近日，星展银行发布对绿景中国地产（0095.HK）首次评级告。 报告称，绿景中国凭借20余年的旧改经验，参与过深圳10余个以上的大型旧改项目，公司拥有强大的业务敞口，其中包括人民币2400亿元的大湾区潜在可销售资源以及深圳市30万平的投资物业。深度参与旧改项目使得绿景中国地产在过去五年里的毛利率超50%，明显高于同行。 鉴于该公司即将进行的城市旧改项目(大部分位于深圳的黄金地段)，星展银行认为该公司的利润率能够继续维持高位，但目前资本市场表现尚未体现绿景中国的优势，公司目前的股价尚未体现其价值。 星展银行给予绿景中国买入评级，目标价为2.97港元，并建议投资者留意近期对公司股价的有利的三大催化剂。 一、星展银行“看好”绿景，三大因素或催化公司估值提升 由于绿景中国一直以来坚持“住宅+商业”的双轮驱动业务模式，在粤港澳大湾区，特别在深圳持有大量优质的项目和物业。 根据报告显示，星展银行多次表明，公司的估值及投资价值短期面临进一步提升，建议关注三个因素，这些因素将推动公司短期的价值释放： 1.深圳二手房价格持续回暖；2.深圳办公物业指数；3.白石洲项目进度加速； 1.深圳二手房价格持续回暖 一手房房价方面看，根据统计局数据显示，5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.5%，同比涨幅为4.9%。其中环比涨幅出现了扩大，而同比涨幅出现了收窄。这表明随着复工持续，新房市场快速回暖。 二手房房价方面，根据近期深圳二手房指数显示，指数呈现回暖上升，或对公司股价由刺激作用。 2.深圳办公物业指数 而写字楼方面，从全国办公楼销售均价上看，整体保持稳定上升。结合目前大湾区发展趋势，预计2020年区域内的投资物业价值指数仍能保持稳定增长。 而深圳办公楼的租金同样一直保持平稳。虽然租金受到疫情影响出现轻微下降，但是预计未来随着复工会重新上升。 3. 白石洲项目进度加速 白石洲城市更新项目被深圳业界称为“城市更新航母”，项目地处深圳核心城区，紧邻深南大道，并毗邻科技园及华侨城片区，优越的地理条件及庞大的规模使其成为了最受市场关注的优质城市更新项目，同时也是被寄予了极高综合社会效益期望的旧改片区。据了解，城市更新项目计划分三期滚动开发，这一项目未来仍将持续注入公司，这部分价值仍未被市场充分反映。 二.市场关注度快速提升，梳理各机构的评级与预测 一家公司在资本市场的关注度决定了公司价值发现。而市场对公司关注度最为直观的衡量标准有两个方面：1.资金关注度及成交活跃程度；2.机构对公司评级的覆盖及预测数量及频率。 从资金关注度上看，公司在2017年进入港股通以来，南下资金对公司股份持股比例持续上升，但是在2020年以来得以加速。截至2020年6月8日，南下资金对公司股份持股占总股本比例上升3.09%，占流通股份比例达到17.7%。 而成交活跃程度方面，至2019年绿景中国对外披露白石洲城市更新项目后，公司成交活跃程度显著提升，这也表明市场开始越发关注公司的项目进展以及本身的投资价值。 而市场机构对公司的报告覆盖及评级方面，截至目前，一共有9家机构覆盖并对公司进行评级，其中进入2020年以来，覆盖绿景中国且看好公司发展的机构数量快速提升。 2020年以来，已有四家家机构发布对绿景中国的评级报告，机构分别为：安信国际、中投证券、AMTD及星展银行。其中评级对公司都较为正面，其中星展银行、中投证券及中泰国际都给与公司买入评级。 而目标价方面，各个机构给出的目标价都远高于目前公司的股价。 