摘要：公共停车场孕育“新基建”机遇。 在中民智达（上海）信息科技有限公司总裁杨超看来，中国超500个在建的智慧城市项目，是新基建当之无愧的蓝海，而智慧城市框架中的智慧停车、大数据中心、智慧医疗等板块，则是兼具社会效益和经济效益的“蓝海中心”。 今年3月，中央提出加快5G网络、大数据中心、新能源以及智慧城市、智慧交通等融合类新型基础设施建设，智慧城市由信息化建设加速迈入数字新基建阶段。这让成立于2018年11月的中民智达看到了前所未有的机遇――这家成立不到2年的企业，主营方向恰是围绕城市公共管理领域中成长性、收益性较显著的公共停车、大数据中心等领域，为地方政府提供规划、融资、建设和运营的一体化服务。“新基建”战略在国家层面上的确立，为中民智达的成长奠定了广阔的赋能空间。 中民智达智慧停车运营监控管理平台 在智慧城市领域，杨超是一位“半路出家”的创业者，两年前他与公司另一位创始人张波在以互联网流量视角寻找未被深耕的市场机遇时，发现了智慧停车这一同时包含社会效益和经济效益的产业蓝海。停车大数据背后的增值服务链，更让两位有金融和互联网积累的创业者感受到了热切的市场机遇。 “城市机动车保有量持续增加，停车泊位的供需缺口也不断扩大，这一情况不止发生在一线城市，很多地级市、县级市也遇到了停车难的痛点。”杨超说。从停车资源的两种主要形态来看，相比商场、写字楼、小区等相对私有化或商品化的建筑物配建停车位，政府主导建设和管理的公共停车位可触达的车主体量更大、车位周转率更高，对车位进行智慧化改造和精细化运营管理的需求也相对较强。 中民智达智慧停车项目 与一般人们预想的先从商场、商务楼布局智慧停车不同，中民智达的初始业务就是与各个县市的政府部门合作。通过企业自主研发的用于政府端的“智达云脑”、用于企业端的“智达慧眼”，满足公共停车职能部门的管理需求和多样化的联合营销需求。同时，企业还为不同城市量身定制包含智能视频桩、智能地磁、机器人AGV、智能地锁、智能道闸、多级诱导、反向寻车等技术形态的综合化智慧停车改造方案，并且逐步实现了无人化运营。在疫情期间，相关服务的资源利用率、有效收缴率、电子支付率均表现亮眼，也让“智达云脑”“智达慧眼”在相关应用城市大放异彩。 在智慧停车“新基建”的布局中，中民智达也发现了新问题：车辆越来越多，停车资源越来越稀缺，如果政府缺少足够的资金和规划，很有可能面临新的“城市病”。此时，中民智达企业基因中的金融因子开始发挥作用。针对地方基础设施建设，尤其是新型城镇转型、新型基础设施建设的资金需求，结合智慧停车、智慧旅游、智慧园区、智慧城市特点，研发了包括债券、REITS、ABS、融资租赁、定融等产品在内的金融咨询服务，帮助有相关需求的城市快速、足量地完成基础设施系统性融资。 “我们要做一家金融驱动的互联网科技公司，用互联网思维和金融思维相互赋能，助力国家新基建战略。”杨超说。
作为CV领域名声在外的明星企业，旷视的成长一直备受行业关注，从最初的AI算法到AI硬件，再到2019年正式提出「1+3战略」，深入部署城市物联网、个人物联网、供应链物联网三大行业级方案，旷视已经从最初的人脸识别算法供应商转身为物联网方案供应商。就在旷视IPO消息传出之前，旷视的To B业务已经悄然成形。2020年年初，旷视正式成立了企业业务事业部，这一事业部要续写的正是这个故事中最重要的一个环节——城市物联网。旷视变阵，To B战略大图初现提到旷视，人们更多想到的是CV四小龙、AI视觉、人脸识别算法……诚然，旷视是一家典型的技术导向企业，尤其早期主要以AI算法为主要输出产品。然而，曾经备受追捧的视觉技术最终被验证难以支撑起一家估值超百亿的独角兽企业完整的商业模式，面对盈利问题，AI视觉领域的诸神之战最终还是要回归到业务层面，尤其是To B业务。2019年1月，旷视CEO印奇在致投资人的公开信中表示：物联网是人工智能技术应用的主要场景。如果把人工智能比作「大脑」，物联网就是「身体」，二者相结合，能够让世界更加智能化。我们的愿景是构建连结及赋能百亿物联网设备的人工智能基础设施。也是在同年，旷视发布河图、公布「1+3战略」，甚至将“门面”从「Face++旷视」升级为「Megvii旷视」……2019年注定将成为旷视的一个转折点，转身进入物联网赛道的旷视，也从最初的人脸识别算法供应商一跃成为一家物联网方案供应商，To B业务体系初现。当时，行业中能够清晰看到的旷视To B业务体系，还是其对外公开公布的「1+3战略」：基于自研的Brain++人工智能生产力平台，旷视针对个人物联网、城市物联网、供应链物联网三大领域提供行业解决方案。时隔一年，现在再看，旷视的To B业务体系已经更加清晰——Brain++的深度学习框架实现开源，成立企业业务事业部，盘古、九霄平台发布，旷视高级副总裁、企业业务事业部总经理顾亮告诉雷锋网，“现在旷视的核心布局是「1+3+6战略」。”其中，“6”是指旷视针对三条赛道进一步部署的6个细分领域：供应链物联网赛道。在供应链场景中，旷视有物流业务事业部（LBG）和零售业务事业部（RBG）分别关注物流和零售行业，两个团队构成供应链大脑业务版块。个人物联网赛道。在个人场景中，旷视有云服务事业部（CSG）和移动业务事业部（MBG），两个团队构成个人大脑业务板块。城市物联网赛道。在城市场景中，旷视针对公共安全、城市治理、交通相关的大规模人群/车辆治理的城市级业务，已有城市业务事业部（CBG）；此外，针对城市微单元和企业级市场数字化建设，旷视今年新成立了企业业务事业部（EBG）。旷视「1+3+6战略」整合EBG后，旷视为To B业务体系构建的战略大图也在雷锋网专访中首次对外完整展现。顾亮告诉雷锋网，“EBG团队的成立不是在2020年偶然做的决定，而是旷视业务发展水到渠成的规划和升级，是一个必然趋势。”事实上，旷视布局城市物联网领域已有多年。早在2015年，旷视开始进入城市管理领域，并逐渐从单点单点布局升级为全景生态，在2019年安博会上，旷视对外发布了城市级全栈式AI解决方案。