自去年1月份中国银行发行首单商业银行永续债，银行近两年来通过永续债这一资本工具“补血”超1.2万亿元。 此前，商业银行发行的均为减记型永续债。近期，监管已批复两家银行发行转股型永续债，这意味着银行资本补充工具即将出现“新品种”。 银保监会官网信息显示，日前，浙江银保监局批准浙江稠州商业银行发行不超过30亿元转股型永续债，宁波银保监局批准宁波通商银行发行不超过15亿元转股型永续债，均按有关规定计入银行的其他一级资本。 在商业银行永续债发行之初，金融管理部门就曾透露，将进一步完善永续债政策框架，包括探索发行转股条款的永续债和二级资本债等。如今，相关计划渐次推出、落地在望。 在光大证券首席银行业分析师王一峰看来，转股型永续债的出现，进一步丰富了银行的一级资本补充工具。无论是减记型永续债还是转股型永续债，都要符合商业银行一级资本工具特征，也就是在触发条件发生时，进行全额或部分的减记或转股。 二者最大的区别在于吸收损失的方式不同。王一峰表示，当触发条件发生时，减记型资本工具可能部分或全部损失掉；对于转股型资本工具，如果发行人未进入清算程序，可能留存普通股股权价值。 中国银行研究院高级研究员熊启跃坦言，相对而言，转股型永续债对投资者更友好。但从发行上看，转股型永续债的发行时间可能长。因为后者涉及转股条款，可能涉及股东大会审议等具体程序。 熊启跃分析今年以来银行永续债的发行情况认为，一方面，银行有发行动力。新冠肺炎疫情影响下，银行体系逆周期投放力度较大、资产增速较快，资本消耗较快；此外，今年银行拨备计提大增，侵蚀內源资本补充来源，银行也有动机进行外部资本补充。 另一方面，因为部分中小银行风险事件拖累，中小银行资本工具在市场的认可度受到一定影响。一些中小银行发行不成功的情况也有出现；相同期限的永续债，大行和中小银行发行成本相差较大。 “2020年是银行资本补充工具的发行大年。”王一峰预计2021年会有更多中小银行发行永续债。一来，当前中小银行资本压力偏大、资本工具使用存在不足，中小银行面临经济不确定性时希望夯实资本，以增强自身可持续经营能力和抗风险能力；二来，许多中小银行在明年面临二级资本工具赎回的可能。 王一峰认为，中小银行资本补充的难度较大。资管新规影响下，由于永续债自身期限存在不确定性、净值波动等因素，资管机构对其偏好可能下降；部分中小银行风险事件发生后，市场风险偏好有所下降，中小银行资本工具发行难度进一步提升。“预计明年中小银行永续债的总体发行成本不会很低，价格可能有一定程度的上扬。” 熊启跃表示，银行发行永续债面临投资者不足的问题，尤其是非银类金融机构投资还不够，银行理财子公司是目前市场上最重要的投资者。“未来这个市场发行需求很大，相应的机构投资者的数量和规模亟待提升。”他认为，如何通过深化债券市场改革，提升容纳银行资本补充工具的能力，是未来银行体系稳健发展的重要关注点。
市场表现 今日主要股指弱势震荡，截至收盘，上证指数收跌0.54%报3379.04点，深成指跌0.53%报13970.21点，创业板指跌1.05%报2813点。成交方面，两市成交8597.35亿元，较前一交易日缩量213.34亿。北向资金全天净流入44.71亿元，继续深强沪弱，沪股通净买入13.83亿元，深股通净买入30.89亿元。盘面上来看，通信、计算机、传媒板块涨幅居前，有色金属、电气设备、采掘板块大跌。 市场情绪较昨日略有回暖，主要是受5G、云计算、人工智能等科技板块的带动，前期强势的有色、光伏、煤炭等周期股表现低迷，资金出现高低位切换，加上临近年底，情绪面多偏谨慎，短期或将仍以震荡盘整为主。配置方向上，仍旧不改布局跨年行情的三条主线。 热点解读 11月1日，《QFII/RQFII办法》正式施行，融资融券、转融通证券出借成为境外机构投资者的投资范围。12月28日中国结算发布通知，沪深市场QFII、RQFII登记结算制度改革相关业务正式上线。 这也意味着海外投资机构，可以加杠杆了。从时间来看，办法的实施到最后的落地耗时不到2个月，显示了我国对外开放进一步深化的决心，也使得我国资本市场迈入与国际接轨的新篇章。 通过开放融资融券业务，完善外资做多做空机制，进一步与国际成熟市场接轨，无疑会加强海外机构快速进入市场的吸引力，从而来带来大量的“活水”资金，加速外资配置A股资产的进程。目前QFII/RQFII存在两个特征，一个是表现不活跃，第二个是占比低。 实际上自从陆股通开通以来，海外资金越来越多的通过陆股通的方式布局A股资产。按照三季度的持股数量计算，陆股通开通当前的持仓市值为2.12万亿元，而QFII的持仓市值只有2630亿元，仅为陆股通持仓市值的12.4%。但也并不是说陆股通完全取代了QFII的地位，二者在投资范围、投资限额上存在着些许差别。 同时，A股未来也会逐步走向机构化的市场，这是大势所趋。近年来随着外资的持续大幅流入，已经对A股市场产生了一定的影响。比如，长期来看北上资金的一些投资价值理念不仅对个人投资者产生影响，也影响了一些机构投资者的风格；短期来看，外资的趋势性流向，交易活跃度都影响着市场的情绪，未来随着外资的占比以及活跃程度的进一步提升，机构投资者的话语权将进一步加强，A股会逐步走向更为成熟的市场。 风险提示：股市有风险，投资需谨慎。