根据三家机构对公司业绩预测进行分析，机构一致性评估公司2020年预期利润为12.4亿元，2021年预期利润为14.1亿元，对应目前股价的PE估值分别为8.4倍和7.3倍。 而从三家机构报告中可总结，机构对公司业绩预测及估值较为保守，主要原因在于，机构及市场预计公司大型旧改项目销售释放期或集中在2022年后，而这部分利润及价值仍未充分反应在公司估值之中。 小结： 绿景中国这一标的在港股内房板块一直具有独特优势，是城市更新领域的“先锋”。绿景中国成立于1995年，成立至今一直扎根于粤港澳大湾区，所开发项目有90%以上位于粤港澳大湾区核心城市，且近80%为城市更新项目。 简单总结，公司的长期优势有： 1.品牌与团队经验，与传统开发业务不同，城市更新对品牌和团队经验门槛较高，具备更高的壁垒； 2.城市更新领域具备周期长，项目前期不确定性高，核心地区项目竞争激烈等风险。绿景中国大股东在大湾区具备稳定获取项目的优势，同时通过独创大股东前期孵化、后期注资的模式规避项目风险对公司的影响。 与此同时，这一项目获取模式决定了公司招拍挂投资压力较小。因此，债务再融资的周期和空间远超同行。面临债务偿还及置换压力较低，经营目标更立足于长远； 3.公司坚持“住宅+商业”双轮模式，在粤港澳大湾区持有大量优质的物业。公司项目和持有的物业集中在深圳、珠海等极具优势的区域，而低成本能为公司带来十分客观的利润空间。其中，公司2019年整体毛利率达到64.2%，远超目前行业20-30%的水平，此外商业板块公司的毛利率能够达到89%，这在行业是稀缺的。 此外，这地区城市更新市场受政策推动，在未来10-20年呈现爆发的态势，能够进一步巩固高盈利带来的壁垒。 4.与华为、中国联通、景悦科技等达成战略合作，发力智慧城市。可落地的科技创新，有望形成新标杆产品，推动行业产品替代。新的模式也可能突破传统开发业务的商业模式。 正是由于上述护城河，一直以来绿景中国在市场获得的估值一直拥有溢价。截至2020年6月11日，公司PE（TTM）为6.1 x，目前行业估值中枢为4-5x。 总体而言，绿景中国在城市更新领域具备较高的护城河，这决定公司长远的投资价值。而近期，白石洲的项目正持续推进，刺激越来越多投资者及机构关注到公司。对比目前市值，随着公司未来业绩释放，公司价值也将快速释放。对于公司的潜在价值，市场没有充分反映。
根据2019年底的数据显示，全国64个三四线城市平均房价已经达到11370元/平米，这个价格跟省会城市相比也毫不逊色。 所以现在看来，三四线城市的房价其实已经远超当地居民的承受能力了。这也是最近很多房地产专家劝购房者不要去三四线城市买房的原因，因为三四线城市房价存在着巨大的下跌风险。弄不好将来很多三四线城市会重蹈黑龙江省鹤岗房价长期低价徘徊的噩运。 导致三四线城市房价突破万元大关的原因是： 一方面，棚户区改造货币化安置。由发改委授意，地方政府出面向国开行申请抵押贷款，抵押物是动迁的这块土地，获得大量的信贷资金，然后再拿着这么多钱，通过货币化的形式来安置拆迁户。也就是说，棚户区的居民们可以拿着一大笔钱，到周边地区去买商品房。由于三四线城市房地产盘子又不大，所以房价很容易就被推上去了。 另一方面，一二线城市房地产调控严厉，而三四线城市前些年房价还处于低谷期，于是大量炒房者从大城市退出，转向购买三四线城市房产。 此外，由于一二线城市房价疯涨，导致一二线城市的地价也飞涨，很多开发商就跑到三四线城市来开发项目。由于开发商、炒房者等大量资金都汇集在三四线城市，当地房价从原来的3-5000元/平方米，很快就突破1万元/平方米大关。 