有着国际五大行之称的戴德梁行，近日发布上半年各大城市甲级写字楼空置率排名。 北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。 其中，深圳的空置率仍然最高，达到25．%，同比攀升9%，也超过北上广。广州的空置率仍然最低，只有6.7%，同比攀升2.4%，比较平稳。 在写字楼空置率攀升的同时，四个一线城市写字楼的平均租金也全面下跌： 北京358.5元/平，同比-7.6%； 上海251.9元/平，同比-6.3%； 广州184.5元/平，同比-4.8%； 深圳222.9元/平，同比-13.6%。 空置率最高的深圳，租金跌幅也最大，同比下跌13.6%。空置率最低的广州，租金跌幅最小，同比下跌4.8%。 01 深圳写字楼的空置率一直是个热门话题，我的判断是这样的： 一方面是供应量大，深圳因为毗邻香港，对“产业空心化”有着深深的担忧。所以在土地出让方面，长期坚持产业优先，导致产业用地过剩、居住用地紧缺。所以，深圳房价高和写字楼空置率高，互为因果，是一枚硬币的两面。 另一方面，深圳是经济特区，税收优惠多，再加上是金融中心，热钱凶猛，大量新兴企业会冲到深圳注册。市场好的时候，这些新兴企业相当阔气，整层整层地租赁高档写字楼，但市场不好时候，又不堪一击，于是整层整层的搬空。比如这两年不断暴雷的P2P行业，就退租了很多写字楼。 广州和深圳正好相反，长期呈现出住宅过多、写字楼紧缺的态势，这样的好处是房价温和，居民幸福感高，缺点是产业容纳空间不足，很多企业可能找不到满意的办公场地，或者享受不到足够的政策扶持，这在一定程度上会导致企业的外流。 当然，广州的这个情况正在改善，眼下当红的几个商务区，琶洲、金融城、鱼珠、南站、明珠湾，就和深圳一个思路了，坚持产业用地优先，坚决不搞急功近利的房地产开发。 我一直认为，写字楼空置率不能太高，否则会带来土地资源的浪费，甚至会压缩住宅用地、科教文卫用地的供应，导致房价高涨、教育资源短缺等问题。但空置率也不是越低越好，如果太低，不仅租金上涨压力大，还会影响到城市对增量产业的承载力。 体验一下广州地铁三号线的拥挤度就知道，基础设施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感，是多么的糟糕。 所以，写字楼供应保持一定的冗余，是非常有必要的额，最好保持在15%左右是比较合理的。 除了北上广深，再来看看二线城市的情况，形势似乎比一线城市更严峻。 图片来自“国民经略” 从空置率看，南宁超过50%，位居各大城市之首。超过40%的还有佛山、厦门。天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。 这还只是2019年的情况，2020年受疫情和国际经贸局势的双重影响，这些城市的空置率只会更高。 根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。 写字楼空置率，反映的是一座城市高端产业的体量和质量。可以看到，空置率越低的城市，基本上都是人口净流入、高端产业充沛的沿海城市、强省会城市，在这些城市买房，是有较高成长性的。 相反，那些空置率过高的城市，可能是高端产业不足、高收入人群较少的城市，在这些城市买房，就不要太激进了。 02 既然写字楼空置率普遍这么高，那么购置写字楼到底是不是一门好生意呢？ 我的看法是这样，只要一个城市坚持以经济建设为中心，那么它的写字楼几乎一定是过剩的，但需要注意的是，这个“过剩”只是宏观概念上的，不一定是微观层面的。 而我们投资写字楼，不仅要看宏观，更要看微观。以广州为例，即使广州以后新增1000万平米的写字楼，宏观上是过剩了，但珠江新城、琶洲、金融城这些微观区域的写字楼，还是供不应求的。所以，买好地段的写字楼，不需要关心全市的空置率。 另一方面，大城市普遍在产业升级，或者说在“退二进三”，第二产业迁出去，第三产业的体量越来越大。以后北上广深和强二线城市，80%甚至90%的GDP由楼宇经济贡献，长期来看，这些城市的第三产业还会有很大的增量空间，这就是写字楼的机会。 无论是当下，还是看长远，写字楼的租售比都是远高于住宅的，而且不像商铺那样容易受电商的冲击，稳定性较高。 香港IFC一栋楼，每年的资金收入高达100亿港元。搜狐公司旗下写字楼的估值，甚至超过搜狐公司的市值，保值能力相当出色。 03 那么，购置写字楼有哪些技巧呢？ 