12月29日，“中国城市数字经济论坛·2020”之“数字‘智惠’健康城市”论坛在上海举行。论坛聚焦后疫情时代数字健康发展的趋势和特点，共话智慧医疗、智慧城市建设的“蓝海”前景。 与会嘉宾就后疫情时代“数字健康”的服务特点和优势进行分析，共同探讨传统医疗向互联网健康医疗转型升级的前景未来，并对智慧城市的建设提出构想。 平安智慧城市智慧医疗CEO谢震中表示，后疫情时代，“服务”已经成为数字健康领域的关键词。经过这次疫情，智慧医疗有了相对迅速和完善的应对流程。人工智能、互联网等新技术赋能医疗、优化医疗的价值充分显现，已经可以运用科学技术解决突发公共事件下的社会民生问题。国务院提出促进“互联网+医疗健康”发展以来，“五个一”服务行动的落实，真正解决了数字化医疗的痛点，实现了各个平台的互联互通，让智慧医疗发展实现全面提速。 复旦大学附属华山医院院长毛颖将互联网医疗与传统医疗行业进行了对比。他认为，数字健康已经在多个领域融入到了传统医疗行业，电子病例、线上诊疗、人工智能影像阅片等，已经成为现代医疗不可缺少的部分，虽然无法替代医生与患者面对面的体格检查、手术操作的作用，但却是对传统医疗的有力补充。 随着中国社会步入老龄化时代，如何提供适合老年人的数字医疗服务成为现场嘉宾讨论的热点。国家信息中心分享经济研究中心副主任于凤霞认为，基于移动终端的新型设施可以通过使用迭代来完善老年人的数据库。 谢震中分享了平安的“一碗汤”服务，即通过智慧医疗技术的下沉，为老年人提供便捷的家门口医疗服务，从家到服务点的距离恰好是“一碗汤不会凉”的距离。如平安智慧医疗与复旦大学附属五官科医院研发的智能眼部筛查OCT系统，能为社区老人随时提供快捷筛查，看病直连对口三甲医院。近日，智慧医疗还联合了多位知名眼科专家及上海市慈善基金会等单位共同启动了“AI辅助社区老年人群眼病筛查及流行病学调研研究”，将面向上海市近20社区约2万多人群开展青光眼疾病筛查。 疫情让数字医疗发展实现跨越式提速。疫情防控期间，中国平安运用大数据、人工智能、云计算等技术，赋能智慧医疗全新升级，全方位助力疫情防控的成效显著，在疫情预测分析、病毒溯源、防控救治、资源调配等方面发挥支撑作用，并在完善重大疫情防控体制机制中发挥重大作用，帮助健全国家公共卫生应急管理体系。 今年9月，平安集团正式对外公布了平安医疗健康生态圈战略，展现了平安集团对于医疗健康发展的重视。智慧医疗打通纵向医疗体系，为卫健系统、医院以及医生进行科技赋能。 而旗下的平安好医生成为中国领先的互联网医疗服务平台，目前服务于3.46亿用户，聚集全国近万名专家，已建立起强大的线下服务网络，为患者搭建求访名医的快速通道，通过推出多层会员体系的健康管家服务，为每个用户及每个家庭提供有温度的健康管理。 平安医保科技还深耕医保改革最受关注的支付端，通过为两保（医保、商保）、三医（医院、医生、医药）提供系统、服务和数据赋能，将企业自身的发展融入到整个社会医疗体制改革的快车道之中。 中国平安表示，未来将携手医疗生态圈核心企业，联合各界合作伙伴，以领先科技助力提升基层医疗机构服务能力，更好实现分级诊疗，提供真正惠民便民的医疗服务。
爱奇艺不仅是稻草熊影业的第二大股东，也是后者的第一大客户，两者深度捆绑下，稻草熊影业隐患重重。 “大家知道我现在在上课，而我们班上的格言是，去炒别人的股，不如做自己的股票，让别人炒。”虽为演员，但吴奇隆的心中一直有个上市梦。 时隔四年，他成功了。 859天没有电视剧作品出现的吴奇隆，如今因公司上市出现在了财经新闻版块。 港交所网站显示，江苏稻草熊影业影业有限公司（下称“稻草熊影业”）正式通过港交所上市聆讯，距离挂牌上市再近一步。 据招股书，稻草熊第一大股东为刘小枫（吴奇隆内地代理人），上市前持股58.41%，吴奇隆妻子刘诗诗持股14.8%，赵丽颖持股0.79%。 距离资本市场的大门口，只剩一步之遥，舆论却出奇平静，鲜少看见对这场上市的讨论。 年收7亿，严重依赖爱奇艺 2002年6月10日，由古龙小说改编的武侠剧《萧十一郎》正式播出，而后火遍大江南北，成为一批80后、90后的共同回忆。 饰演萧十一郎的台湾演员吴奇隆因此风头正盛，开始将工作重心转向中国大陆。 