在过往几年里，旷视已经树立了诸如中国尊、凯德、来福士等诸多行业地标，甲级写字楼有50%-70%的客户都有用旷视的产品。另外，据公开数据显示，2019年上半年旷视营收9.49亿元，城市物联网业务占比超七成。作为自2015年已有的业务，同时又是旷视关键营收来源，这就很好理解旷视EBG在2020年成立的“水到渠成”和“必然趋势”了。旷视给枪给炮，EBG备战城市微单元2020年1月，旷视EBG正式成立。自2015年涉足城市物联网业务后，旷视就已经打开了企业服务市场大门，顾亮此前历任战略客户部总经理、大客户业务集团总经理，对旷视的企业业务发展记忆犹新：2017年，旷视与招商银行、中信银行等大型金融企业合作，开展AI金融业务，客户覆盖近百家重点金融企业；2018年，旷视与中国移动、中国联通合作，开展运营商业务，为运营商定制专用的AI设备，每年出货量超过10万台；2019年，我们整个企业级市场有了进一步拓展，在能源、国网、南网、零售、制造领域都进行了业务部署。这样来看，此次EBG的成立，更像是一次针对To B业务的旷视内部业务单元的梳理整合。实际情况，也确实如此。顾亮告诉雷锋网，“现在看到的EBG是将此前的大客户业务单元、商业业务单元、集成产品开发部进行资源整合而成，整合了产品交付中心、软件研发中心、硬件研发中心、解决方案中心，以及强大的客户拓展和客户支持团队，以EBG这样一个事业群（事业部）的方式开展工作。”通过资源整合，充分拉通前端市场调研、市场分析，以及后端产品研发、交付、运维等环节，旷视也是想要针对企业级客户碎片化需求实现快速响应。就这次资源整合、成立EBG而言，旷视给枪又给炮，给了业务单元、又给研发中心。然而，既要实现企业客户碎片化需求，又要能够快速响应，只有AI算法显然已经远远不够，好在，这时的旷视有的也早已不仅仅是AI算法，在过往几年里，旷视针对AI视觉已经从云到端部署了数十款AIoT产品。这一产品体系最终被旷视EBG一同收编到「企业服务战略大图」中。旷视EBG成立不久后，正式对外公布了「企业服务战略大图」，发布了旷视盘古、旷视九霄物联网云平台，以及「神行」系列人脸门禁产品，结合此前多年的产品布局，整个「企业服务战略大图」展现的AIoT云边端产品体系成为EBG备战城市物联网精细化布局的核心。基于这样的产品体系，旷视EBG主要提供的还是三项核心技术能力：第一，通过人脸识别进行身份验证；第二，楼宇、园区智能化从算法、硬件到平台的产品体系；第三，现场化的算法训练平台和服务。而所谓城市物联网精细化布局，正是顾亮口中的城市微单元，是楼宇、园区等细分场景。旷视的园区计划电力行业是一个相对传统的行业，如今在改革大潮之下，尤其在输电线路、配电园区，同样面临着智能化转型升级。国家电网、南方电网等电力行业的“关键先生”近年来也在大力推广无人机输电线路巡检。顾亮告诉雷锋网，旷视目前也正在和无人机厂商、芯片厂商等一同为国家电网提供无人机输电线路巡检、园区智能化解决方案。在整个输电线路巡检过程中，如何将无人机反馈回来的检测图像、视频信息实时进行AI处理，以及如何对整个输电线路、配电站、变电站附近的安全生产进行监测，在这些方面，国网提出了很多需求，近两年我们都在一起解决这些问题。为了解决这些问题，我们输通过Brain++平台帮助客户通过客户自有的行业数据训练行业定制化的算法，在此基础上，配合客户搭建算法平台、行业业务平台。无人机巡线（示意图）电力行业是旷视EBG在能源领域深入布局的业务单元，目前，旷视EBG核心战略重点聚焦楼宇园区场景，主要针对行业、区域两个维度进行了业务布局：行业方面，旷视针对金融、运营商、能源三大行业领域进行了深入布局，三大行业的深入部署也是旷视EBG的重头戏，EBG有专门为三大行业配客户团队，业务占比达到二分之一。经过多年深入行业，旷视在三大行业也建立了一些重要的业务版块，例如在金融领域的身份验证、刷脸支付、园区智能化，在运营商领域结合5G的云端一体化解决方案，在能源领域的安全和质检应用。区域方面，旷视在全国六大区域（华北、东北、华中、华西、华南、华东）设有SMB业务和渠道业务。三大行业之外，旷视EBG也将触角深入了泛园区中诸如科技园区、智慧社区、智慧校园、智慧酒店等场景，在旷视看来，这些也都属于城市微单元。EBG当下业务主要是服务于城市物联网场景中的城市微单元的，这是相对于诸如公共安全、交通等城市大场景来说的。在城市智能化方面，EBG为园区、楼宇中的生活、办公场景提供端到端的产品解决方案，为生活和办公提供一个好的体验，为企业降本增效。布局城市物联网多年的旷视，在将业务下沉到楼宇、社区、智能建筑这些场景化的微单元过程中，其实也面临着新的问题。顾亮将在实际企业业务中遇到的问题总结为以下三点：第一，企业客户需要的是一个端到端整体解决方案。传统客户对智能化的改造需求有多样性，经常会在智能化升级改造过程中感到无从下手，因而，从人的管理、车辆的管理，包括对于消防、安防、楼宇设备整个自动化的管理，企业客户需要一整套端到端解决方案。EBG此次经过资源整合后，在产品方面推出的一整套全栈式智能楼宇、智能建筑解决方案，正是希望能够从算法、软件到硬件；在业务架构上也从了解客户需求、提供解决方案到最终的安装运维搭建了一站式服务团队，来解决客户对于智能化、数字化的诉求。第二，企业客户的需求较为碎片化。面对行业差异化、碎片化的需求，我们一方面在算法、软件、硬件产品和整个业务层充分考虑了开放、集成能力，以使得我们与上下游合作伙伴的能力能够很好地融合，同时我们也提供在线的、现场的算法训练服务，以去满足客户对于行业性、定制性的、个性化的需求。第三，成本的平衡问题。旷视EBG也必须考虑成本问题，为不同类型客户提供简单有效的，且高性价比的产品和服务。面向SMB则推出了旷视九霄公有云的解决方案，同时我们部分产品也可以基于现有的传统软件帮助客户控制成本。而在2020年，在“疫后”新基建中，泛地产、泛园区领域面临面临着更纠结的局面。雷锋网向业内人士了解到，一方面，疫情中暴露出的问题让泛地产、泛园区领域智能化转型升级更为迫切，国家也因此适时提出了「新基建」；另一方面，企业又不得不为了“生存”被迫砍掉在智能化上的预算。要在今年深入城市微单元，深入布局楼宇、园区场景的旷视EBG而言，显然拥有更多的机遇，同时也面临着更多的挑战。顾亮告诉雷锋网，今年旷视EBG会在硬件重兵投入，同时对软硬一体的整体解决方案不断做升级，另一方面也会对整个客户服务体系会进一步调整。我们希望能够更加贴近客户，能够覆盖到更多不同层级的客户需求，因此，从前端的客户服务体系来看，我们今年也需要做一个整体升级，公司从人员、资源等方面也在对EBG加大投入。此外，顾亮特别提到，“EBG今年在整个公司「1+3+6战略」版图中扮演一个非常重要的角色，我们在楼宇、园区场景也会持续投入。”