最近几年，我和不少甲级写字楼的开发商合作过，也给很多写字楼的投资者做过咨询，大致有这样几个心得： 第一，写字楼和住宅不一样，住宅是分散和无序的，而写字楼是讲究聚集效应或者圈层效应的。很多企业选办公场地，首先考虑的不是租金，而是靠近自己的合作伙伴，或者靠近同行，或者方便招聘人才。 所以，买写字楼，除了关心配套、产品和价格，更需要关心的是它所在的产业圈层是什么。是做皮具、玩具的，还是做金融和互联网的？这个直接关系着租金的成长性。 第二，一般来说，越是那种写字楼集群区域，越有前途，而那种零零散散的三两栋写字楼，基本不成气候。办公和商业一样，都讲究成行成市嘛。 第三，买写字楼，基本不要指望赚升值的钱，踏踏实实的赚租金的钱，比较现实。广州体育中心这种黄金地段，单价两三万的二手写字楼大把，你说那些新写字楼能涨到多少？ 第四，买写字楼，要“嫌贫爱富”，什么意思？就是要买那种财力比较好的行政区，这种区的政府服务意识更好、财政补贴多，而且有钱办教育，企业更愿意去这些区办公，你的写字楼才好租。 第五，写字楼是需要仪式感的，因为很多企业会把办公场地作为企业形象的展示。所以买写字楼，最好买那种设计感较强、能给企业带来虚荣感的楼宇。 第六，我每次参观写字楼，都会问它的物业公司是谁。写字楼的物业管理比住宅复杂得多，它直接关系到一栋写字楼的档次。
导言 近日，ICE最新发布了一份公告，2020年秋季学期，国际留学生（F或者M签证持有者）需要至少上一门线下面授课程，否则将面临被驱逐出境的危险。留学生群体在美遭遇不公待遇的事件屡见不鲜，而实际上在美国，亚裔是少数族裔中的“模范生”，在美亚裔族人普遍教育水平良好，经济相对富裕，本科学位获得率远高于美国整体水平。但优秀的亚裔却似乎很难在美国公司成为领导，这种现象也被称为“竹子天花板效应”，这是受到种族歧视的影响吗？ 麻省理工的Jackson Lu教授等学者观察到，同为亚裔，南亚裔人比东亚裔人更容易成为领导，美国知名公司高管中都经常能看到南亚裔人的身影。 在涉及11030名美国企业员工和MBA学生的一系列研究中，作者发现：第一，在美国每一百万南亚裔人中，有2.82名CEO，而在每一百万东亚裔人中，只有0.59名CEO；第二，通过被试者自主评价实验发现南亚裔人与东亚裔人在工作动力方面无显著区别，但“魄力”在其他方面起到重要的中介作用，使南亚裔人更容易成为领导；第三，影响亚裔担任公司高管职位的主要因素是魄力而非偏见、工作动力与领导野心，这表明魄力是领导者被认为应该具备的一项重要素质，超越种族歧视。 原文标题：Why East Asians but not South Asians are underrepresented in leadership positions in the United States 作者：Jackson G. Lu， Richard E. Nisbett， Michael W. Morris 发表期刊：Proceedings of the National Academy of Sciences（2020） 本文作者：蒙格斯智库 实习研究员 孙梦鸽 研究背景 “竹子天花板效应”是一个值得关注的问题，影响亚裔领导力的原因究竟是种族偏见还是其他因素，需要实验加以验证。Jane Hyun是首先提出“竹子天花板效应”这一概念的人，由于亚裔之间也存在着巨大的文化差异，所以并不能将其混为一谈。但目前不清楚这一效应适用于所有亚洲人还是特定族群。和以往关于亚裔领导力的研究不同，本文的研究者独辟蹊径地比较了在美国的东亚裔人（如中国人、韩国人）和南亚裔人（如印度人、巴基斯坦人）。 关于可能导致“竹子天花板效应”的原因，研究者提出了以下三项： （1）种族歧视（prejudice） 最直观的解释就是种族歧视，美国社会对非白种人存在偏见。美国亚裔美国人调查（K. Ramakrishnan，2017）表明，南亚裔人由于肤色较深，体型样貌与中东人相似，在美国面临比东亚裔人更为严重的种族歧视。因此，如果种族歧视是天花板效应的主要成因，南亚裔人会比东亚裔人更难成为高管。 （2）工作动力和领导野心（work and leadership motivation） 亚裔成为模范生与其努力密不可分，研究发现东亚人在学业上比白人更为努力（A. Hsin，2014），但同时，亚裔也表现出了工作中惯于服从、缺乏主动性的特征。亚裔对理科方面的才华要优于管理方面。 （3）魄力（assertiveness） 魄力指的是一个人敢于自信地表达自己的观点和捍卫自己的权益。由于中西方文化的差异，西方人会比中国人更重视坚定地表达自己的观点和发挥自己的优势。这也是领导者普遍具备的一项素质。而东亚裔人更强调谦逊低调，这有可能被误解为缺乏自信和动力，或者能力不足。 本文报告了七项实验的结果，挖掘了南亚裔人与东亚裔人在职场的不同表现与特征，得出歧视和动力并不是南亚裔人领导力胜过东亚裔人的原因，真正关键的因素是魄力。 实验1 实验 作者收集了美国S&；P 500指数覆盖的大盘股公司从2010-2017年的CEO数据，比较了东亚裔人、南亚裔人和白人在这些公司中担任CEO的人数。其中，东亚包括中国、日本、韩国等国家，而南亚包括印度、巴基斯坦、孟加拉等国家，且剔除混血人。 实验结果 图1 标普500公司中东亚裔、南亚裔和白人CEO占比情况 在这500多家公司的CEO中，每年平均有10.38名是南亚裔人，而东亚裔人只有3.5名。而且在美东亚裔人数显著高于南亚裔人数，约为其1.6倍，进一步拉开了差距。 按每个群体在美国的人口比例进行折算后，研究者发现在美国每一百万南亚裔人中，有2.82名CEO；而在每一百万东亚裔人中，只有0.59名CEO。 令人惊讶的是南亚裔人CEO的比例超过了白人，每一百万白人中，只有1.92名CEO，低于南亚裔人的2.82名。 实验2 实验 研究者在美国18家500强级别的大公司高层展开了进一步的研究，调查了每一名被试现在是否在担任决策层或高级领导职务。一共包括858名东亚裔人和867名南亚裔人，平均年龄为39.23岁，其中48.2%是女性。 考虑到东亚裔人可能会由于更倾向回到自己的国家发展而对于在美国公司当领导更不感兴趣，研究者在数据分析中，不仅控制了出生国家、年龄、性别、年龄、性别、教育水平、在本公司工作年数等变量，还控制了祖籍国家的人均GDP。 实验结果 相比于南亚裔人（29.5%），更少的东亚裔人（17%）在这些公司中担任高管。且不论被试者是否在美国出生，结果都是一致的。 这说明了东亚裔人和南亚裔人在美国领导岗位上确实存在差距，不局限于S&；P500公司的CEO职位上，在美国大公司的高层也很普遍。 实验3 实验 研究者在另外16家500强级别企业的员工中进行了调查，包括878名东亚裔人和797名南亚裔人，平均年龄为40.5岁，46%为女性。除了了解他们是否现在正担任高管职务外，还测量了他们的魄力和工作动力。 魄力的测量体现为：“我会在适当的时候发表自己的观点”，“我能够在激烈的矛盾冲突中坚持自己的立场”，“我愿意参与有建设性意义的人际冲突” 。工作动力的测量为：“我尽自己所能努力工作”，“我在工作中主动付出额外的努力”。 实验结果 南亚裔人比东亚裔人表现出了更强的魄力，更容易成为领导，即魄力在领导力中起着重要的中介作用。但是，两个群体的工作动力没有显著区别。 在那些尚未成为高管的职员中，相比南亚裔人，东亚裔人更不认为自己将来可能成为高管。 实验4 实验 由于在第三项实验得出的结论可能受自我评价产生的偏差影响，比如东亚裔人在自我评价时更谦虚，研究者对一所美国商学院的两届MBA学生（全体，不存在选择偏差问题）展开了调查，共包括1523名学生，其中292名是东亚裔人，149名是南亚裔人，765名是白人。 实验要求每一位学生要在自己的班级中，选出1-5名自己心目中的领导者。一个月后，每位MBA学生都随机匿名评估了班上至少4名同学的魄力，例如“X会在适当的时候表达自己的观点”。 实验结果 图2 魄力预测模型的多元线性回归 结果和前面实验的结果相同，魄力依然起到了重要的中介作用。比于白人，东亚裔人更少被提名为领导，反之，南亚裔人更多被提名为领导。 实验4消除了自我评价可能带来的信息偏差问题，通过他评机制再次验证了魄力在领导力方面起到的重要作用。 实验5 实验 为了探究领导野心是否会影响领导力，研究者用大样本以3639名商学院MBA学生为研究对象展开调查。不同的是，研究者这次分析了通过官方竞选出来的MBA学生领导（如班长）的数据。作者还收集了另外1429名MBA学生的领导野心以及他们的GMAT成绩。 领导野心的数据来自于MBA学生在入学前的职业兴趣测评问卷，统计了每位学生对领导相关的职业（比如说CEO、工会主席、政府高层官员等）的兴趣程度。 实验结果 东亚裔人、南亚裔人、白人在领导野心上并没有显著的差异，说明领导动力不是他们在当选领导中产生差异的主要原因。 