热点问题点评： 近日多地对房地产调控政策加码，先有杭州、东莞、宁波三个城市出台楼市新政，而后本轮地产销售反弹的代表城市——深圳出台房地产限购新政，其中深圳限购加码调控力度较大，这释放了重要信号。 一、楼市过热，深圳出台最严限购政策 二手房价过热，深圳“715”楼市新政加大调控力度，限购、限贷、豪宅标准等多方面收紧，深圳楼市调控力度与其他一线城市看齐。7月15日，深圳住建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。从深圳的调控内容看，“715新政”限购标准向其他一线城市看齐。提高购房门槛，深圳本地户籍需要落户三年且连续缴交36个月社保或个税，非本地户籍需连续缴纳5年以上社保或个税；针对离异人士，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，对比其他一线城市，深圳的购房门槛明显提高，打击“落户炒房”、“假离婚”等投机行为，抑制投资需求，支持刚需，引导房地产市场健康发展。差别化信贷政策整体影响较小，或影响改善型需求市场；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，交易税费的增加有望降低二手房市场热度；豪宅标准增加总价750万的限制，对住房刚需置业影响较小。附上北上广深楼市政策对比表。 近期楼市收紧调控的并非深圳一城，7月以来，杭州、东莞、宁波三个城市密集出台楼市新政，降温楼市。其中，杭州高层次人才方式购买的新建商品住房限售5年；东莞加强价格指导明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%；宁波出台“十条”新政，“降温”偏热房地产市场；深圳的调控力度最大，涉及限购、限贷、增值税及附加、普通住宅标准等方面。 楼市调控的预警线是房价。全国楼市长期调控的态度是“托而不举，压而不破”。“托”和“压”切换的触发因素是房价。回顾之前几轮调控，可以发现当住宅价格指数接近或超过城镇居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”。疫情以来，我国经济经历了“深蹲”和“复起”，2020年上半年全国城镇居民人均可支配收入21655元，同比增长1.5%，若扣除价格因素实际下降2.0%。居民收入下降，个别城市房价却“突飞猛进”。根据统计局统计， 2020年6月深圳二手住宅价格指数较2019年末上涨了8.17%，居全国70城首位，深圳房价上涨压力几乎处于全国首位，如图1所示，深圳房价调控压力较大。 二、调控目的，是烫平房地产市场周期波动 深圳楼市调控加码说明全国地产调控仍然围绕“房住不炒”“因城施策”。部分城市调控收紧是为了抑制投机，放松是为了维稳地产，通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加房地产行业未来的确定性。疫情爆发以来，无论是多地出台政策稳楼市，还是部分城市收紧地产调控，地产监管态度是“托而不举，压而不破”，努力“稳房价、稳地价、稳预期”，从政策面增强房地产市场未来的确定性。因为房价的暴涨暴跌，市场大波动易引起风险；此外，十几万亿的房地产市场对经济基本面、地方财政收入、金融系统影响非常大。所以房地产市场稳定性非常重要，监管层希望通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加未来确定性。实际上，“稳房价、稳地价、稳预期”的地产调控是从政策面增强房地产市场未来的确定性。 城镇化进程未停，市场需求还在，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，长期调控的态度，我们认为是“托而不举，压而不破”。2020年两会政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业……加快落实区域发展战略。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。”城镇化的推进协同土地制度、户籍制度改革，意味着诸多大中城市落户限制将逐步放开，预计2030我国城镇化率将达到70%。未来10年我国城镇化率仍有10%的提升空间，平均每年提升0.9个百分点。城镇化率仍有提升空间，户籍制度改革加速户籍城镇化率，都市圈的崛起，这些因素长期提振一二线城市以及部分强三线城市的住宅需求。所以，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，保护刚需，抑制投机，“托而不举，压而不破”。因此，近期其他房产销售火爆的城市会有跟进收紧政策的可能性，销售较弱的城市维稳政策也不会缺席，因城施策、高频微调是楼市调控的常态化现象。 三、调控收紧，反映近期楼市基本面转暖 部分楼市调控收紧，反应了疫情冲击下地产行业基本面转暖，地产销售、投资和资金多方面修复，其中地产投资上半年实现1.9%增长。自3月复工以来，全国商品房销售市场保持复苏状态，受益于持续宽松的信贷和前期积压需求的释放，5月商品房销售额同比大增14%，6月商品房销售额同比增长9%，经过3月-6月的修复，全国上半年销售额微降5.4%，销售面积仅下滑8.4%。商品房销售恢复的同时，全国房价稳中有升，一线城市二手房房价从4月开始快速上涨，4月、5月和6月分别同比增长3.0%、4.1%、5.2%。 销售快速复苏的同时，地产投资数据也表现强劲，反映了开发商较为积极的预期。2020年上半年房地产开发投资完成额同比增速为1.9%，转负为正。地产投资数据较为强劲，原因主要有二，一是复工后各地积极推动复工复产，地产投资活动迅速启动，各地政府放出优质地块，房企积极补投；二是住房贷款增加促进房企销售回款和房企外部融资政策宽松，外部融资和销售回款为房企投资给予资金支持。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象，也反映了房企投资热情提升。