2003年，吴奇隆自立门户，创办北京稻草熊影视文化有限公司，大力布局影视领域。此次上市的稻草熊影业，为衍生的稻草熊品牌系列公司之一，于2014年正式成立。 作为一家剧集制片商和发行商，稻草熊影业涵盖了电视剧及网剧的投资、开发、制作及发行，并开创了国内电视剧“先网后台、网台联动、会员独播”的先河，出品多部原创IP影视作品。 资料显示，自成立以来，稻草熊共播映29部剧集，包括《蜀山战纪之剑侠传奇》、《不可能完成的任务》、《蜀山战纪2踏火行歌》、《两世欢》、《局中人》等。 根据弗若斯特沙利文报告，按2019年首轮播映电视剧数目计，稻草熊影业在中国所有剧集制片商及发行商中排名第四，市场份额为6.0%；按2019年剧集收入计，在中国所有剧集制片商及发行商中排名第六，市场份额为1.7%——在国内的影视剧制作中占据着一席之地。 制剧热情给稻草熊影业带来了营收增长。 根据招股书，2017年至2020年上半年，其营收分别为5.43亿元、6.79亿元、7.65亿元、5.8亿元，净利润分别为8560万元、7495万元、6539.6万元、5413万元。 这一成绩，放在凄凄惨惨戚戚的影视行业中，尚属不错。 从今年的半年报来看，影视公司业绩一片惨淡：27家上市公司中，26家公司营收出现同比下滑，其中19家公司的收入下滑幅度超过50%，遭遇“腰斩”。更有甚者，北京文化(行情000802,诊股)的营收只相当于去年全年收入的0.66%。 但与此同时，稻草熊影业越发依赖在线视频平台爱奇艺，后者还为稻草熊影业的第二大股东，持股19.57%。 据招股书，2017年，爱奇艺是稻草熊影业的第二大客户，客户前五名中还有腾讯、优酷等平台；2018年至今年一季度，爱奇艺已为其单一最大客户，腾讯、优酷等从客户名单中消失。 数据显示，2017年-2020年上半年，稻草熊影业来自爱奇艺的收入分别为1.16亿元、2.45亿元、2.09亿元、4.01亿元，分别占同期总收入的21.4%、36%、27.2%、69.2%。 ▲稻草熊影业收入概况。 与爱奇艺的深度捆绑，给稻草熊带来了稳定的营收，然而，过度依赖单一大客户，也让其业绩存在较大隐患。 “倘我们无法与爱奇艺维持业务关系，或倘爱奇艺失去其领军市场地位或不再受欢迎，则我们的业务、财务状况及经营业绩可能受到重大不利影响。”稻草熊影业在招股书中也坦言。 值得注意的是，稻草熊影业还面临着存货积压、应收账款攀升的问题。 财报显示，稻草熊影业的存货在报告期内逐年增加，从2017年的3.14亿，涨至2019年的9.1亿，存货占流动资产的比重也较高，分别为36.4%、50%和49.5%，直接反应出公司的作品同样存在大面积积压的情况。 另一方面，稻草熊的回款也同样遇到了麻烦，截至2020年一季度，其应收账款已累积至5.6亿，相比2019年期末增加了17.3%，占当季流动资产总值的32%。 此外，稻草熊影业的流动资产负债也在逐年攀升，2017年至2020年一季度，其流动资产负债分别为4.32亿元、6.59亿元、15.54亿元及13.87亿元。 存货积压、应收攀升、负债压顶，多疾缠身之下，赴港上市或许不仅仅是吴奇隆夫妇创富的期待，更是缓解公司资金压力之冀望。 吴奇隆再战资本市场 事实上，早在4年之前，吴奇隆已摸到了资本市场的大门。 2015年，稻草熊影业推出电视剧《蜀山战纪之剑侠传奇》，在当时以卫视为主流剧第一选择的环境下，其以付费VIP独播模式在爱奇艺全网试水独播，深受好评。 初出茅庐却一战成名，黑马成功吸引了暴风科技的注意。 2016年，风头正盛的暴风集团公开了一份收购案，计划以超15倍的溢价收购稻草熊影业60%的股权，交易对价约为10.8亿元。 这意味着，稻草熊影业的估值高达18亿元。此时，稻草熊影业仅成立一年余，投资拍摄了《蜀山战纪》和《不可能完成的任务》两部剧集。 时逢吴奇隆与刘诗诗大婚，这笔收购也被戏称为吴奇隆给刘诗诗的“聘礼”，“10亿元聘礼”的话题连续多日见诸报端。 暴风并非做无本生意。收购案显示，暴风与吴奇隆签署了一份对赌协议，规定从2016年到2018年，稻草熊影业承诺净利润累计不低于4.36亿元，达不到就得自己掏钱补上。 “稻草熊影业之所以深受资本青睐，很大原因是有‘吴奇隆+刘诗诗+赵丽颖’三大明星股东的加持。”有券商分析师却直言，对赌协议并非二者“联姻”的根本原因。 但最终，这笔令人瞩目的交易被叫停，证监会认为稻草熊影业的盈利能力具有较大不确定性，不符合相关规定。 兜兜转转四年后，暴风集团摘牌退市，冲击A股失败的稻草熊影业转战港股。 外界好奇，从A股转战港股，稻草熊如能顺利登陆港交所，是否会开启影视公司赴港潮。 政策收紧、监管趋严，从2016年8月幸福蓝海(行情300528,诊股)上市算起，已经连续20个月没有影视公司（院线类上市公司除外）独立上市获得通过，已上市影视公司一年来定增计划基本被否。 