此外，东亚裔人和南亚裔人在GMAT入学考试成绩上也没有显著差异，均比白人成绩出色。再次验证了此前实验的结论。 实验6 实验 研究者通过实验6测量了东亚裔人和南亚裔人遭受的种族偏见的差异。 研究6a通过自我报告的方法测量了MBA学生感受到的种族偏见。研究6b则让非亚裔美国人设想7个日常生活的场景，通过评价社会距离来测量对于东亚裔人或南亚裔人的种族偏见。 实验结果 结果发现南亚学生比东亚学生感受到更多的种族偏见，这说明种族歧视的副作用并没有打破领导魄力的正向影响。 实验7 实验 实验招募了396名在美国出生的非亚裔人，让他们看一份东亚裔人或南亚裔人的简历，并决定是否愿意推荐其担任领导职位。简历内容相同，只有名字和族裔不同: A. Wang （中国）/ A. Kim （韩国）/ A. Patel （印度）/ A. Bakhash （巴基斯坦）。 实验结果 结果显示，即使非亚裔的美国人对南亚裔人有更深的种族偏见，但其依然会因为南亚裔人比东亚裔人更具有领导魄力，而更倾向于让南亚裔人成为领导。 结语 根据本文的研究结果，导致“竹子天花板效应”的主要原因并不是人们直观感受到的种族歧视，也不是工作努力程度和领导者野心，而在于是否具备领导者魄力，是否敢于在工作中表达自己的观点，坚持自己的立场。 种族并不是限制人发展的天花板，勇敢的表达自己，彰显自己的能力与魅力才是通往领导的正确道路。我们可以尝试更主动地表达自己，给其他人留下有魄力、有领导力的印象，打破“竹子天花板效应”，走出更开阔的道路。
时隔三个半月之后，上证指数再次站上3000点整数关口。客观上，3000点对于A股市场而言具有不同寻常的意义。自2018年以来，上证指数基本上围绕3000点上下波动，3000点似乎成为衡量市场强弱的分水岭。 事实上，近日市场表现可以用“火爆”二字形容。除了上证指数攀上 3400 点外，A股市场的三大指数上证指数、深成指、创业板指数均创出鼠年新高。更值得关注的是，创业板指数不仅创出2016年以来的新高，今年上半年的表现更是“牛”冠全球。对于 A 股投资者而言，我们早已习惯了“熊”冠全球的遭遇，对于“熊”冠全球的 A 股也早已麻木了，如今竟然也会“牛”冠全球，确实也是值得欣慰的。 市场表现不俗，是多方面因素合力作用下的结果。 首先，沪深股估值一直处于低位，这一点在沪市表现得更加明显。截至7月1日收盘，沪市挂牌公司 1645家，平均市盈率水平为14.09倍。如此低的估值，是非常具有吸引力的。 其次，A股表现出韧性十足的特点，也吸引了更多资金跑步进场。2020 年的股市，注定不同一般。疫情不仅对国内经济产生影响，也拖累了全球经济。在此背景下，鼠年首个交易日，沪深股市均砸出“黄金坑”，此后又纷纷收复失地，但境外市场的剧烈动荡，也引发境内投资者的担忧，今年3月中旬上证指数与深成指又均创出低点。不过，这也为场外资金的加盟创造了条件。特别是外资，近几个月以来呈现出加速流入的态势，这显然有利于行情向纵深发展。 当然，近年来资本市场启动的一系列改革举措更是功不可没。从科创板的设立并试点注册制，到创业板与新三板改革的启动，以及上证指数优化编制方案等，都对资本市场产生了潜移默化的影响。创业板市场能够“牛”冠全球，毫无疑问与创业板启动的改革亦是分不开的。 随着三大指数均创出年内新高，个人以为一波反弹行情已悄然而至。 一是以贵州茅台为代表的白马股、绩优股表现出色。贵州茅台股价突破1700元大关，其标志性意义是不言而喻的。贵州茅台的强势上涨，不仅说明大资金大机构看好后市，也为其他个股的上涨打开了想象空间。 二是券商股的强势，亦似乎预示着什么。券商行业虽然已经摆脱了靠“天”吃饭的困境，但股市行情的好坏，却也能对其业绩产生足够的影响。事实上，从近些年来看，券商股的表现往往是市场行情的一种预演。2015年的“疯牛”行情如是，去年元月份的反弹行情亦如是。此次券商股率先启动，在推动指数上涨的同时，某种意义上，也可起到稳定市场军心的作用。 三是其他个股和板块的表现。比如沪深两市百元股已超过90家，百元股数量的增多，既代表着市场资金的动向，也有利于提振市场的信心。此外，今年以来诸多个股或板块涨幅可观，对于活跃市场氛围，提升市场人气等方面都是大有裨益的。 因此，对于下半年行情，个人以为机会大于风险。当然，在追逐市场机会的同时，对于那些涨幅过高，或者只是靠概念或题材支撑股价的个股要敬而远之。在个股选择上，券商股、消费类个股或可关注。