资金方面，房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使得房地产开发到位资金5月和6月均实现同比10%以上高速增长，其中国内贷款和个人按揭贷款是主要驱动因素。地产行业销售、投资以及资金等多方面转暖，在一定程度上压缩了地产调控放松的空间，而部分城市楼市和土拍市场升温则打开了地产调控收紧的序幕。 四、地产政策，如何影响股债市场 地产政策收紧如何影响债券市场？深圳楼市加码调控，意味着“房住不炒”的政策保持定力，后续其他楼市火爆的城市有望跟进收紧政策。地产作为经济核心产业链之一，收紧地产政策对上游建筑、建材等可能产生一定不利影响，此轮经济反弹动力值得观望，对中长期债市形成新的利好。地产债方面，在政策保持定力、行业下行周期的环境下，房企强者恒强的逻辑仍在演绎，资金资源、土地资源以及销售资源都在加速向头部优质房企集中，企业加速分化。建议谨慎下沉资质，优选资产质量、资产偿债能力、流动性和融资能力较好的个券，警惕资产质量低、流动性压力大、非标融资占比过高、表外负债大的房企个券。 地产政策收紧如何影响地产股票？深圳调控政策发布短期对地产股的板块估值会有所压制，长期看调控政策不改变地产行业市场集中度持续提升的趋势，优质房企成长趋势不变。一方面，龙头优质房企业绩存在确定性，疫情冲击下龙头房企上半年销售基本恢复至去年同期水平，部分保持增长；另一方面，利润率出现改善的可能，疫情爆发以来优质房企的融资成本下降、拿地价格回归理性等因素助力利润率优化。此外，地产股的估值处于历史低位，市净率1.38倍左右，动态市盈率10.38倍，优质房企业绩确定性叠加低估值优势，未来房企业绩被市场认可带动地产股估值反弹。
种种迹象表明:近来经济已呈恢复性增长势头。这不仅体现在6月以来制造业PMI环比上升0.3个百分点，并连续4个月位于扩张区间，还体现在楼市和股市的火爆回升。 诚如李克强总理在7月13日召开的座谈会上所说：国际环境不确定性仍在增加，形势仍然严峻，国内经济面临的困难挑战特别是就业压力仍十分突出，要做好继续打硬仗的准备。经济需要反弹，但必须是基础扎实、持续增长的反弹。 楼市：“火爆”变“温和”，稳步回升是主调 回顾楼市，部分城市从4月份开始开始趋热，诸如深圳、上海、东莞、杭州、南京、武汉等地出现房价大涨、购房者排队买房、甚至万人摇号的火爆状况。到了5月，全国房地产投资开始全面复苏，平均恢复水平已超去年同期的100%，多城市集中井喷卖地，50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。最惹眼的是，宁波的新建商品房住宅均价已经上升到了17781元/平米，环比涨幅1.33%，位居全国第一；与此同时，其楼面均价到了8328元/平米，比去年同期上涨了37.2%. 过热的楼市很快带起了调控降温的节奏。7月4日，住房和城乡建设部副部长赶赴深圳调研，吹响了“调控”的哨音。而在此之前，东莞和杭州率先一步开始了对楼市收紧和降温的调控动作。紧接着的7月11日，银保监会在官网发布的“答记者问”中警示道：“一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。” 是的，拔苗岂能助长？过热的行情只能透支中国经济的未来。所以，降温是必然的。而由于受城市基本面等因素影响，各个城市的楼市行情也早已开始分化。有数据显示：6月28个重点城市楼市成交同比下滑了4%。事实上，今年上半年的政策态度总体上是纾困而不刺激。为此，经历了4、5两个月同比增长之后，一些城市再次恢复到了下滑了状态，部分二三线城市楼市成交同比跌幅甚至大于50%。 虽说调控是必须的，“深八条”的“突袭”也是合乎情理的。但在疫情冲击下，稳房地产也是稳经济的重要环节。整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大。换句话说，在严峻的挑战下可以坚持“房住不炒”的政策导向，而不是严厉的打压。因而，在全国楼市基本面不变的情况之下，2020年下半年整体楼市将以稳步回升为主。 股市：不要“疯牛”要“健康牛”，螺旋上升是趋势 五年的熊市，沪市累计最大跌幅达50%左右，创业板累计最大跌幅达70%左右。“跌无可跌”的感觉下，人们盼望着熊市的结束，更盼望着牛市的到来。 但上证指数在4月份创下3288的“新高”之后，并未乘势向上突破，反而在3000点左右徘徊不前。直到“七月流火”季节的到来，市场之“火”才被点燃。 数据显示：上证指数在7月2日攻克3000点后，3日又轻松拿下3100点。截止2020年7月10日，三大股指分别上涨13.4%、14.0%和14.0%。同期，日均成交额高达1.42万亿元，远超上半年日均7582亿元的水平。人们欢呼“牛来了”，更盼望这是一头长久而健壮的“牛”。 是的，人们需要牛市。但需要的是一场健康牛，而不是对赌指数、零和博弈、配资all in、庄家坐庄的赌博牛。为了让市场走得更健康、更理性，多方呼吁要控制风险。7月11日，国务院金融稳定发展委员会再次就资本市场发声。这是金融委在96天时间里四次表态对资本市场造假行为“零容忍”。监管层还为此公布了200多家场外非法配资平台的名单，防止一部分投资者过度加杠杆造成较大的投资风险。上周末银保监会又发出通知，严查违规资金入市。连续的“降温”之举令市场在本周二、三出现了震荡回调，三大指数集体下跌。刚刚起步的“牛市”放缓了脚步。 值得关注的是，在监管层祭出的组合拳中，明确提出依法从重从快从严惩处重大违法犯罪案件，依法及时启动“集体诉讼”，深化退市制度改革……对违法活动的“零容忍”，是资本市场的信用基础。加快基础立法、加大刑罚力度和执法力度，最终都指向营造一个更为公平、透明的投融资环境。 事实上，无论是金融委“零容忍”的表态，还是银保监会的警示，都是为了保护“慢牛”与“长牛”，而非真正的打压。事实上，中国经济已经探底，逆周期调控措施和需求释放，也有助于宏观经济从今年下半年起企稳反弹。而随着政策扶持边际强化效应显现，企业盈利状况逐步得到恢复和改善，也将带动市场逐步走强。因而，即使是股市回调，牛市行情也已到确认。这一是因为经济回升趋势已经确立。二是货币政策的影响。比如，社会融资规模同比增幅在2季度创下了10年来的最高纪录，近来基金的发行更是紧锣密鼓，有报道说70只新发基金一日售罄。