2017年，只有3家影视公司成功实现IPO；2018年，影视公司的A股IPO数为零，开心麻花、新丽传媒、和力辰光、华视娱乐先后宣布暂停IPO进程，嘉行传媒、中汇影视、德纳影业、唐德影视(行情300426,诊股)选择逃离新三板市场。 到了2019年，只有博纳影业、灿星文化处于IPO排队阶段。今年以来，博纳影业成为A股三年多以来首只IPO上市的影视股，也将是今年唯一一只。 诸多折戟，上市之于影视公司几乎成了一个遥不可及的梦，一些影视公司开始另谋出路，选择冲击港股市场，如力天影业、稻草熊影业等。 对此，专业书评人蔡辉向“大牌场BIG”表示，受管理规定出台影响，影视公司如今融资困难，去港上市很正常，可能会出现一个风潮。 不过，在港股市场，影视行业属于相对小众的行业，已经上市的欢喜传媒、力天影业等股价表现都难言出色。 今年6月，电视剧发行公司力天影业在港交所挂牌上市，然而首日股价就破发近40%；欢喜传媒过去一年股价呈下跌趋势，从最高峰的1.96港元/股缩至1.38港元/股。 影视行业“苦寒冬久已”，欢喜传媒、力天影业等“前辈”港股市场受挫在前，稻草熊影业的前路、吴奇隆的上市梦想，或许不会太美好。
2020年是被新冠肺炎疫情定义的一年。 回顾这一年的全球资本市场，各国在疫情防控与经济复苏中挣扎。跨境航班停飞，国际航运、旅游前途未卜，周边游、线上云旅游却逆势增长，美国共享住宿独角兽爱彼迎（Airbnb）乘风破浪成功上市。社交距离、封锁催生数字经济繁荣，学生用互联网上课，白领在家远程办公，云会议软件ZOOM股价暴涨。外卖业务、生鲜电商流量暴增，国内商家赚得盆满钵慢，国外外卖业务也风生水起，美国外卖巨头DoorDash今年上市首日一度大涨100%。相比之下，线下餐饮和零售仍在疫情的阴影下步履维艰。 生活和工作方式的改变，将在疫情平息后很长一段时间内持续下去。后疫情时代，当各国探讨未来经济将走出V型、W型还是K型趋势时，新一波疫情卷土重来。但与年初不同的是，各国积累了防控经验，防疫物资充足，在疫苗普及之前，大规模核酸检测成为疫情防控的标配。越来越成熟的防控经验，增强了全球经济复苏的信心。 国际货币基金组织预计，2020年经济将陷入严重衰退，并预计2021年经济增长将部分反弹，回升至5.2%。今年前三季度，我国经济增速由负转正，率先实现恢复性增长。面对疫情“大考”，脱贫攻坚任务如期完成，助力“十三五”圆满收官。为稳住经济，欧美等国在疫情爆发后出台万亿级刺激政策，据不完全统计，全球范围内已有超过50家央行降息或多次降息。我国则通过安排疫情防控资金、减免中小企业社保缴费、发行特别国债等财政和货币政策，应对危机的同时，将目光放在有利于中长期发展的改革上。 临近岁末，我们总结了20个关键词回顾2020年重要的财经事件，包括10个国际财经关键词和10个国内财经关键词，从宏观层面上总结今年披荆斩棘、充满挑战与变革的资本市场。迈入2021年，期待疫苗，迎接挑战，相信未来。 上一篇我们总结了国际财经的十大关键词，这篇是关于国内财经的十大关键词。
银保监会近日发布《关于发展独立个人保险代理人有关事项的通知》，对保险公司、保险中介公司发展独立个人保险代理人进行了规范。行业期盼已久的独立个人保险代理人制度终于“破冰”，数百万保险代理人将迎新政策“大礼包”。 市场关注的是，独立个人保险代理人究竟如何体现“独立性”？ 整体上看，独立个人保险代理人具有独立自主展业、不隶属团队的本质特征。一方面，独立个人保险代理人可与保险公司直接签订委托代理合同，自主独立开展保险销售；另一方面，独立个人保险代理人直接按照代理销售的保险费计提佣金，不得发展保险营销团队。 在传统考核机制下，保险公司按保费计提的佣金只有部分给到基层保险代理人，部分被所在保险营销团队的团队长以“人头费”分享，部分预留作为团队发展津贴。独立个人保险代理人制度下，相当于砍掉了“团队”这个中间环节，基层代理人可以直接与保险公司约定一个佣金比例，售出保险产品后分享全部佣金提成，不用再被抽走一部分。 在中国社科院保险与经济发展研究中心副主任王向楠看来，这对于基层保险代理人有利，可以分享更多的收益。但对于效益好的团队长来说，在传统模式下，主要收入来自于其发展的基层代理人队伍所收取的“人头费”。此次通知明确，独立个人保险代理人不得发展保险营销团队，所聘请协助出单、售后服务等辅助人员也不得超过3人。这意味着，独立个人保险代理人只能靠一单单保费提成赚取收入，而无法发展队伍收“人头费”。 美国等保险发达市场的独立保险代理人，其“独立”一是体现为没有层级关系，二是体现为可以同时为多家保险公司代理业务。 根据通知内容，我国独立个人保险代理人将归属于个人保险代理人范畴，其“独立”更侧重于破除保险营销的层级关系，暂没强调其在业务上与保险公司的“独立”。也就是说，独立个人保险代理人依然只能与一家保险公司或保险中介公司签订销售委托代理合同，不能跨机构代理业务。