房地产市场上半年总体的表现是出乎很多人的意料的。因为在很多人看来，疫情对经济的影响势必会传导到房地产市场，并进而传导到房价，从而导致房价进入下行周期。然而，事实是，上半年的市场表现依然强劲，房地产市场的主要指标都跑赢了整体经济： 首先，房地产开发投资增速转正已经成为定局。前五个月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，而前两个月房地产开发投资的增速是同比下降了16%以上，房地产开发投资随着疫情得到控制迅速反弹。 其次，房地产上涨和反弹明显。前5个月，商品房销售面积同比下降12.3%，前两个月这个数字是下降39.9%；商品房销售额46269亿元，下降10.6%，前两个月这个数字是下降35.9%。 中原地产研究中心的数据，4月份，一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中，上海上涨57%；深圳上升8%；北京、广州升幅相近，均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套，环比增加75.3%，基本恢复到去年的水平。6月深圳二手房成交达到10594套，环比上升23.9%，这是自2016年4月以来深圳又出现二手房成交套数破万。 第三，从70个大中城市的房价数据看，房价上涨的城市数远多于房价下跌的城市数。对于70个大中城市的房价统计数据，我多次提醒不要看具体数据，这个统计指标最大的价值就是通过房价上涨的城市数基本可以看到房价未来的大趋势。 从房价上涨的数量看，5月份新房价格环比上涨的城市数量达57个，比4月份多7个；4月份是 50个，3月份是21个，2月份是38个。如果说新房受限价等因素的影响的话，那么看二手房，5月份二手房环比上涨的城市为48个，4月份为37个，3月份为32个，2月份是14个。 无论是新房还是二手房，环比上涨的城市数都在明显增加。特别是，4月份和5月份四个一线城市二手房价格环比上涨1.1%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。考虑到70个大中城市房价统计指标在房价涨幅的统计上一直很“谦虚”，一个月环比上涨超过1%是很惊人的，照此全年涨幅会超过10%，考虑到一线的房价，这个涨幅确实不低。 第四，土地市场的温度超过预期。对于今年疫情下的土地市场，我之前的判断是，一二线城市不会太差，三线及以下的城市会明显降温。 但从数据看，土地市场的温度明显高于我的预期。中原地产研究中心发布的统计数据显示，上半年50大城市卖地2.29万亿元，同比上涨17.3%；中国指数研究院的统计数据，上半年全国300城市土地出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。从土地溢价率看，前两个季度土地市场的溢价率分别达到12%和16%。北京上半年土地成交溢价率为18.35%，比2018和2019年的13.72%和9.38%，溢价率明显反弹。 对于今年疫情下的市场，我在很多场合不断提醒千万不要误判，千万不要认为经济不好，房地产市场必然不好。这种简单化的骗人的错误逻辑不能一犯再犯。如果第一次犯这种错误，是可以原谅的，第二次犯，也可以勉强原谅，如果第三次再犯这样的错误，别人可以原谅，你自己如何原谅你的智商？ 我反反复复提醒判断房地产市场真实走向的三个基本逻辑： 第一，货币的逻辑，面对疫情冲击，全球货币政策重回宽松，在货币政策宽松的情况下，资产价格，特别是大城市的房价很少有下跌的先例； 第二，避险的逻辑，在经济不确定的情况下，高净值人士可以选择的安全产品并不多，好城市的好房子是少数可以选择避险的产品； 第三，城市的逻辑，不管有没有疫情，中国的房价未来分化会更为明显，好城市的房价会继续上涨，其他城市的房价基本到了天花板。最贵的房子，其实就是最安全的房子。 这三个逻辑虽然简单，但要让很多人真正把握非常难。难的原因是很多人按照自己的收入来判断房价，好比一只蚂蚁按照自己的步伐判断大象能走多远。还有一个原因，罔顾市场规律，投多数人所好的二吊子专家太多，今年又有很多专家预判房价下跌误导了多少买房人，而这种误导仍然在继续。 具体城市的表现我在之前的文章中都基本提到了，在此不再一一点评。不管是深圳，还是杭州、成都、苏州、上海、北京、东莞、惠州。我认为，上半年表现总体都很正常，没有超出预期的。