三是监管者的呵护。诚如证监会前主席肖刚所说：“党中央从来没有像今天这样重视资本市场。” 有理由相信：无论如何震荡、调整，我国股市都已处于稳健回升的上行趋势，而随着下半年全国经济的逐渐走强，股市也将在震荡中逐步走高。 产业：传统产业逐渐回暖，新兴产业终将燎原 随着疫情逐渐得到控制，传统产业逐渐回暖。有数字显示：6月工业生产已回到常态化水平，预计6月规模以上工业增加值增长4.7%（仍低于去年同期水平）。 不得不承认，疫情之后，无论是中国还是全球经济，随着部分企业的倒闭，部分产业和需求会减少甚至消失。而分析5、6月份细分行业数据来，工业生产景气的持续上行主要由黑色产业链（基建+房地产）及汽车、高新技术制造业支撑。也就是说，在传统制造业的“主干”渐趋回升的同时，一些“枝叶”仍在“睡眠”或“消失”…… 为此，李克强总理在其主持召开的经济形势专家和企业家座谈会上强调指出：要紧紧围绕“六稳”“六保”，全面落实助企纾困和激发市场活力规模性政策，更大力度推进改革开放，稳住经济基本盘。在此背景下，必将坚持并全面落实积极的财政政策、稳健的货币政策和就业优先政策，还对企业更大规模减税降费让利。相信下半年在“六稳”和“六保”的政策导向下，传统产业将走出“筑底回升”的“K”线图。 另一方面，疫情带来危机的同时，也催生出新的经济形态。7月15日，一则《13部门发文支持网络直播等多样化自主就业》的新闻令人注目。是的，数字经济在抗击新冠肺炎疫情中发挥了不可替代的积极作用，也因此走上了更高速的发展道路。 随着全国各地对数字经济的高度重视，直播带货、线上教育、线上办公等新业态如雨后春笋般地发展起来。另有数字显示：在国内经济复苏持续回暖与流动性较为宽松等因素推动下，国内互联网投融资案例数环比上涨147%，第二季度，融资笔数321笔，总金额达65.2亿美元。 “上帝为你关闭了一扇门，就一定会为你打开一扇窗”。当传统制造、文旅酒店等产业深受疫情冲击之时，新经济、新产业(行情300832,诊股)却“风景这边独好”。以浙江为例，今年1-5月新兴产业增加值增速回升明显。特别是杭州高新(行情300478,诊股)区（滨江），今年1至5月，实现规上工业增加值237.9亿元，增长17.1%。其中，通信设备、信息软件、数字传媒等优势行业营收增速分别为7.4%、9.6%和13.9%；集成电路产业受芯片产能需求增加也带动了上下游相关产业，营收增速达到18.7%。而其人工智能产业，机器视觉、移动机器人(行情300024,诊股)、视频会议、RFID、无人机等创新业务均处于较快的发展态势，业务收入增长明显…… 毫无疑问，当杭州九堡的“直播第一村”和余杭的“直播电商产业基地”纷纷鹊起，并在全国各地“拷贝”、衍申的时候，许多新兴的产业已然“燎原”。 所以，尽管海外疫情仍在蔓延、贸易摩擦不断，给世界经济蒙上阴影。中国经济仍将持续复苏，为全球经济复苏注入强大信心和动力。
图片来源@视觉中国从曾经的“来了就是深圳人”，到如今的“来了，不一定是深圳人”，这个拉动珠三角经济的火车头，在媒体上的修饰词越来越多的不是“深圳速度”，而是“高房价”。7月15日上午，深圳住建局等八个部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，一共八项，被媒体称为“深圳史上最严调控政策”。深圳究竟怎么了？接下来的产业发展还能成为全国的榜样吗？时值深圳特区成立40周年之际，国泰君安宏观团队发布分析报告指出——高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。深圳要发挥大湾区龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。目前正在进行的“深、莞、惠深度一体化”政策，应被视同深圳扩容，打造“大深圳”，将会带来新一轮改革开放、科技创新的重大投资机遇。01好风凭借力，送我上青云脱口秀演员李诞曾经调侃，“中国其实有四个一线城市，但为什么所有人都只说逃离北上广？这会不会是深圳政府引进人才的一种策略？”虽然只是个玩笑，但深圳在一线城市中确实与众不同——年轻、包容、多元、以及这一句“来了就是深圳人”，被认为是深圳城市活力的最佳注解。在任正非看来，华为的成长，正是得益于深圳这方创新创业的热土。1987年，深圳市政府出台了全国首个《关于鼓励科技人员兴办民间科技企业的暂行规定》，鼓励高科技人员以技术专利、管理等要素入股，而任正非就是靠这个文件创办了今天世界级的科技公司——华为。任正非带领人大教授参观华为，图片来源：网络1984年，王石用倒卖玉米赚来的钱成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，也就是万科的前身；1987年脱胎于蛇口工业区内部结算中心的招商银行也挂牌成立；1995年，王传福从北京南下，以250万元在深圳注册了比亚迪实业；1998年，马化腾成立了腾讯公司，拥抱互联网创业的大潮，2005年，汪滔在深圳正式成立了大疆创新公司。与此同时，深圳的金融业发展也驶入了快车道。1987年，深圳发展银行（后来的平安银行）在全国首次以自由认购的方式向社会公众公开发行普通股股票。1988年4月，深圳证券公司成立，深发展成为中国第一只挂牌流通的真正意义的股票。1990年12月，深圳证券交易所开始试营业。深交所的成立极大地便利了本地企业上市融资，以万科、平安保险、招商银行等为代表“土生土长”的本土企业开始快速崛起，并借助资本市场的力量在全国攻城掠地。02特大级湾区概念，横空出世对于我国的城市发展策略究竟是以大城市群为主，还是大中小城市群协调发展，在过去多年里一直存在很大争议。曾经，我国城市群战略以发展中小城市群为核心。2013年11月，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》曾经提出——“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。2018年，城市发展策略开始从中小城市群转向大中小城市协调发展。党的十九大报告中强调——“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。