根据北京证监局网站7月1日晚披露的消息，京东数科拟在科创板上市，并已经确认国泰君安、中信证券、五矿证券、华菁证券四家辅导券商。这对于2013年开始独立运营的京东数科来说，是一个标志性的时刻。京东数科用了7年的耕耘，一直致力于以AI驱动产业数字化，让产业长出数字化的“根”。如今，这家涵盖4 亿个人用户、700多家各类金融机构的新型科技公司除了估值攀升至近2000亿元外，其市场地位也得到了普遍认可。 2013年，京东数科自京东集团内部孵化，初始以供应链金融、消费金融业务走天下，推出了国内首个互联网消费金融产品——“白条”。从一开始，京东数科以大数据技术做自动化、差异化的风险定价，基于电商消费痕迹，给每个白条用户最合适的限额和利率，做到了秒级放贷。 白条的推出引领整个互联网消费金融行业的兴起，在随后几年中，蚂蚁花呗、腾讯微粒贷、苏宁任性付等具有互联网属性的消费金融产品陆续问世。这一全新模式直接给消费金融行业带来了爆炸式的增长。 就在数字金融红红火火的时候，2015年，京东数科突破自我，用科技服务金融机构。2016年，当时的京东金融成立了金融科技事业部，旨在将数字金融板块积淀的能力对外输出给更多的金融机构，帮助他们优化成本结构、提高效率与提升用户体验。 期间，京东数科通过与B端客户共建，帮助金融机构定制个性化技术方案，完成“技术—机构—用户”三阶段赋能，进而为C端用户提供更好服务，构建金融服务生态圈。而自我颠覆一直是京东数科的深植“基因”，哪怕在金融科技领域做得风生水起，京东数科还是会考虑如何突破金融边界，向实业延伸，亲自下场去做产业数字化，通过数字科技去做金融与实体产业的连接。 以智能城市操作系统为例，2019年10月，京东数科集团中标“雄安新区块数据平台（一期）项目”，避开了大厂商们争抢的云计算，而是在城市云之上，构筑城市的智能操作系统，再搭建各种应用。目前，京东数科的“智能城市操作系统2.0”已经落地雄安新区，将支撑公共安全、智能交通、智能能源等各类垂直应用。并通过连接政府、企业和城市居民，帮助城市管理者进行顶层设计，洞察城市历史、掌控城市现状、预测城市未来，构建智能城市的开放生态。 如今，在京东数科的业务布局中，通过自研推出了多款AI机器人。其中，机房巡检机器人已落地某国有大型商业银行数据中心，室内运送机器人也在新冠肺炎疫情期间落地某上海新冠确诊病例收治中心，减轻了医护人员在高危场景下的工作压力。 在多数人的认知中，做机器人业务只需要根据市场需求与特定场景去开发和调整产品线即可，而京东数科在此基础上，更多了一层思考。在细分机器人产品上做扎实不是京东数科的最终目标，它更看重通过现有产品打磨基础能力，例如底盘、机械臂、路径规划、空间定位等。很多看似不同场景下的机器人，底层能力相通，比如用于医疗场景下的仿生手，它的空间定位能力和机房巡检机器人的巡检机械臂其实是一样的。 除此之外，金融科技操作系统也已经生长出了包括一站式金融数字化解决方案——JDDT1、信用卡数字化运营解决方案以及智能资管科技平台——JT²等在内的多个行业级解决方案。区块链防伪追溯平台已经全面涵盖了生鲜、农业、母婴、美妆、酒类、3C、二手商品、跨境商品、医药、线下商超等十余个领域，为消费者提供“品质溯源”服务；大数据、人工智能等各项技术的应用，已经将京东数科的产业数字化能力延伸到越来越多的场景和业务，展示着城市、产业、服务的全新可能和广阔空间。 从金融科技到智能城市，从AI机器人到数字营销，京东数科的产业数字化标签更加丰满，京东数科的内在基因正在不断驱使自身内部衍生出愈加全面的业务线，而这些业务线的纵横交错，也正构成了正在冲刺科创板的“京东数科”综合体。
7月1日晚间，证监会北京监管局官网信息显示，京东数科已经与国泰君安、中信证券、五矿证券、华菁证券分别签署股票发行上市辅导协议。对此，京东数科表示“不予置评”。 来源：北京证监局官网 尽管官方没有给出直接反馈，但据媒体报道，京东数科将在科创板上市已经非常明显。前段时间京东数科多层面密集调整就是准备上市的前兆：刘强东重新担任CEO；公司类型由有限责任公司变为股份有限公司；京东集团还将利润分成权转换为京东数科35.9%的股权，并向京东数科增资17.8亿元现金收购股权，交易完成后京东集团持有36.8%的股权。 很多人好奇，估值1300亿元的京东数科究竟是一家什么样的公司？ 为雄安提供智能城市底座 雄安新区是国家的千年大计，按照顶层规划，它不仅是一个现代化的物理之城，更是一个前所未有的数据之城。每家互联网公司都在抢占智能城市这块蛋糕，京东数科却以其行业领先的智能城市操作系统拿到了核心的业务——为雄安提供整个城市级别的数据底座，也就是块数据平台。 智能城市团队聚集了京东数科最具研究功底的“博士天团”，团队的领导者郑宇更是城市计算领域奠基性的人物，曾是微软亚洲研究院“城市计算”研究方向的负责人。智能城市是AI应用最多的场景，代表了一家企业在AI领域技术储备的巅峰。 