那么，未来三四线城市房子有没有可能再跌到3-5000元吗？我们认为可能性极大： 第一，三四线城市人收入都不高，只有二、三千元钱，却要面对1万多元/平方米的高房价。这说明了不管是居民收入还是当地经济水平都支撑不起三四线高达万元的房价。而随着棚改货币化安置的结束，以及炒房者和开发商的退出，当地房价很可能受经济增长放缓的影响，步入调整周期，最终房价将与当地居民收入挂钩。所以，未来三四线城市房价跌至3-5000元也是值得期待的。 第二，之前国内三四线城市轮番上涨，除了炒房者、动迁户买房外，当地部分居民也都借机加杠杆买房。所以，三四线城市目前房地产趋于饱和，一部分有房家庭拥有了好几套房产，很多房产待价而沽。所以，三四线城市的房屋空置率已经高达30%以上。同时，当地的中低收入群体要想买房却还是买不起。所以，在买房需求处于饱和的情况下，若再无外来买房需求的介入，三四线城市房价要想不下跌都很难。 第三，多数国内的三四线城市由于缺乏吸引力，只有春节等少数节假日人流才会多一些。人口总体上是流出大于流入，而一旦炒房需求退潮，房价出现大涨之后的大跌可能性极大。 从目前情况看，中国城镇化率推进到58%之后，继续再推去下去的难度在加大。正是由于高房价才迟滞了农民进城变成市民的步伐，因为农民在老家建房花不了多少钱的，而到三四线城市购套房产现在至少要80-100万。 所以，三四线城市房价不跌，当地人买不起，想要进城的农民更买不起房。 未来三四线房价跌到3-5000元的可能性是极大的。因为之前是动迁货币化安置、炒房者和开发商看中了三四线城市这个洼地，而如今货币化安置也结束了、疫情过后炒房者和开发商也要退出资金。 未来三四线城市房价将由当地居民收入来决定。鉴于疫情过后，各地居民收入增长会较为缓慢，所以三四线城市高房价难逃大起之后要大跌的结局。所以，现在我们也不建议大家投资购买三四线城市的房产。
2020年，已经过去了一半。当几乎所有人的目光都被“全民战疫”的剧情所吸引时，有一座看似不起眼的城市，却悄无声息地达成了两次进阶：先是GDP突破10000亿元大关，成为了名副其实的“万亿俱乐部”城市；再是与合肥携手“挤”掉昆明和宁波，荣登新一线城市的榜单。这就是佛山，一座紧挨着广州、历史悠久的名城。提起佛山，很多外乡人第一时间都会想到“佛山无影脚”——的确，佛山是中国功夫的重地，黄飞鸿、叶问、李小龙等武术大师的祖籍或故居都在这里。而在经济层面，大概是隔壁的广州光芒过于耀眼，以至于佛山的实力长时间被人们所忽视。殊不知，任凭外面时局纷扰、环境变幻，佛山都能实现经济的稳步增长，这种厚重、稳健而又朴实的气质，又是城市名字最好的诠释。有道是“世人皆言北上广，厚重少文是佛山”。而今，这座低调寡言的城市身上所蕴含着的惊人力量，已到了被世人看见的时候。111佛山，位于广东省中南部、珠江三角洲腹地，毗邻港澳，东倚广州，南邻江门、中山，西接肇庆，北通清远，地理环境优越，交通便利发达。早在秦汉时期，这里就有了几个颇具规模的渔村，并因为鱼产丰富而小有名气。唐贞观二年，因在城内的塔坡岗上挖掘出三尊佛像，遂立石以敬，命名为“佛山”。在唐宋年间，佛山的手工业、商业和文化已十分繁荣；明清时，更是发展成商贾云集、工商业发达的岭南重镇，与北京、汉口、苏州并称“天下四聚”，与湖北的汉口镇、江西的景德镇、河南的朱仙镇并称中国四大名镇，陶瓷、纺织、铸造、医药四大行业鼎盛南国。到了清末，佛山得风气之先，成为中国近代民族工业的发源地之一，先后诞生了中国第一家新式缫丝厂和第一家火柴厂，并建立了“南洋兄弟烟草公司竹嘴厂”。