而到了2019年，这一策略开始发生了重大转变。2019年8月召开的中央财经委第五次会议指出，“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。“特大型都市圈”、“湾区城市群”概念，开始频频见诸媒体、评论。伴随着城市群战略发展从中小城市群转向特大型都市圈，“粤港澳大湾区”作为京津冀、长三角之后第三极，被提高到国家级战略高度，定调为“千年大计”，对标的是硅谷、东京等世界级大湾区经济发展极。而这个千年大计的主角，正是深圳。03日益稀缺的土地资源相比于特区建立之初，宛如一张白纸的深圳，如今已经形成了以制造、科技、金融为一体的成熟产业结构。目前，深圳第三产业占比超过60%，其中现代服务业占服务业比重在70%以上。第二产业占比约为40%，其中 ，先进制造业占工业比重超过75%。▼深圳第三产业GDP占比依然在不断提升，资料来源：Wind2019年，深圳GDP总量约2.69万亿元，在全国位居第三位。以城市地均GDP来排名的话，深圳目前毫无悬念成为全国第一，19年深圳地均GDP达到13.48亿元，是第二名上海的2倍之多，是中国单位面积经济产出最高的城市（主要原因是深圳的辖区面积更小，不足上海的三分之一）。这样的成绩或许不错，但是如果对标世界级大湾区还远远不够。在《深圳不深沉》中，我们曾经分析过，深圳要发挥更大甚至龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。比起深圳大量的上市公司、流入人口，深圳每年的新增商品房却仅有4万套左右，只有京沪穗的40%。存量房方面，深圳有220万套商品住房，只有京沪的1/3、广州的2/3。房价，挤走的不仅仅是人才，还有产业。2018年，华为将2700名员工，从深圳迁至位于东莞松山湖的新园区，并在随后的3个月又进行了2次搬迁，共将12600人搬至东莞。当记者向任正非提问，“您觉得深圳未来的危机在哪里？”任正非说，“……会分散，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方……”04四十不惑不过，制造业外迁映射出的，并不一定是深圳的没落，也可能是深圳的升级。产业迁移是一个城市（国家）强大过程中不可逆转的产业趋势，而迈过四十周岁的深圳，正在从一个世界工厂，逐步转型为科技+资本驱动的城市。如任正非所说，深圳的地理空间虽然是有限的，但是思想的空间确是无限的。深圳最宝贵的不是土地，而是培育创新的土壤。# 创新中心截至2019年底，深圳拥有国家、省、市级重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心和企业技术中心等各类创新载体达2260家，与5年前相比实现了翻番，其中，国家级118家、省部级605家，覆盖了国民经济社会发展主要领域。值得关注的是，深圳围绕第三代半导体、人工智能、脑科学等前沿领域，设立了13家基础研究机构。# 金融枢纽金融资本，已经成为推动深圳持续创新的新生力量。19年2月，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中指出，要支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场，加快推进金融开放创新：1、支持内地与香港、澳门保险机构开展跨境人民币再保险业务。2、不断完善“沪港通”、“深港通”和“债券通”。3、支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。#空间扩容“深、莞、惠”深度一体化，将带动两地的创新发展、产业对接、人口疏散，作用或可以视同为“深圳扩容”。▼深莞惠一体化加速进行图片来源：南方日报，国泰君安证券研究我们认为，大都市圈内一体化，甚至重划行政区并非不可想象，三地共振，对完成粤港澳大湾区经济融合的第一步起到重要作用。
在深圳房价上涨半年之后，深圳祭出了史上最严的调控措施，一些还在犹豫中的购房者感叹，一觉醒来失去了购房资格。 从深圳这次出台的“八条措施”看，严厉程度确实空前，最主要表现在，再次提高了限购的门槛，要求在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。目前属于全国最严厉的限购政策。 同时，针对“假离婚”的行为，规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着，即使是真离婚的，也得按照“疑罪从有”的原则对待。另外，在首套住房的认定上，采取认房又认贷的原则，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施还有将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，打击阴阳合同等。 坦率而言，深圳的调控措施，除了“史上最严”这一个亮点，其实也没有什么别的亮点。房地产市场化20多年来，即使在改革开放的前沿阵地深圳，面对房价的上涨，采取的办法依然是以前的老办法，还是熟悉的配方，还是以前的味道。 每一次政策的出台，依然是将房价上涨的因素归结为炒作和投资。如果说真的是因为投资和炒作，还情有可原，但我的观察是，深圳这一波上涨，最主要的原因有以下几点： 一是深圳房价在经历2015年之后的一波大涨后，自2016年以来，房价总体在一线城市中率先调整，这几年总体比较稳定，根据深圳房价的小周期，2020年该涨了。“该涨了”，这是我去年以来，每次去深圳都强调的观点； 二是深圳作为“粤港澳大湾区”的龙头城市，作为社会主义先行示范区，这几年利好不断，深圳目前是中国GDP第三大城市，亚洲第五，世界前30名的城市。深圳也是过去40年全球发展最快的城市，没有之一。深圳也是粤港澳大湾区最具创新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被强烈看好； 三是深圳是过去5年，中国人口净流入最多的城市。