而雄安新区的块数据平台只是其中的落地案例之一，京东数科还与北京大兴国际机场、首都机场集团、崇礼太子城冰雪小镇等机构共建了智能化项目，并为北京、上海、广州、南京、成都、宿迁等多个城市提供解决方案，目标是将城市运营和公共服务进行在线化、数字化，并实现智能化。 破解线下营销数字化的难题 线上营销数字化容易而线下难，这是行业的共识。面对缺乏结构性分析的线下营销场景，京东数科却看到了新机会和比线上更大的价值，并选择用完整的服务生态圈和强大的技术实力破解了这一难题。 作为基于物联网的数字营销平台，京东数科旗下的京东钼媒利用数字科技能力打破线上和线下的边界，通过流量和大数据实现串联和融合，让用户获得最需要的信息，让品牌方投放到最契合的地方，让媒体更轻松管理自身资源，实现多赢。此外，京东在全国分布的庞大快递小哥团队、京东数科布局在各地的支付和保险地推团队，也能很好地解决线下广告监播的难点。 京东数科数字营销已经布局众多线下广告屏幕资源 在京东七鲜的线下商超，京东钼媒很好地将广告、服务和支付形成流量的有效循环转化。通过广告给消费者更好的购买建议，通过服务提升消费者的购买体验，通过支付了解消费者的真正需求。从而形成了一套高效且有价值的流量循环转化，打造以人为核心的线下流量市场。 在华润五彩城，京东钼媒通过对商城附近社区灯箱的改造进行广告投放。大数据可以分析商场的主要人流量来源的社区，并在这些社区定向投放广告，传统电梯媒体无法做到全面覆盖，反而是社区里的小广场因为有人际交往，看到商场有活动会想去看看。值得注意的是，在不少线下营销案例中，京东钼媒带动的线下获客成本仅为线上的一半。 用AI驱动产业数字化 除了通过智能城市、数字营销解决方案推动城市治理和线下营销的数字化变革之外，京东数科还有AI机器人、金融科技等众多不同行业的数字化解决方案。 京东数科行业技术解决方案概览 在火力发电领域，京东数科利用人工智能通过模型优化，将锅炉热效率提升0.5%，一台60万千瓦机组就此可每年节约燃料费用200多万元。在零售领域，京东数科上线“智臻链防伪追溯平台”，利用区块链技术，进行产品从生产到流通的全程防伪追溯。在农牧领域，利用人工智能和数字科技能力，京东数科配置在牛舍内的智能监控设备24小时运转，及时发送异常预警和任务指令，自动驱动物联网设备，实现精准饲喂、疾病监测、育种管理等环节智能化。 伴随着人工智能、5G等新型基础设施建设的加快推进，京东数科推动产业数字化转型升级的作用日渐显现，正在带动不同产业生态的数字化转型升级。定位于以AI驱动产业数字化的新兴科技公司，京东数科的服务客户纵贯个人端、企业端、政府端，目前已经累计服务了涵盖30多座城市的政府及其他公共服务机构、700多家各类金融机构、1.7万家创业创新公司、4亿个人用户。
复杂多变的2020年上半年已结束。 我们将推出系列文章，全面复盘上半年房地产市场，并给出下半年市场的预判。 在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。 展望下半年，分化或成常态，行业销售规模预期微降5%，但机会仍旧存在。 政策： 中央要稳地方要放 从政策层面看房地产市场，我给出了八个字“中央要稳地方要放”。 今年政府工作报告对房地产的描述很短，是最近几年中最短的一次。在这其中，一共有两个重点，一个是“房住不炒”，二是“因城施策”促进房地产市场平稳健康发展，两点加起来只有38个字，核心是一个“稳”字。 今年整体市场受疫情影响较大，我曾表示，房地产是中国经济的压舱石，这一点在此次疫情过程中表现得特别明显，只要房地产能够稳住，整体经济也能够企稳。 对于政府特别要求的“稳就业”来说，房地产也起到了至关重要的作用。房地产是中国最大的制造业，房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%，只要房地产行业“稳”，建筑业也能稳住，就业亦然。 在“稳经济”、“稳就业”之后还有一个需要稳的是“财政”，从今年上半年来看，各个地方的财政收入压力巨大，如果把房地产市场稳住，地方财政收入就不会有问题。 这主要分成两个层面来看，一个是土地出让收入，一个是房地产直接税收。只要房地产市场“稳”，那土地出让这块就不会有问题；税收方面，若按销售金额10%去粗略估算房地产税收，去年约16万亿的房地产销售额，约有1.6万亿的税收，这1.6万亿对整体的财政收入的影响是巨大的。 因此，中央是希望房地产行业能够平稳健康的发展的。 对于地方政府来说，主要以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心。今年1-4月，整体财政收入滑坡，如果去除房地产，包括土地出让金、房地产各项税收等，整个财政都会受到很大影响。 在土地出让相关政策方面，重点是取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限。值得注意的是，由于每年政府的土地指标是固定的，各地以面积配置，但是同样的面积，市中心的高端住宅用地和远郊工业用地的价值不一样，因此建议增加优质土地供给。 至于延期或分期缴纳土地款等，我认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定，实际上是在为整个市场的活跃度做贡献。未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。 有关房地产交易方面的政策则主要以放宽预售、限价放松、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。 02 行业V型反转： 从20年最低到快速回升 从行业周期来看，这一轮的房价调整从2018年的下半年开始启动，在去年5月份金融新规出台之后市场一路向下，到今年的1月份出现疫情之后，在今年的2、3月份的市场继续直线向下完成最后一步。 今年二季度是市场进入到一个全新的阶段，2018年下半年以来将近2年的调整周期结束，未来进入相对平稳的新周期。