01 限购退出 年底了，展望一下2021年。 近期，几个城市的主管部门咨询，是不是2021年住房限购要退出了？因为，近期国家部署2021年的经济工作时，在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费，一个是限制购车消费，比如摇号、限制异地上牌、过户，另一个就是住房限购了。 2014年，当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时，也提出要退出行政干预。我记得，2014年下半年开始，除了4个一线城市和三亚，全国43个限购城市全部退出限购。紧接着，2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然，大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门，你们是怎么看的？他们很坦白地说，我们希望能够放开住房限购，因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大，有的家庭希望买第三套，但现在的政策不允许。 可见，很多地方政府还是希望限购能松绑，激活当下的楼市，甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市，限购不得不退出 但我个人认为，今非昔比、物是人非。 首先，当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为，房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显，退出限购或许能托一托底，毕竟稳定压倒一切，但退出这个举动，依然传达的是“短期刺激”的信号，也违背了房住不炒。 所以，即便2021年有的城市退出限购，也不会直接这样做，在楼市治理上太low。怎么操作呢？聪明一点儿的，就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看，那就把松绑限购的私货，夹带在“吸引人口”、“招商引资”中，并给市场传达这样的信号，地产与实体经济协调发展。 比如，近期有传言称，天津要退出限购，“符合天津产业发展的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了，但从历史经验和现实困境来说，无风不起浪。多说一句，貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事，其他部门当然义正言辞了。 可见，如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上，能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了，压力会小很多，操作起来心理就不会犯难。特别是，如果楼市下行，很多地方蠢蠢欲动。 当下，楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市，很多热点二三线城市上榜。过去几年，棚改、去库存刺激，加上都市圈打造，楼市风生水起。但是，人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等，这不是2-3年就能搞定的。说白了，一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以，当前期棚改和去库存等刺激政策退出后，今年的疫后纾困政策也开始退出，而源源不断的新房供应开始压顶，二手房挂牌量也开始暴增，房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以，不管愿不愿意，不管采取什么形式，估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信，趋势的力量 不过，千万不能高估限购退出的效果。近期，某都市圈热点城市，将外围区域限购进一步松绑，非户籍可以买两套。但效果怎么样呢？很一般，市场并未明显回升。 其实，这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低，变相突破了限购。即便不入户，持有形形色色的人才卡，有的地区也睁眼闭眼。 