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先； 第四，深圳住宅的供应赶不上城市发展的速度。今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。 这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。 以上四点导致的住房需求是真正的居住需求，我们假定深圳没有一套房子是出于投资而购买，在以上四点因素的推动下，深圳房价上涨的压力已经相当大。 如果说非要加上第五点，那就是我今年一直说的，在全球央行放水的情况下，大城市的好房子的确不会像一些人想的降价，而是财产保值的最好选择之一。也就是这一点原因，和投资沾点边，其他都不沾。 其实，这一篇文章我从一开始就没想写多长，该说的过去10年都说了，该预测的去年年底也预测了。关于房地产调控的各种评论，已经写到不想再写。10年前我就呼吁，房地产政策应该走出调控的“俯卧撑”轮回，我在10年前的文章中就写道： 1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药！就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。 同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。如果站在产业和公共政策的角度而言，2003年以来，中国的房地产政策基本都是失败的。我们一直呼吁抓紧时机构建房地产健康稳定发展的公共政策体系，可是直到今天，这样的体系仍然没有出台。即使如深圳，每次房价上涨，能拿出来的，还是这几板斧。 深圳出台“史上最严”的调控，对深圳房价的影响当然是有的，起码，短期内快速上涨的势头肯定得到了遏制，这是每一次调控都能看得见的短期效应。但是，深圳这座城市的前景的确不错，人口不断流入，土地供应又不足，在不足的土地供应中住宅用地更是少得可怜。 即使像深圳官方承诺的，今年会加大居住用地供应，计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上；增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套；今年建设筹集公共住房不少于8万套，但相对于深圳每年净流入的人口，供应缺口依然很大。这个问题不解决，下次大涨还会来。至于深圳的“二次房改”，我之前也写过专门的文章，我对深圳“二次房改”持保留态度，如果想具体了解，可以去看我之前的文章。 本来有购房资格的，因为犹豫，一夜之间失去了购房资格。对于其他城市的购房者而言，这无疑是一个提醒： 第一，如果你所在的城市和深圳一样属于供求关系失衡的城市，你属于自住需求，能上车就上车吧。可以看一下这几年城市人口净流入的排行版，要不要出手会有答案。比如，这几天老有人问我为什么看好宁波的房价。去看看去年宁波人口净流入多少，在全国的排名，以及宁波房价在全国所处的位置，以及宁波未来的发展前景，其实很容易得出结论的。 第二，不是全国所有城市的房价都会上涨，有些城市的房价基本没有空间了，千万不要轻易入手，但有些城市，我仍然主张自住需求的可以考虑了。比如，北京，上海，房价从2017年下半年调整，已经3年了； 第三，中国未来一些城市属于前景非常好的，比如南京，比如宁波，比如徐州，比如东莞……； 第四，房地产全国普涨的历史早已经终结，这也意味着，房地产全国性调控收紧的概率很低，就目前全国房地产的温度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40个城市，投资房地产一定要谨慎了； 第五，记住，房价越贵的地方越安全，越便宜的地方越危险。
作者：张晓玲 陆明巧 田甜 2020年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。 一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。 作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。 预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。 房价加快上涨 据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。 其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。 进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。 上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%；成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。 中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。 除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值；上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2019年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。 东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。 房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。 易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。 多城收紧调控 房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。 7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。 