我认为二季度之后的回稳、回升不会重复过去4次调整中快速量价齐升的状况，接下去可能会在一个相对狭窄的箱体中稳步波动，既不会出现量的大幅度上升，更不会出现价格的大幅度提升，这一轮的发展我认为会相对更加平稳。 从销售规模来看，今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低，特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次，增长速度是-30%。进入4、5月份，整体回升非常快，从单月看，4月份已经是个位数的负增长，5月份已经同比上升，从累计数据来看，1-5月份的销售面积的累计下滑，目前处在-10%左右，所以整个销售的回升速度还是比较快的。 从开发投资额来看房地产开发投资回升更快，完成了明显反转，一季度整个的房地产开发投资增速是-16%，1-5月份的整体数字已经回升到0%，3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%，所以说房地产开发投资在一季度拉了整体经济的后腿，而在二季度又是整体经济回升的主要推动力。 2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。 土地购置面积则同比收窄至8.1%，但今年优质土地较多，同样面积下，土地的额外价位更高，所以从金额上看已经恢复。 03 城市市场： 持续复苏，5月成交同比转增 从新房市场来看，上半年供应压力普遍比较大。4月新房供应量达到上半年峰值，5-6月供应略有回落，推盘量不及2019年月均，二线同比跌幅最大超10%。原因在于，去年下半年金融政策对房地产市场的过多限制性，导致今年二季度整体供应节奏无法跟上。新房成交情况整体表现超乎预期，上半年累计跌幅收窄至14%，其中，3月份开始市场快速复苏，5月份已同比转增，6月略有回调但仍超2019年月均水平。 从二手房成交情况来看，3月下旬二手房市场逐渐恢复，速度略慢于新房市场，但二季度快速回升，6月二手房成交面积同比增长12%，创近一年内新高，恢复速度超预期。 土地市场上半年整体热度较高，4、5月份快速复苏，6月阶段性回调，成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高，核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示，6月300城土地成交溢价率达到16.8%，地价结构性处高位，3月以来，流拍率持续低位运行。 04 分化： 城市涨跌互现，豪宅火热、刚需接棒 分化，是上半年的关键词。城市之间分化明显，城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热，5月份刚需接棒，一个城市当中一部分楼盘摇号抢房，一部分楼盘即便促销也没有客户来，整体呈现出“冰火两重天”的现象。 上半年，供应方面各个城市之间差异非常明显，其中郑州、杭州等新增供应同比超30%，深圳、宁波等跌幅超40%，南京、杭州等城市累计成交同比转增20%左右，重庆、西安、长春等跌幅超30%。显而易见，好的城市几乎不受疫情影响，从3月开始就一路火爆，甚至同比上升，但弱一些的城市疫情就像导火线，整体成交明显回落。 一个很有意思的数据是16个“高点城市”将城市之间分化差距拉大。一部分城市疲软的情况下，仍然有16个核心城市在6月份成交显著放量，其中，杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。 此外，4月是一个分水岭，3-4月，各地成交主要以豪宅为主，5月刚需盘接棒。上海、深圳豪宅成交持续提升，南京、青岛等翻倍增长。其中，杭州1000万-2000万豪宅卖出1551套，呈现翻番式增长，上海3000-5000万豪宅上半年卖出443套，同比增长31%，另外，单价15万元/平方米以上的豪宅，上海卖出67套，同比增长131%。上海北京深圳豪宅依旧坚挺。 各城市二手房市场表现分化明显，北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点，成都、苏州等同比仍跌40%以上。 项目分化严重也是上半年市场重要表现。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高价盘去化速度加快，豪宅成交占比大幅度提升。具体到3-4月来看，深圳、南京、郑州、济南等高端市场火热，呈现出“一房难求”的现象，但上海、广州、济南等核心一二线城市远郊刚需盘去化惨淡，对比5-6月，4成以以低档产品驱动，客户刚需化特征明显。项目分化的主要原因是，5月以来，杭州、成都等高性价比、低档项目频频再现“万人摇”。实际上，出现“万人摇”一定是政策出现了一些问题，需要特别提醒地方政府，不能让因“限价”导致的价差现象持续下去。 上半年，土地市场也出现了明显的分化。一线城市加快供地、成交建面同比增68%，TOP10城市成交涨多跌少，因此今年是买一线城市土地最好的时机，深圳由于供应的问题量会少一些，北京上海和广州今年将创下最好记录。出让金额一线同比增86%，二线下跌，三四线持平，杭北上广等热点城市居金额榜前列，其中杭州、上海和北京土地出让金均破千亿元。重点地块来看，上半年上海徐汇滨江地块创全国总价新高，北京曾两度刷新今年最高单价纪录。这意味着，今年一线城市和强二线城市的土地出让还是相当火爆。 05 非住宅市场： 压力更大，或持续数年 对比住宅市场而言，非住宅市场就没有这么乐观了。住宅市场一季度下降明显，但二季度复苏速度非常快，但非住宅市场压力非常大，疫情带来的压力将持续数年。 