改革开放后，佛山抓住了时代赋予的机遇，一路高歌猛进。虽然城市面积在广东21个地级市中只排名第15位，但已然成为了广东省第三经济大市，实力之雄厚有目共睹。具体可以从如下几个经济指标中反映出来：（1）经济总量及增速经济规模上，佛山的GDP在省内仅次于深圳和广州两个一线城市，2019年达到了历史新高的10751亿元，成为了全国第17个“万亿俱乐部”城市（见图1）；增速方面，佛山长期高于广东与全国，表现出颇为迅猛的增长势头（见图2）。（2）人均GDP与人均可支配收入2019年，佛山的人均GDP为131775元人民币，不仅大幅度高于广东及全国的整体水平，还达到了世界银行认可的高收入标准（即人均GDP高于12376美元为高收入国家），佛山人均GDP折算后为19070美元（见图3）。从人均可支配收入上看，2019年佛山城乡居民的可支配收入分别为55233元和31503元，均高于广东和全国（见表1）。值得一提的是，佛山农村居民的人均可支配收入几乎为全国平均水平的2倍，这表明佛山的城乡收入差距并不大，而当地老百姓家中经济条件整体都颇为殷实。有意思的是，佛山既不是中心城市，也不是省会城市，更不是计划单列市，只是一个普普通通的地级市而已；同时，佛山既没有山西那般丰富的资源储备，也不具备深圳那样的特区优势。可即便如此，佛山依然在不经意间达成了全国只有极少数城市才能实现的壮举，并走出了一条独具特色的“佛山模式”。也正是这种缺乏先天禀赋、更多依靠后天努力而崛起的经济发展模式，对于我国其他城市才更具借鉴意义。2“佛山模式”的第一个要义，是拥有以制造业为核心的强大实体经济。众所周知，实体经济是社会生产力的集中体现，也是综合国力与社会财富最为坚实的物质基础和命脉，拥有发达的实体经济，对于任何国家和地区缓解经济下行压力、抵御各种风险、提高自主创新能力来说，都具有深远意义。其中，制造业又是实体经济的重要组成部分，亦是国民经济的主体和根本，任何地方皆是如此。典型如德国，之所以能屡次抵御区域乃至全球范围内金融危机的冲击，其实体经济，尤其是制造业功不可没。佛山，就是一个制造重镇，也是目前国家唯一的制造业转型升级综合改革试点城市，拥有很多世界之最：陶瓷产量世界第一、电风扇产量世界第一、微波炉产量世界第一、冰箱产量世界第一、空调产量世界第一、铝型材产量世界第一、消毒碗柜产量世界第一、热水器产量世界第一、酱油产量世界第一……还有人做过这样的统计：佛山平均每秒钟就有2个电饭锅下线，每分钟能生产100台微波炉，每小时能生产洗衣机273台，每天生产冰箱超过2万台，每年生产空调器2300万台、电子元件17亿只、电光源20亿只……用“恐怖”二字来形容佛山制造业，相信没几个人会反对。宏观经济数据也可以佐证这一点。从规模上看，改革开放至今，佛山GDP从1978年的12.96亿元增至2019年的1.08万亿元，增长了830倍，而工业总产值从1978年的13.72亿元增至2018年的2.16万亿元，足足增长了1574倍，增势之猛远胜于前者。从结构上看，2019年佛山三次产业比例关系为1.5：56.2：42.3，第二产业占比接近六成；而在第二产业中，工业占比更是超过96%，这样的产业结构，在全国所有的“万亿俱乐部”城市中极为罕见（见图4）；此外，佛山规模以上工业增加值能占到广东全省的14.2%，足见其实体经济实力之雄厚。事实上，佛山发达的实体经济并非一朝一夕，早在明清时期，佛山制造业就已经是当地经济的主要支撑，并围绕着陶瓷、纺织、铸造和医药四大行业，发展出300多个上下游关联产业，4000多个手工作坊。