这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。 同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。 宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。 克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。 杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。 严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。 但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。 而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。 克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。 中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。
摘要 【李迅雷：一线和新一线城市人口还会流入 集中度将超乎想象】我研究中国人口流动与经济的关系已经超过10年了，10年前，我国农民工流向一直是从西到东，如今则是从东到西；广东长期以来一直是中国人口流入的第一大省，但2019年常住人口仅为广东一半左右的浙江，人口净流入量居然超过广东——以上这些转折性变化的背后，究竟是什么原因呢？未来中国经济发展空间较大的区域在哪里 我研究中国人口流动与经济的关系已经超过10年了，10年前，我国农民工流向一直是从西到东，如今则是从东到西；广东长期以来一直是中国人口流入的第一大省，但2019年常住人口仅为广东一半左右的浙江，人口净流入量居然超过广东——以上这些转折性变化的背后，究竟是什么原因呢？未来中国经济发展空间较大的区域在哪里？本文试作分析。 321国道：一场变迁一场梦 十年前，我写了一篇文章，叫《从国道到高铁：一场变迁一场梦》，认为中国能够成为全球制造业第一大国，主要是靠本国大量的农村廉价劳动力转移。作为中国的第一大省广东，其制造业得以迅猛发展的人力资源要素大量来自中西部地区的农村。 在没有高速之前，国道是中国交通的命脉，即便现在，也同样承担着货物运输的重要作用。321国道，从成都出发，经过内江、泸州、贵阳、桂林、梧州、肇庆至广州，跨越四个省，长度为2220公里。这是一条非常值得纪念的道路，因为它是从西部通向中国经济最发达的省份广东，通向让中国成为制造业大国的珠江三角洲。 因此，321国道是一条我国中西部农民迁徙之路，四川是中国人口第一大省(在重庆没有设直辖市之前)，也是外出农民工最多的省份，而贵州因地少人多导致贫困；与321国道挨得比较近的是湘西，也属于非常贫困的地区，而即便是粤西，同样也是比较贫困。这些地区的外出农民，在过去40年中，不断地沿着321国道去珠江三角洲地区打工。 上世纪80年代初，广东人口才5000多万，到2000年，增加至8642万，2019年则达到11521万人，成为人口第一大省。不过，近年来，珠三角的农民工已经开始净流出，其中2018年净流出186万，2019年净流出118万。 数据来源：国家统计局《全国农民工监测调查报告》 珠三角的农民工是什么时候还是出现净流出？估计也是近两年的事。如2018年长三角的农民工还是净流入的，到2019年就出现了净流出，东部地区的农民工数量也是从2018年开始净减少的。也就是说，中国的农民工在大致经历了近40年的东移之后，开始陆续返回老家。 2010年前，每逢春节，大约有十几万摩托车大军沿着321国道返回广西、贵州、湖南和四川老家过年，成了春运交通线上一道特殊的风景。如今，有了高速和高铁，分流了国道的客流量。而且，随着流动人口数量的减少，321国道也随之变得不如过去那么繁忙了。 去年我们曾经根据分地区彩票销量和发电量增速变化比较这两个维度来寻找农民工的迁徙路径——福利彩票的主要购买者是包括农民工在内的中低收入群体，而发电量增速的变化反映经济活跃度。数据分析表明，作为中西部地区的四川、云南、安徽三省的彩票销售相对增速较高，而且用电量相对增速也较高，反映了经济活跃程度要高于全国平均水平，也从另一个侧面印证了农民工流向的变化。 尽管珠三角的农民工在大量流出，但从过去三年的数据看，广东依然是人口净流入的第一大省。例如，2018年净广东(绝大部分流入珠三角)净流入人口80多万，但珠三角农民工净流出就达186万，这意味着珠三角的非农民工人口净流入近270万。因此，非常明显地看出，珠三角的人口变迁实际上是在“腾笼换鸟”，而且依然是全国人口流动量最大的区域。 尽管珠三角和长三角在过去两年中农民工数量都出现了净减少，但东部地区的人口依然呈现明显的流入，如2019年我国东部省份人口净流入规模超过150万。若按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，则2019年南方省份人口净流入达到167万。 2017年后中国人口“东迁”规模持续走高 因此，这些来中国人口的流向结构已经发生了显著变化，尽管总体流向没有发生变化，但全国人口的大趋势是在往长三角和珠三角集中；与此同时，西部和中部地区的农民工数量都在增加，反映出部分传统产业和出口加工业已经迁至中西部省份。即人口大方向是“雁南飞”，农民工则是“孔雀西南飞”。 2019年中国各省市人口净流入(出)图 数据来源：国家统计局，中泰证券研究所 集聚超乎预期——部分人口净流出省份更为突出 2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万，在全国各省市中遥遥领先。根据我们计算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省，而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份，不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省，“二八”现象愈发明显。 