深圳作为风向标城市，我在去年年底就一再提醒今年会上涨，北京上海也是。面对上半年房地产市场跑赢整体经济大盘的态势，有人担心房地产调控会收紧，从而导致房地产的整体趋势逆转。 当然，我们也看到，一些热点城市开始收紧调控，如杭州、深圳和东莞等。在上半年，一些放松调控的举措也被叫停。但是，无论从经济基本面，还是房地产市场，以及货币政策的趋势看，房地产调控整体收紧的概率非常小。政策总体将仍然处于“沉默”的阶段。 在这里特别要提及某机构的统计，说上半年全国房地产出台调控政策“304次”，创历史最高水平。笔者认为，这种说法属于严重误导。今年上半年房地产政策大多属于放松调控的，收紧调控的政策属于极个别，北京、上海、广州没有出台任何收紧调控的政策，绝大多数城市要么放松调控，要么是零调控，政策总体处于静默期，而不是什么创造了历史新高。这是基本常识，在今年疫情的冲击下，稳房地产也是稳经济的重要环节，我们不可能在如此严峻的挑战下仍然继续打压房地产。 对于下半年房地产市场的走势，笔者的基本判断是： 第一，房地产调控仍将处于静默期，极个别城市会有一些收紧的举措，但全国性收紧的概率几乎等于零； 第二、市场走势仍将延续上半年的走势，北京、上海房价反弹的趋势会强于上半年。这里特别提醒一下，我预判北京、上海房价反弹，原因很简单，这两个城市仍然是中国最好的城市之二，房价自2017年下半年至今已经调整快三年了，房价经过调整，总体已经处在合理价位，我认为自住需求者完全可以出手。其他的热点城市，包括东莞、宁波、徐州、大连等这些我一再点名的城市，下半年上涨的态势不会改变，特别是东莞，房价走势很有看头。甚至可以说，上半年看深圳，下半年看东莞。其实，深圳我认为今年的涨势基本结束了，市场将维持目前的态势； 第三、要远离没有城市群概念、没有区位优势、经济实力不强的“三无”城市，这些城市的投资时代已经结束。
许倩 | 北京报道 吴凌华接替刘赛飞坐上了世茂股份“头把交椅”。 7月8日，世茂股份发布重大人事变动：世茂股份董事、总裁刘赛飞因个人原因7月8日申请辞去公司董事、总裁职务；同时聘任吴凌华担任公司总裁，任期自2020年7月8日起至本届董事会任期结束日止，并提名吴凌华为公司第八届董事会董事候选人。 吴凌华的职业生涯几乎都在和商业地产打交道，4年前加入世茂之前，他曾在华润置地商业地产领域打拼16年。此次将一名商业老将放在世茂股份领军人位置，业内解读为世茂或有意强化资本市场对世茂股份深耕商业地产的想象空间。 毕竟从去年业绩看，世茂商业地产路走得并不算好。“吴凌华作为一名商业老将，接任总裁对世茂商业资产管理与经营提升而言是一个利好，从而也有利于整体提升世贸股份的业绩表现。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示。 商业老将吴凌华 吴凌华接任世茂股份总裁一职并不奇怪。这一切在4年前就打好了伏笔。 2016年1月18日，吴凌华被世茂挖角，正式成为世茂集团副总裁兼商投总裁。在此之前，吴凌华曾是华润置地掌门人吴向东左膀右臂，协助吴向东创建了第一座万象城——深圳万象城，并被吴向东钦点担任第一任总经理。后来，深圳万象城成为深圳乃至全国的商业标杆，且在多个城市复制落地。 在华润的16年，吴凌华积累了丰富的商业地产运营经验，这正是世茂所看重的。加盟世茂的第二年，吴凌华向外界传递了他的决心：5年内，世茂将成为国内具有独特影响力的商业地产发展商，具体一点，5年之内，世茂的商业板块业务营收将增长322%。 这几年，在吴凌华的带领下，世茂商业板块建立了一支成熟的商业综合体运营管理团队，深耕全国多核心城市集群，在全国运营管理多处大型商业综合体项目，包括青岛世茂52+购物中心、武汉世茂摩天城、成都世茂广场、世茂国际中心等。但世茂仍缺少一个足以被记住的全国标杆项目。 今年3月份的业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示：“世茂股份将继续深耕核心区域，聚焦、发挥自身在商业地产类项目开发的禀赋及优势，凭借健康的财务管理能力，把握市场结构性机会，实现有品质的稳健增长，进而助力夯实世茂集团‘大飞机’战略的两翼实力。” 选择在商业地产领域有着丰富经验的吴凌华担任公司总裁，足见许世坛对商业地产的野心。 商业地产路并不好走 商业地产很不好做，这是行业共识，头部房企世茂股份也不能幸免。以商业为主业的世茂股份依然是在靠住宅支撑业绩。 