改革开放之后，佛山形成了备受全国瞩目的“一镇一品”专业镇现象：北滘家电、陈村花卉、乐从家具、盐步内衣、张槎针织、南庄陶瓷、大沥铝型材……城市土地面积虽然不大，但却盘踞着41个褶褶生辉的专业镇，构建起光芒耀眼的佛山经济版图。数百年来，发达的制造业给佛山带来了无数荣耀，古有“南国陶都”、“南国铁都”的美称，现在又扮演着“世界工厂”的角色，风头比起省内另一座制造业城市东莞来说，有过之而无不及。而这些，也成为了佛山经济稳健发展与崛起的根基。3“佛山模式”的第二个要义，是发达的民营经济。作为我国国民经济的重要组成部分，民营经济是拉动经济增长、推动转型升级、促进市场化改革、吸纳城乡居民就业的关键力量。而组成民营经济的众多民营企业，又是市场经济中最为活跃的主体，它们经营灵活，效率更高，拥有较强的市场应变能力，追逐利润的动机也极为强烈，对提升经济发展活力的作用不容小觑。广东向来都是以民营经济发达而著称，佛山的民营经济自然是十分强劲：2019年佛山民营经济增加值规模为6748.3亿元，占全市生产总值的比重为62.8%，个别区域的民营经济占比更是超过70%；截至2018年底，佛山共有民营企业26.1万户，占全市企业总数近90.4%，可谓名副其实的民营经济大市；在广东省工商联对外发布的“2019广东省百强民营企业”榜单中，佛山共有13家企业上榜，名列全省第三，仅次于深穗，其中碧桂园位列榜单第4位，美的集团排名第7位。至于佛山民营企业经营上的灵活和韧性，在今年年初得到了很好的证明。由于新冠肺炎疫情的冲击，举国上下的对外贸易都承受着巨大压力，而佛山不少民营企业却凭借着快速的反应和出色的应变能力，一举扛住了突如其来的重压。例如，广东溢达纺织有限公司在短时间内研发出一款可水洗重复使用的棉布口罩，对细菌的过滤效果可以达到80%以上，日产量接近100万只，其接到的几千万只订单中有九成都是海外订单，客户遍及新加坡、日本、美国及欧洲。再如，面对疫情期间体温检测仪的需求，佛山华数机器人有限公司迅速转产红外智能体温检测系统，7天就完成了样机生产，12天实现规模化量产，不仅解决了国内大型公共场所的测温难题，还将产品出口到美国、意大利、伊朗、西班牙、印尼、菲律宾以及非洲一些国家。直接结果便是佛山一季度的外贸居然实现了逆势增长，进出口规模达到653.8亿元，增长33.8%，占同期佛山外贸进出口总值的64.1%。除此之外，佛山发达的民营经济不仅解决了430多万户籍人口的就业问题，还吸纳了350多万外来人口来此谋生，既造就了一大批富有阶层，亦庇护了一个层次丰富的平民和草根阶层。有人说，到佛山“搵食”相对容易，其主要原因之一就是佛山的众多民营企业提供了更为灵便、包容、广阔的造富机会。正因如此，佛山的失业率常年显著低于全国整体水平（见图5），居民收入也相对更高。哪里的民营经济发达，哪里的经济就充满生机，民众就更富裕。这在佛山得到了极好的印证。4“佛山模式”的第三个要义，是扎实的内源型经济。按照经济学的基本理论，在封闭的经济体系里，各个国家或地区主要依托本地的资源和市场实现经济增长；而在开放的经济体系里，各地则是统筹内外两种资源和两个市场来实现经济增长。当外部环境发生不确定时，很多经济体便倾向于将经济发展重心放在本地，并着手培育一种内源式增长能力；而反过来看，一个经济体若是已经具有强大的内源式增长能力，那么它往往对外部环境变动与外部风险的抵御能力更强。佛山便是“内源型经济”的典范。