其中，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量持续增加，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多，广州大概在50%左右，北京也在50~60%之间，未来供应量加大，整体的市场存在比较大的压力，去化速度放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，租金和出租率出现不同程度下降。 商业是房地产行业中受疫情影响最大的板块，重点城市商业出租率和租金双降。过去十年，由于受到电商的冲击，整体零售业态大幅度削减，用了大概3-5年时间，发展成为体验式商业业态，疫情导致体验式受到重创之后，接下去能够替代体验式商业的又是什么样的商业，这可能也是留给商业地产商的一个比较大的问题。 酒店行业今年也受到重创，疫情直面冲击旅游业，酒店市场仍不容乐观。6月份，国内一些商务酒店有所恢复之后，酒店整体的入住率开始迅速回升，但是还不足以支撑比较高运营成本。再加上北京疫情的反弹，也对酒店的复苏产生了一些影响，未来酒店业和疫情的控制密切相关。 06 房企销售： 业绩超预期，头部房企回升速度更快 今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的，我们认为受疫情影响，房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况，但没想到一部分头部房企的回升速度非常快，甚至超过了去年同期。 从具体业绩表现来看，单月业绩同比逐月回升，销售恢复情况好于预期。1-5月，单月业绩同比逐月回升，1、2、3月同比回落，4月开始已经同比略微上升0.6%，5月份上升了12%。 各梯队销售入榜门槛降低，3月以来降幅收窄，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的门槛大幅下降，但整体的降幅在收窄，百强门槛降幅最大，达27%左右，十强门槛只降了6%，所以“强者恒强”还是有道理的。 与此同时，规模房企竞争加剧，集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话，一方面能巩固行业地位，另一方面也有条件脱颖而出，特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说，是一个弯道超车的好机会。 我认为，年内“促销售、抓回放”仍是重要目标。 07 房企拿地： 总体谨慎，二季度拿地“小阳春” 1-5月，20强中的很多房企表现还是非常不错，5月份20强房企中有一半的增长速度还是比较快的，像碧桂园，同比去年同期有涨有跌，但到了5月已比去年同期上升超过10%以上。 从投资的角度来说，总体还是谨慎，但今年二季度出现了“小阳春”，这和去年类似，去年房企也是集中在3、4、5月拿地，今年3月份的中下旬房企开始进入土地市场，4、5月出现了拿地的下降。 从集中度来说，TOP10投资集中度持续下滑，第二梯队“冲规模”势头显著，TOP10、TOP11-20拿地速度比较快，因为TOP10去库存的要求较高，拿地相对来说更加稳健和保守，但是十强拿地在今年上半年的占比37%左右，11-20强占比24%左右，加在一起前二十强占比超过60%，所以说强者恒强，土地仍然集中在少数的20强房企手上，接下去TOP20和后面的差距还会进一步的拉开。 今年上半年拿地态度整体先抑后扬，部分城市疫情后土地市场快速复苏。 从投资强度上来说，百强的拿地需求在二季度得以释放，11-20强的投资强度最大，我们从大体相同情况来看的话，1-5月份的整体拿地销售比已经达到了0.37，相比3月份的不到0.3要好很多，说明房企拿地态度都偏于正面，对未来的预期也相对看好。 3月主要还是国企、央企在拿地，现金流充沛但资金成本比较低，在3月拿到了一些便宜的土地，浙江企业在一季度成为拿地的黑马，和去年下半年也是有关系的，它们都有突破需求。 从4、5月看，基本上TOP50房企，特别是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂园、中海、中粮、融信这些都是进行补货，快速拿地。 4、5月销售TOP50房企投资金额比一季度上涨了50%，从这个数字当中我们也可以看到这些房企对于拿地积极性的恢复速度都是非常快的。 从投资方式来看，招拍挂、合作拿地为主。招拍挂这次的占比达到了91%，只有9%是收并购的，和前两年有较大的改变，前两年收并购的比重较高，这主要是由于一方面收并购中的坑比较多，另外收并购的机会现在也越来越少，所以招拍挂就恢复了。 另外，合作拿地现在是主流，房企之间也需要合作，我觉得这应该是未来房企投资的一种方式。 投资结构中，中西部二线城市仍是重点投资区域，长三角地区竞拍最为激烈。中西部占比44%，长三角占比36%，但是中西部主要还是集中在少数城市当中，比如说西安、武汉、郑州、成都这些城市都是排在前列的，所以应该讲中西部的单核城市、省会城市受青睐。 08 房企营销： 转战线上营销，直播卖房常态化 从营销的角度上说，房企开始转为线上营销，2020年是线上营销的元年，或者应该说直播卖房元年，但是今年的直播卖房变成了常态，就像我们今天开视频会、开电话会、开网络会，也成为常态一样，今年的疫情也改变了房企营销的生态。 随之也出现了几大现象，如疫情之下房企转战线上售楼处，投入成本不高，展示效果又好的线上售楼处，目前已然成为了营销标配。 第二大现象则是从4月份起，尤其是6月份之后，网红、大咖、明星开始纷纷加入房地产卖房直播行列当中，我觉得这也是行业的一个进步。 第三大现象这是房企购房节持续上线，并热衷发放购房优惠券，特别是一些四五线城市，优惠折扣最低7折，有的房价甚至回到了三四年之前。 09 房企融资： 融资环境维稳，成本结构性下降 从房企融资情况来说，目前的融资环境相对比较稳定，稳定不代表乐观，从去年5月份开始，整体房企融资压力较大，由于没有新的政策出台，在过去的一年中，各大房企已经想出了各种各样的应对之策。