值很高，所以围绕资产数据价值也很高。能否拿到比较低的成本资金是决定一个企业生存发展的关键点，区块链在这个方向是否能够创造价值也是需要关注的。
晓非 8月12日，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏表示，这些年虽然不少声音呼吁房价下跌，但是实际情况是房价持续上涨，30年房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高，今后还会不会继续上涨？ 他提出三个判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞，现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在（扩大）印钞，都在发国债，都在实行货币宽松，而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长，这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。 为什么最近股市上涨，为什么黄金价格上涨？其实就因为货币多了，而货币多了当然也会推动房价的继续上涨，房价上涨和其它的资产价格上涨有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。 有人说房价上涨对老百姓是不利的，得看什么时候，现在城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套，也就是100户家庭只有4户没有产权房，而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，这种情况下，房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值，这绝对不是一个正确的政策选项。
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