近日，在大湾区某城市调研，发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到，不是有限购吗？在座的开发商或支支吾吾，或诡异地笑，你懂的！ 可见，但凡楼市平稳或下行，限购需要提交的材料要求就松了很多。但是，我们发现，即便限购松了，但房价并没有大涨。 很重要的原因是，进入楼市的资金明显被控制了。也就是说，光松绑限购还不行，还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情，杠杆率上升了，但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出，房地产贷款增速三年下降12个百分点，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测，今年，深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨，但掩盖不了大部分城市房价比较稳定，甚至下行的趋势。其实，只要资金端能控得住，房价就不会大涨。当前，各大城市的房价已在历史最高位，当上涨幅度小了，谁都担心买了不划算、覆盖不了成本，或者砸在手里。 近期，不断有朋友咨询我，手上的房子卖不掉，之前还有买家咨询，现在看房的都没有了，该怎么办？ 现在，除了京沪深，各个城市都不缺房子，不但新房继续扎堆儿，前几年楼市繁荣，加上2-3年的限售开始到期，重点城市二手房挂牌量都创新高了，二手房的消化周期都在80个月以上。 当下，在多数城市，入户几年的人口、有钱的人等，在地产上基本高配了，再增加地产配置的意愿降低了。没房的，买房意愿强烈的，就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去，要站一生岗了 所以，除了京沪深，少数热点城市的核心区，还具有限购的必要性外，其他的都可能要退出了。对于购房者来说，但凡哪个城市要取消限购，我个人觉得，不要贸然冲进去，即便短期楼市企稳回升，2-3年后下跌是必然的事情。 因为，限购退出，其实就是为了启动新一轮去库存。问题是，上一轮去库存，是“从上到下”推，有强力杠杆支持才实现的，未来呢？ 近期，大家可能都注意到了，在住房方面，国家多个重要的会议和文件，都在强调一件事情，就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期，谁抓住了机会，谁就在新发展格局上占得先机。所以，这就是为何，国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实，这也是国家也在各地“出招”，告诉你城市和楼市的未来在哪？ 谁的保障房和长租房做的好，谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好，不要看全国普涨时，它涨了多少，而要看全国回调期，它能不能撑得住。近些年，一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好，除了大环境外，关键是长期人口净流入，刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期，还留在这个榜单的，基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年，棚改货币化、去库存正酣，很多城市借此上位，如济南、天津、青岛。2020年，前期宽松政策退出，海量供应没了接盘侠，二手房价就开始下跌了。 2021年，形势更加明朗了。一方面，楼市一定不会有刺激政策。另一方面，疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”，但转弯是必然的，只是不要那么急。这意味着，社融和M2增速已经触顶回落，这是必然的，货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想，今年疫情冲击那么大，纾困政策那么多，杠杆率提升了那么多，特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是，居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松，完全不是一回事。为何出现这种情况呢？很简单，信息很透明，老百姓(行情603883,诊股)很聪明，资本也很聪明，谁也不愿意被收割。 2021年，没了货币这个助燃剂，今年借疫情窗口期获利的有些城市，楼市大概率要裸泳了。