以2019年人口净流入第一的浙江为例，杭州人口净迁入49.35万人，宁波人口净迁入30.07万人，这两个城市净流入人口占省内各地市净迁入总量的90%以上。说明即便人口净流入最多的省份，除了杭州和宁波这两个大城市外，其他城市基本上“抢”不到人。人口净流入第二的广东情况也类似，大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山，而其他大部分城市甚至还在净流出。 反过来看，即便是全国人口过去三年净流出最多的人口大省山东，下辖的济南、青岛、烟台和威海四大城市的人口一直在净流入。 数据来源：国家统计局，中泰证券研究所 说明山东作为全国经济体量第三的大省，尽管人口净流出规模第一，但经济发展和人口集聚亮点城市还是比较多的。先相比之下，中西部的有些人口净流出的省份就只呈现“一枝独秀”了，如2019年江西除了南昌和陕西除了西安人口是净流入的，其他省内城市人口几乎都是净流出。此外，山西、河南、湖北、甘肃等省份，基本上都只有1-2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。 数据来源：国家统计局，中泰证券研究所数据来源：国家统计局，中泰证券研究所 因此，抛开行政区划概念，总体来看，一、二线城市人口呈现净流入，三四五线城市人口则呈现净流出，中国已经步入城镇化的后期，大城市化则方兴未艾。 中国大城市化加快，三四五线城市人口净流出 数据来源：国家统计局，中泰证券研究所 进一步分析，发现新一线城市如成都、杭州、武汉、南京、合肥、佛山等人口流入规模更大，而一线城市中北京和上海早就设置了人口规模的控制闸门，故人口规模很难较快扩张。从2015年开始，我国的流动人口数量逐年减少，这主要是由于当前人口结构已经类似于日本的90年代，即老龄化水平大幅提高，这意味着中国城市化进程会不断放缓。 那么，在城市化进程放缓的背景下，有限的流动人口为何不是相对均匀地流向一二三线城市，而是集中涌向少数几个大城市呢？那是因为制造业规模化经营的要求。根据世界银行的案例归纳研究得出的结论，经济密度增加一倍，生产率提高6%，而与中心城市的距离扩大一倍，利润就下降6%。 当前中国经济增速不断放缓，投资回报率持续下降，这就要求劳动力、资本、技术和土地这些生产要素进一步集聚，才能节省成本，同时提高劳动生产率。因此，未来一线和新一线的人口集中度还将继续提升，集中度或许会超乎大家想象。 要避免建成没有人口流入的“中心” 根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》审核结果显示，国家级开发区有552家。其中，国家级开发区中经济技术开发区达到219家；高新技术产业开发区和海关特殊监管区，数量为156家和135家；边境/跨境经济合作区分别为19家。自贸区18家(截止2019年)。 此外，还有很多个国家级的经济特区、计划单列市、中心城市和新区等(为表述方便，这些不同类型的“区”都简称“经济中心”或“中心”)。但是，究竟有多少建成达标，多少半途而废呢？迄今似乎没有人统计过。 就当前而言，建各类“中心”的难度越来越大，因为中国经过40多年的改革开放和经济建设，区域经济和产业经济的格局基本形成，与此同时，人口流、资金流、物流等的流动性都在减弱。例如，我国的劳动年龄人口从2012年开始减少，已经持续8年累计减少了2800多万。2021年以后，减少幅度会进一步加大。 尽管目前各大城市都加大了人才引进力度，如提高人才落户的各种补贴、降低落户的学历门槛，但“抢人”的效果仍是有限的，除了新一线城市在抢人方面有天然优势外，如杭州、南京等，大部分城市的效果不明显。这说明，要想持续地吸引人口，仅靠高成本的人才政策是不够的，关键还要看当地产业能否持续发展。 在2019年全国常住人口增量最多的前十大城市中，前八大城市分别分布在粤港湾大湾区、杭州湾湾区和长江经济带上。说明中国人口集聚的城市在进一步集中。如前所述，浙江和广东两省就占了全国人口净流入量的70%。 数据来源：国家统计局，中泰证券研究所 相比之下，长三角的另两个省：江苏和安徽，2019年人口净流入量分别仅为2.5万和4.5万人，几乎可以忽略。即便在浙江，浙南和浙西的衢州、金华、温州、台州的人口也出现净流出。广东也是如此，经济发现相对落后的粤西、粤北和粤东，人口也呈现净流出局面。因此，细分人口净流入的结构，不难发现，2019年全国人口净流入城市中，70%左右的净流入人口都集中到了粤港湾大湾区和杭州湾湾区的城市。 从理论上讲，建立各类经济中心，实际上就是为了集聚各类生产要素，如劳动力、资金和技术，但由于要素资源是有限的，经济中心设立越多，中心的达标率就越低。更何况今后我国劳动年龄人口数量越来越少，人口集中度却越来高，那么，国内现存的各类经济中心是否也会面临人口减少的严酷现实呢？ 例如，汕头曾经是我国首批批准建立的四大经济特区这一，目前常住人口数量少于户籍人口数量，说明人口已经净流出；2010年批准设立的喀什经济特区，2019年也出现了人口净流出，当时的经济增长目标是到2015年人均GDP达到全国平均水平，如今大约只有全国平均水平的三分之一。 因此，要成为一个经济中心，是需要组织各类生产要素资源的集聚，组织资源可以由企业来担当，也可以由政府来担当，但往往前者更加市场化，更容易成功。例如深圳有腾讯、华为、平安、招商银行等一批企业巨头，杭州有阿里巴巴、吉利汽车、荣盛等的巨头，宁波则拥有国家制造业39家单项冠军企业，居全国第一。而且，不论是杭州湾湾区还是粤港湾湾区，都属于民营企业占比极高的区域。 在全球经济分化的时代，不少企业巨头富可敌国，如7月6日，美国四家科技公司：苹果、亚马逊、微软和Alphabet均超过1万亿美元，加起来超过日本的GDP总额。因此，不少城市的经济中心地位是靠一些企业的高成长而形成的。 因此，对某些过去30多年来反复被赋予各类经济中心头衔的地区，我们不妨思考一下：如果经过过去30年的努力都没有建成某类经济中心，若又被赋予的新使命，还会成功吗？在进入存量经济主导的时代，看一个城市的发展前景如何，其中人口的增减量是一个比较靠谱的指标。 (作者：李迅雷，现为中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家，中国首席经济学家论坛副理事长。)