2019年，世茂集团全年销售额同比增长48%并成功冲回行业前十，但同期A股平台世茂股份的成绩却较为平淡。数据显示，2019年世茂股份实现签约销售额244亿元，同比减少10%，完成全年目标的81%，销售签约面积同比减少14%。 世茂股份的商业领域表现亦不出彩。2019年商业地产销售收入63.77亿元，同比下降3.12%，房地产租赁收入7.33亿元，同比增加5.58%。 2019年，世茂股份的商业地产销售毛利率为27.38%，同比下滑16.06个百分点。同业对比来看，大连万达、大悦城2019年毛利率分别达63.06%、41.20%。近几年才向商业地产转型的华润置地，其商业地产毛利率也维持在30%以上，2019年为37.91%。 事实上，近年来世茂股份商业地产销售收入表现一直不稳定。2017年同比大幅下滑66.4%，而2018年的同比3倍增长则与2017年的基数较低有很大关系，2019年同比增速则回落至-3.13%。 距离2009年世茂股份注入商业地产已有10余年，公司目前的商业地产仍主要以销售收入为主，由纯住宅项目和商住综合体项目贡献的住宅销售收入占比超6成。 柏文喜分析称，大型房企历年积累的开发规模较大，如此一来旗下积累的主动或者被动持有的商业物业资产规模必然较大，也成为开发业务所带来的重要的资产沉淀和表观业绩的成本来源之一，因此盘活这部分资产和提升这部分资产收益是大型房企下一步改善业绩的着力点之一。 有知情人士称，随着今年6月份世茂房地产更名为世茂集团，及世茂股份任命商业老兵吴凌华为新任总裁，世茂颇有内部整合优化、进一步提质增效之意，这也意味着世茂股份商业属性会进一步强化。
牛市的时候，每只股票看上去都不便宜了，好股票已高高在上，不好的股票仍没有投资价值，但市场就是能涨，易涨难跌。为什么呢？当然，可以从经济周期、估值、资金等各个角度分析，还可以从僧多筹少的角度理解。 股票筹码就那么多，相对于58.66万亿A股流通市值，IPO、再融资那点量，占比很小。实际上，IPO、再融资也不占用资金，资金只是从投资者手中转移到上市公司手中，上市公司拿到资金后，不管是存银行，还是建厂房、买设备、发工资、采购原材料，这些钱转一圈可能又回到投资者手中了。而且，由于存款派生、经济繁荣，钱转几圈后，只会越来越多。 筹码相对有限，一旦牛市趋势确立（确立的原因是此前反复下跌，再也跌不下去了，钟摆已向左摆到极限，只能向右摆），场外追涨资金会源源不断流入场内追逐有限的筹码，僧多筹少的局面就出现了。越来越多的资金流入场内（反映为客户保证金增加），市场的上涨，并不消耗资金，越涨场内资金越多，场内资金越多越上涨，二者互相促进，导致牛市会涨到瞠目结舌的地步。 僧多筹少，筹要捂牢。
经济复苏预期、宽松流动性、以及监管者的呵护共同营造了有利于A股牛市形成的宏观环境。随着陆股通北上资金的大举加仓，以及北上资金活跃度的明显提升，A股进入7月后在外资引领下急涨。 四方面原因使得7月上旬A股急涨的态势难以持续：（1）A股短期涨幅已经明显超过全球股市，从而削弱了A股在全球市场中的吸引力；（2）北上资金的活跃程度接近历史极值，预计会触顶回落；（3）疫情发展仍然存在较高不确定性，美国“二次停工”的风险不低；（4）监管者对股市“疯牛”保持着相当的警惕。 对下半年A股后市可以保持乐观，但别相信2015年的“疯牛”行情会重演。 进入2020年7月，A股股指急涨。截止2020年7月10日，在7月的前8个交易日中，上证综指累计上涨13.4%。仅仅在7月6日至10日这一周，上证综指就上涨7.3%，创下了2015年7月以来的最大单周涨幅。 当前宏观经济大环境有利于A股市牛市的形成。在近期股指上扬的背后，有三大宏观因素在起推动作用。 第一、经济复苏预期。股市总是对预期做反应，走在经济前面。新冠疫情的爆发确实让全球经济增速都大幅下滑至几十年来的低位，但展望未来几个季度，经济增速从坑底回升的趋势非常明显。到明年1季度，我国GDP同比增速有望回升到10%以上（因为今年1季度基数非常低）。因此，尽管今年上半年企业盈利增长大幅下滑，但盈利改善的预期非常强。可以说，股市现在反映的不是当前较低的经济增速，而是未来会持续加速至高位的经济增长预期。 第二、宽松流动性。疫情爆发之后，全球央行都采取了极度宽松的货币政策来稳定金融市场和托底经济增长，我国也不例外。我国银行间市场利率水平虽然在今年2季度有所回升，但目前仍然处于近5年来的较低水平。同期，社会融资规模同比增幅也在2季度创下了10年来的最高纪录。