所以，即便有的区域限购退出，但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨，转化到现在，就是海量二手房挂牌。同时，过去几年各个城市供地都非常多，新房供应也很多，如果没有接盘的，贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去，站几年岗还能解套，未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以，这就是为何，近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市，祭出了零门槛落户的政策。 为何，贵为一线城市的广州，外围7个区将落户门槛降至大专；为何最牛地级市苏州，GDP排名全国第六，人口长期净流入，居然祭出“租房落户”政策。 因为，高瞻远瞩者，越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购，即便能将购买力刺激起来，但仍旧是投资客，手法娴熟的他们，知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨，并带来短期的楼市繁荣，但是，绝不会带来城市庞大的草根消费，不会夯实楼市的刚需底座。 看当下，很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽，但再过2-3年、洗尽铅华，就会看到问题了，“出来混，迟早是要还的”。外来人口、新增人口，他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房，甚至因房价上涨，拉动物价上涨，生活都不易时，他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市，包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来，还能让他们的小孩入读公办学校，企业也会给他们缴社保和公积金。这样，后续的消费、住房发展就会更有基础。所以，各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下，整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢？类似“抢凳子”游戏，抢不到的，就没地方坐了。 过去，增量时代，可谓“失之东隅，收之桑榆”，东隅没了，还有桑榆，还能给自己的失误买单。未来，人口到了隔壁城市，就不会到你这个城市，可谓东隅没了，桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市，很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是，产业新区搞了很多，但基本都是房地产。房地产发展的越快，内需和内生增长动力就越差，实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启，人口开始外流，失去了新一轮发展的机遇，整个城市会就此沉沦下去。而且，失去了就是失去了，再想追上就难了，就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣，主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市，讲究集聚效应，其他城市想追上就难了，或只能打下手了。 所以，未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维，不如想想，怎么把外来人口留下来，怎么靠优质的公共服务，包容的大环境，把人力资源优势转化为人才优势。这样，内需的底座厚实了，未来楼市和经济都不会太差。所以，对于地方政府来讲，一定要看清形势、抓住机会，不能拿旧思维看待当下楼市，不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”，那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代，对经济也好、楼市也好，少数核心区域就是“基本盘”，这几个区域稳定住了，即便很多城市的经济和楼市很差，但经济和楼市就差不到哪去，几家倒闭，都不及一家开业。 所以，对地方政府来讲，贸然松绑限购，害人害己，未来将有一个更大的烂摊子等收拾，那就更被动了。
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