有着国际五大行之称的戴德梁行，近日发布上半年各大城市甲级写字楼空置率排名。 北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。 其中，深圳的空置率仍然最高，达到25．%，同比攀升9%，也超过北上广。广州的空置率仍然最低，只有6.7%，同比攀升2.4%，比较平稳。 在写字楼空置率攀升的同时，四个一线城市写字楼的平均租金也全面下跌： 北京358.5元/平，同比-7.6%； 上海251.9元/平，同比-6.3%； 广州184.5元/平，同比-4.8%； 深圳222.9元/平，同比-13.6%。 空置率最高的深圳，租金跌幅也最大，同比下跌13.6%。空置率最低的广州，租金跌幅最小，同比下跌4.8%。 01 深圳写字楼的空置率一直是个热门话题，我的判断是这样的： 一方面是供应量大，深圳因为毗邻香港，对“产业空心化”有着深深的担忧。所以在土地出让方面，长期坚持产业优先，导致产业用地过剩、居住用地紧缺。所以，深圳房价高和写字楼空置率高，互为因果，是一枚硬币的两面。 另一方面，深圳是经济特区，税收优惠多，再加上是金融中心，热钱凶猛，大量新兴企业会冲到深圳注册。市场好的时候，这些新兴企业相当阔气，整层整层地租赁高档写字楼，但市场不好时候，又不堪一击，于是整层整层的搬空。比如这两年不断暴雷的P2P行业，就退租了很多写字楼。 广州和深圳正好相反，长期呈现出住宅过多、写字楼紧缺的态势，这样的好处是房价温和，居民幸福感高，缺点是产业容纳空间不足，很多企业可能找不到满意的办公场地，或者享受不到足够的政策扶持，这在一定程度上会导致企业的外流。 当然，广州的这个情况正在改善，眼下当红的几个商务区，琶洲、金融城、鱼珠、南站、明珠湾，就和深圳一个思路了，坚持产业用地优先，坚决不搞急功近利的房地产开发。 我一直认为，写字楼空置率不能太高，否则会带来土地资源的浪费，甚至会压缩住宅用地、科教文卫用地的供应，导致房价高涨、教育资源短缺等问题。但空置率也不是越低越好，如果太低，不仅租金上涨压力大，还会影响到城市对增量产业的承载力。 体验一下广州地铁三号线的拥挤度就知道，基础设施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感，是多么的糟糕。 所以，写字楼供应保持一定的冗余，是非常有必要的额，最好保持在15%左右是比较合理的。 除了北上广深，再来看看二线城市的情况，形势似乎比一线城市更严峻。 图片来自“国民经略” 从空置率看，南宁超过50%，位居各大城市之首。超过40%的还有佛山、厦门。天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。 这还只是2019年的情况，2020年受疫情和国际经贸局势的双重影响，这些城市的空置率只会更高。 根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。 写字楼空置率，反映的是一座城市高端产业的体量和质量。可以看到，空置率越低的城市，基本上都是人口净流入、高端产业充沛的沿海城市、强省会城市，在这些城市买房，是有较高成长性的。 相反，那些空置率过高的城市，可能是高端产业不足、高收入人群较少的城市，在这些城市买房，就不要太激进了。 02 既然写字楼空置率普遍这么高，那么购置写字楼到底是不是一门好生意呢？ 我的看法是这样，只要一个城市坚持以经济建设为中心，那么它的写字楼几乎一定是过剩的，但需要注意的是，这个“过剩”只是宏观概念上的，不一定是微观层面的。 而我们投资写字楼，不仅要看宏观，更要看微观。以广州为例，即使广州以后新增1000万平米的写字楼，宏观上是过剩了，但珠江新城、琶洲、金融城这些微观区域的写字楼，还是供不应求的。所以，买好地段的写字楼，不需要关心全市的空置率。 另一方面，大城市普遍在产业升级，或者说在“退二进三”，第二产业迁出去，第三产业的体量越来越大。以后北上广深和强二线城市，80%甚至90%的GDP由楼宇经济贡献，长期来看，这些城市的第三产业还会有很大的增量空间，这就是写字楼的机会。 无论是当下，还是看长远，写字楼的租售比都是远高于住宅的，而且不像商铺那样容易受电商的冲击，稳定性较高。 香港IFC一栋楼，每年的资金收入高达100亿港元。搜狐公司旗下写字楼的估值，甚至超过搜狐公司的市值，保值能力相当出色。 03 那么，购置写字楼有哪些技巧呢？ 最近几年，我和不少甲级写字楼的开发商合作过，也给很多写字楼的投资者做过咨询，大致有这样几个心得： 第一，写字楼和住宅不一样，住宅是分散和无序的，而写字楼是讲究聚集效应或者圈层效应的。很多企业选办公场地，首先考虑的不是租金，而是靠近自己的合作伙伴，或者靠近同行，或者方便招聘人才。 所以，买写字楼，除了关心配套、产品和价格，更需要关心的是它所在的产业圈层是什么。是做皮具、玩具的，还是做金融和互联网的？这个直接关系着租金的成长性。 第二，一般来说，越是那种写字楼集群区域，越有前途，而那种零零散散的三两栋写字楼，基本不成气候。办公和商业一样，都讲究成行成市嘛。 第三，买写字楼，基本不要指望赚升值的钱，踏踏实实的赚租金的钱，比较现实。广州体育中心这种黄金地段，单价两三万的二手写字楼大把，你说那些新写字楼能涨到多少？ 第四，买写字楼，要“嫌贫爱富”，什么意思？就是要买那种财力比较好的行政区，这种区的政府服务意识更好、财政补贴多，而且有钱办教育，企业更愿意去这些区办公，你的写字楼才好租。 第五，写字楼是需要仪式感的，因为很多企业会把办公场地作为企业形象的展示。所以买写字楼，最好买那种设计感较强、能给企业带来虚荣感的楼宇。 第六，我每次参观写字楼，都会问它的物业公司是谁。写字楼的物业管理比住宅复杂得多，它直接关系到一栋写字楼的档次。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估