金融市场和实体经济充沛的流动性推升了股票估值，部分对冲了疫情对股票估值带来的压力。 第三、监管者的呵护。中美贸易战凸显了我国在高科技领域的短板。资本市场为科技创新的不确定性定价的能力较强，能更好支持创新型企业的融资需求，因而更受高层重视。在今年7月7日的浦山讲坛上，证监会前主席肖刚说：“党中央从来没有像今天这样重视资本市场。”在高层领导这样积极的态度下，资本市场改革举措持续推出，充分体现了监管者对A股市场的呵护，从而提升了股市的人气。 两方面证据显示，7月以来A股的上涨主要为外资所引领。 一方面、7月A股的急涨伴随着陆股通北上资金的大举加仓。在7月2日到10日的7个香港交易日中（香港7月1日休市），陆股通北上资金累计净流入585亿元。流入强度之大，已经接近历史峰值。从历史经验来看，北上资金的运动对A股有相当强的领先性，它的大举加仓往往会带动A股上扬【1】。（图表1） 另一方面、当前北上资金的相对活跃程度明显高于A股本土资金。可以用北上资金股票买入金额与北上资金存量的比值来衡量北上资金的活跃程度。类似地，A股本土资金的活跃程度可以用融资买入金额与融资余额之比来衡量（A股本土资金中只有融资有数据可计算其活跃度）。因为资金风格不同，直接比较这两个比值没太大意义（融资的活跃度长期高于北上资金）。不过，看二者当前分别处在历史上的什么位置，可以帮助我们研判两类资金的相对活跃程度。7月10日这周，北上资金买入金额与北上资金余额之比大幅上升至6%以上，创下了2016年以来的历史记录。同期，融资买入额与融资余额之比虽然也显著上升，但绝对水平仍明显低于2019年3月与2020年2月的高点。从活跃度走势的对比来看，7月A股行情更可能为北上资金所引领。（图表2） 四方面原因使得7月上旬A股急涨的态势难以持续。 原因之一，A股短期涨幅已经明显超过全球股市，从而削弱了A股在全球股市中的吸引力。2019年以来，全球主要股市的走势有较高同步性，A股相对全球股市的偏离难以长期持续（港股因为香港自身原因而与全球股市走势持续背离）。今年7月以来，A股的急涨已经显著拉开了A股与全球其他股指之间的距离，从而使得A股在全球股市中的相对吸引力下降，从而给北上资金的进一步流入带来阻力。（图表3） 原因之二、北上资金的活跃程度接近历史极值，预计会触顶回落。股市投资需要有逆向思维。当北上资金的活跃度创下了4年多以来的高位时，活跃度高位回落的概率应该大于再创新高的概率。事实上，在7月2日到9日连续6个交易日净流入之后，7月10日北上资金已经净流出44亿元。有引领性的北上资金的流出和活跃度下降，将给A股股指带来短期压力。 原因之三、疫情发展仍然存在较高不确定性，美国“二次停工”的风险不低。随着人类对新冠肺炎了解的加深，疫情带来的恐慌已经逐步消退，人类也已开始习惯病毒相伴的生活。但别忘了，疫情仍然在全球肆虐，除了“停工”、“封城”这样的社交隔离措施之外，人类尚未找到其他有效应对疫情的手段。今年6月以来，随着复工的推进，美国新冠肺炎新增确诊病例数已经大幅反弹至历史新高。还好，美国新增死亡数走势仍然相对平稳。不过，在肺炎病例数越来越多的情况下，美国医疗体系再次被挤兑的可能性不低。如果死亡数因此而飙升，美国“二次停工”的概率就会大大上升。这是A股市场目前并未充分纳入考虑的风险因素。（图表4） 原因之四、监管者对股市“疯牛”保持着相当的警惕。监管者重视和呵护资本市场发展不假，但这不意味着监管者会放任“疯牛”的形成。经历过2015年的“股灾”之后，监管者对建立在流动性和杠杆资金之上的“泡沫疯牛”非常警觉，绝不会容忍2015年那样银行资金通过各种途径汹涌进股市的情况发生。因此，就算几天前媒体报道的银行获券商牌照的消息属实，也别指望银行资金就能畅通地进股市来推高股指。 对下半年A股后市可以保持乐观，但别相信2015年的“疯牛”行情会再来。基于上述四个原因，“疯牛”行情应该是难以出现的。今年7月上旬A股急涨之后，短期谨慎一些更为恰当。不过，经济复苏、监管者呵护两个长期利好因素在今年下半年不会发生改变。在流动性方面，下半年货币政策可能会边际上收紧【2】，但在经济复苏背景下，资金会从债券等其他市场向股市流动，部分抵消货币政策收紧对股市的影响。因此，今年下半年A股的牛市可以期待，但不应以2015年的大牛市作为参照。（完）
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