由于对现金流的重视，今年百强房企中出现风险的房企相对减少。 总体来看，今年上半年房企融资规模有所下降，但仍在逐步恢复之中，5月下旬，境外美元债重启且快速恢复，这使得规模房企的融资成本出现微降，与此同时，今年上半年境内债的发行规模也高于去年均值，成本也在下降，其中TOP11-30房企降幅最大。 今年房企仍在积极赴港上市，其中千亿房企祥生也已递交了上市申请，我认为今年可能会也会成为房企上市的高峰年，此外，物业企业上市潮延续，2020年预计有起码12家物业服务企业上市。 10 2020下半年展望 2020年整体政策继续保持平稳：2020年下半年，我认为政策肯定会继续保持平稳，其中中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，主要因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。 2020行业销售规模预期微降5%：今年的行业规模，主要是指销售面积，我觉得会微降5%左右，主要由于三四线城市今年的整体销售压力相对比较大，一二线城市可能保持略微增长，综合全年来看，销售规模应该微降5%，如果销售面积下降5%，全年销售金额约在16万亿，销售面积约为16亿平方米，仍是历史相对较高区域。 下半年市场整体小幅波动，城市、项目分化将进一步加剧：从市场成交情况来看，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，他们的楼盘去化压力会更大。 土地供应将进一步加大，竞争有所放缓，非住宅和三四线供过于求：由于今年二季度开始供应有所增加，今年下半年整体土地供应会比今年下半年出现明显增长，同时竞争会有所放缓。同时，非住宅类土地及三四线城市的土会出现供过于求的情况，但是供过于求不等于没有机会。 TOP30房企销售表现较好，部分房企会迈入千亿行列：从销售上来说， Top30房企表现还会继续保持，我个人觉得今年约有四五家企业会迈入千亿房企行列。 物业仍是资本市场风口：从物业角度上来说，今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如恒大、华润、万科，那么物业市场我仍然比较看好。 房企利润从评估增值到减值，持有型资产规模较大的企业要做好减值准备：有一点我认为需要特别提醒，从全年利润角度来看，今年受疫情影响，商业和写字楼的评估，可能会出现减值。所以持有资产规模较大的房企要做好减值准备。
助力能源革命先锋城市建设 日前，第四届世界智能大会城市能源大数据高峰论坛在线上成功举办，聚焦“数字赋能·智慧能源”主题开启“云上盛宴”，论坛发布了《天津城市能源大数据发展白皮书2020》（以下简称《白皮书》），这是国内首个城市能源大数据发展《白皮书》。 《白皮书》阐述了天津能源大数据发展背景及面临的机遇挑战，明确天津能源大数据设计思路和实施路径，首次明确以规模性、广泛性、多样性、及时性、价值性、准确性“六大特征”为核心的能源大数据内涵描述，创造性提出以“搭平台、汇数据、创试点、拓应用”为主体的能源大数据实施路线，并以天津能源大数据中心的建设及发展成果为案例，介绍了城市能源大数据成功应用实践和未来发展趋势，为城市能源大数据发展提供参考。 能源大数据是国家大数据战略在能源领域的具体实践，随着天津市能源数据的爆发式增长和数据处理能力不断提升，能源大数据已成为社会生产的新要素，是城市能源转型和发展的重要驱动力。天津市按照“政府主导、电力牵头、多方参与”的合作共建模式，遵循“统筹规划、协同推进，因地制宜、分步实施，创新驱动、开放共享，注重实效、强化带动”原则，应用互联网思维，有序推动电、气、煤、油、热等能源数据深度融合，打造天津能源大数据运营服务基地、协同创新基地、产业聚集基地。 《白皮书》显示，作为天津市与国家电网公司战略合作的重要内容，天津市能源大数据中心深化能源数据的融合共享，已推出服务政府决策、企业用能、居民生活、疫情防控等4大类30项数据产品，在洞悉经济活力、助力产业升级、支撑社会节能减排、服务百姓节约用能等方面成效明显，为能源革命先锋城市建设提供了坚强保障。同时，形成了政府、电网、企业多方共建模式以及数据交互共享、数字产品联合开发等机制，初步构建起基于互利共赢的产业生态。以能源数字化为基础，天津智慧能源小镇建设、综合能源服务方兴未艾，零能耗智慧建筑、主动抢修、智慧能源公建等一批创新成果投入应用，为城市能源大数据发展提供了借鉴。 据介绍，随着智慧城市发展和能源互联网建设不断深入，城市能源大数据的作用将更加凸显，并将创造更大价值，天津市能源大数据中心将持续完善基础设施建设，掌握先进可控核心技术，提升数据产品输出能力，打造融通同享产业生态，加快构建能源大数据体系，助力能源革命先锋城市建设。
在家电制造领域高歌猛进、世界领先的海信集团再曝"大动作"，研究引领青岛智慧城市与高技术产业登顶计划，将青岛打造成全业态、全场景、全智能的全球首个"智慧新生活之城"。同时，集团收入5年翻一番，到2025年，集团全球收入要突破3000亿元，为青岛贡献规模达3600亿元的产业生态。 而青岛市借助"智慧城市"建设，可以通过海信支持并带动整个智慧城市产业链上下游成千上万家中小企业，借此形成新的产业生态。 提出"四条路径"，计划5年实现年营收3000亿元 参考2019年1268.6亿元的营收成绩，海信集团2025年收入突破3000亿元的目标，如果只依靠家电制造业务，显然很难实现。为了实现这一目标，海信提出了"四条路径"，打造"一基地两中心"创新生态体系、实施"一芯两硬"高端制造业跨越计划、研创"一云脑三平台"智慧新生活解决方案、建设"全业态、全场景、全智能"头雁工程。 海信集团提出五年翻一番的目标，有充足底气和技术创新储备。作为青岛的城市名片，海信集团1969年成立，当时海信的前身青岛无线电二厂，主要生产收音机和14英寸电视机。海信从消费电子和家电产业起步，目前在电视冰箱空调等家电制造领域做到了世界领先。电视机连续16年中国第一，全球出货量第四；冰箱中国市场占有率第二，出口额全球第三，冷柜中国市场占有率第三；空调中国市场占有率第五，出口额全球前五；是激光电视标准制定者，市场占有率全球第一；拥有国内最强大的互联网电视云平台。 "一基地两中心"指的是海信要在青岛火车北站附近，打造海信慧湾新基建产业创新基地，构建一个人才和产业资源洼地。据介绍，该基地面积达1200亩，建筑规模达到150万平方米，建设总投资150亿元，预计5-7年建成，建成后引进企业500家，投产后产值达到300亿元，可以吸引人才1万人。 同时，海信要打造两个制造业创新中心。超高清视频制造业创新中心是围绕超高清画质芯片等行业共性关键技术，实现超高清视频在家庭娱乐、教育、云游戏、医疗健康、商用显示、安防监控、智能交通、工业制造等领域的示范和规模化应用。智慧云脑制造业创新中心是围绕大数据、智慧仓、中枢服务、开发社区和人机交互等共性关键技术，将云脑技术应用到城市、交通、公共安全、教育、医疗等各行各业，发展产业生态。 "一芯两硬"中的一芯是指芯片板块。根据规划，海信芯片产业板块3年后产值将突破百亿，2025年实现163亿元的目标。同时，海信还将在AI画质芯片领域打造8K显示行业的新标杆，在激光芯片领域打破日本企业的垄断，推动国内激光显示产业保持世界领先优势。两硬是指To C和To B两种智能硬件。利用业已形成的产业基础，海信2025年"一芯两硬"要实现收入2127亿元。 "一云脑三平台"中的一脑是指信息系统以大数据为基础的AI驱动云脑技术架构。在2018年底，青岛即墨区上线了基于海信"云脑"的集成指挥作战平台，帮助监管无牌车。依靠精准的图像分析技术，平台能够实时预警进行精准查缉。平台是指智慧家庭、智慧社区、智慧城市三大平台。预计2025年实现产值1015亿元。 头雁工程是指建设从火车站到青岛大学沿线的主示范区、新机场高速公路的车路协同示范区、位于城阳的公交无人驾驶示范区。未来还将在即墨莱西交界处的汽车产业新城建设智能汽车示范区。实现青岛市民可以享有车路协同系统、智能门岗系统、刷脸乘梯、送货机器人(行情300024,诊股)快速配送、5G超高清跨屏社交、AI医生问诊、教师视频家访、居家远程教学等服务。根据中国智慧城市工作委员会提供的数据，截止到2017年，我国智慧城市市场规模增长到6万亿元，预测到2022年，市场规模将达到25万亿元。 海信在多年前就已经开始向高科技企业转型，从大众所熟知的家电产业转向了"冷僻"的光通信、智能交通和电子医疗为代表的科技业务，从面对千家万户的消费市场转向以企业、机构和政府为客户的市场，从短周期、低货值、低利润的业务转战到长周期、高价值、高利润的产业。 目前海信宽带是全球领先的光通信器件供应商，接入网光模块产品连续9年全球第一，光融合终端连续2年行业第一。在新兴的智能交通领域，海信在城市智能交通市场占有率连续多年国内第一。2019年，中国战略性新兴产业领军企业100强排行榜发布，海信集团以超过833亿元的战略新兴产业收入跻身前20，位列第14位，在家电企业中排名第一。 助力青岛打造 "智慧新生活之城"，支持海信发展就是成全青岛发展 青岛是国家重要的制造业基地，在新基建上已然先行一步。2013年，青岛就启动了智慧城市建设工作，先后成为国家智慧城市技术和标准试点城市、中国智慧城市推进工作十佳城市、国家信息惠民试点城市、国家首批政务信息资源目录试点城市、中国领军智慧城市，2016、2017连续两年被评为"区域大数据发展五星城市"，政府透明指数位居全国49个较大城市第二名，仅次于深圳。 去年6月，青岛提出抓住新兴产业投资机遇、加快发展5G商用、人工智能、工业互联网等新型基础设施。今年1月，青岛面向全球公开发布144个重大基础设施项目，其中新型基础设施单独列出一类，项目数量达20个，总投资632亿元。海信提出将抢抓"新基建"重大机遇，围绕从家庭到社区到城市，将青岛打造成全业态、全场景、全智能的全球首个"智慧新生活之城"，助力青岛智慧城市和高技术产业跨越式发展。 2019年，海信在贵阳建成了全国首个从家庭到社区到城市的全场景5G智慧街区。20年来，海信在全国近150个城市开展智慧城市相关业务，并在行业内首次系统地提出了云脑技术架构，大幅降低了开发成本和使用的技术门槛。截至目前，海信拥有新基建相关专利16497项，并且主要分布在5G、大数据、人工智能等核心技术和相关产品上，在全球拥有18个研发中心、近万人研发队伍，涉足7个新基建领域中的5大领域，主持参与国际和国家标准近200项，已经建立起全球协同的研发体系。 "支持海信发展就是成全青岛发展。"在山东省委常委、青岛市委书记王清宪看来，企业和城市发展是相互支撑、相互成全的。 海信产业链背后是众多中小企业，支持海信更是为了支持青岛产业生态 对青岛而言，支持海信已不是简单地支持一家企业，而是支持青岛的产业生态。智慧城市建设服务的是在城市中生存运行的方方面面，是一个个企业、一个个产业构成的"热带雨林"生态系统。海信提出的发展规划，无论是"创新生态体系"，还是"高端制造业跨越计划"，还是"一云脑三平台"智慧新生活解决方案，抑或是"全业态、全场景、全智能"头雁工程，每一项都能牵动起多个产业链协同"进化"，进而让整座城市的产业生态向更高质量发展。 业内人士表示，相比海信，青岛市的眼光也同样长远。从产业生态角度，海信以及智慧城市产业链上，上下游有成千上万家中小企业，海信是青岛做大这一产业生态的最重要抓手。这段时间以来，青岛正以全面学习的姿态"学深圳赶深圳"，市委书记王清宪已经明确提出：为企业站台，是青岛干部的责任和义务！不管国企还是民企，不管企业大小，只要企业有需要，领导干部就要出面站台，需要哪一级出面就哪一级出面，帮助企业把发展愿景转化为现实生产力。
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