在衡量内源式增长能力时，业内常用“固定资产投资占GDP的比重”这一指标来衡量：内源式增长能力与固定资产投资占GDP的比重大体上呈现出反向关系，在一定经济增速下，投资占GDP比重较低，则意味着内源型增长能力较强。其实不难理解，消耗投资较少恰恰意味着城市经济增长不过度依赖于投资，而是更多地依托于产业的壮大，这种情况下的经济发展往往更有效率和质量，更具备自我造血功能。放眼全国，新世纪以来，国民经济增长的“投资驱动”模式愈演愈烈，只因投资对于经济拉动的短期效果最为立竿见影，更容易出成绩，各地纷纷近乎疯狂地“大兴土木搞基建”。反映到宏观经济数据上，便是固定资产投资占GDP的比重逐日走高，从2009年开始就始终高于60%，个别年份甚至超过80%。反观佛山，该比重竟然常年低于40%（见图6），这在投资冲动弥漫、轰轰烈烈造城的大环境之中，简直就是一股清流。同时也侧面反映出，佛山内源式增长能力之强劲。有学者曾用这样一段话来诠释其中的奥妙：“别的地方都把资本投向了铁工基、地产等领域，而佛山的投资，更多偏向工业设备、技术和人力等领域……佛山第二产业投资、技术改造投资、全市专利申请增长都大幅度超过同期国内大多数城市……在经济下行的压力下，佛山的大幅度技改投资，需要相当的担当与胆魄。这对GDP的撑门面效果远不及重工业、铺路架桥和建房造城来得快，但是真实效率也高得多，这样的GDP，是一刀一枪拼出来的，亦是真正值得尊敬的。”此外，不同于其他绝大多数城市的发展思路，佛山似乎对招商引资或引入重大建设项目的做法并不感冒，而是专注于培育本土企业的成长，修炼“内功”。该模式虽然难以在短时间内迅速“见效”，但却格外扎实，能够保证佛山发展的可持续性，同时还大大降低了因外资撤离而可能引来的种种风险，从而为城市的未来注入源源不断的后劲。于佛山而言，除了前文提到的碧桂园和美的之外，大名鼎鼎的格兰仕、万和、海天味业、东鹏等行业巨头均诞生于佛山，并由此形成了根植于本土、门类齐全且产业链完整的经济体系。这也是无论外部环境如何变化，佛山都能做到稳如泰山、激流勇进的原因。“天行健，君子以自强不息”，此言非虚。5当然，佛山经济并非一点问题都没有。被诟病得最多的地方，莫过于佛山的传统产业占比过高，即便是发展始终迅猛的制造业，也面临着低端产业比重较大的局面，同时自主创新能力仍不够强大，新旧动能转换步伐较慢。根据广东省社科院发布的《2019年度广东产业转型升级指数评价研究报告》，在各个城市产业转型升级指数排名中，佛山仅仅位居第七名，在珠三角核心七城中排名倒数；《报告》也明确提到，“佛山、肇庆、江门等市由于高技术制造业比重、生产性服务业比重不高，得分排名较为靠后”。而这些，也明确给出了佛山经济未来的前进方向。不过，“佛山模式”依然值得关注，尤其是在当前的时间点。近几年，全球经济下行压力不断增大，国际形势的不确定性与风险日益增加，我们越来越强调要依靠自身的力量来推动经济的健康可持续发展；眼下，新冠肺炎疫情正在肆虐全球，全球供应链和产业链体系遭受严重冲击，世界经济面临着前所未有的严峻挑战，这又迫使我们必须参透“打铁还需自身硬”的深刻道理，上至国家下到城市，皆是如此。在此过程中，既需要夯实实体经济、增强抵御外部风险的能力，又需要进一步激发市场活力，不断提升经济发展韧性——而这些，刚好是佛山浓墨重彩的城市底色。佛山是反思中国经济的一个极佳样本。展望未来，佛山功夫自成一派，源远流长，拥有着无限可能，它必将继续给世人带来惊喜！参考文献：1、罗天昊：《中国需要佛山模式》，2015年；2、戴小京：《寻路中国制造：佛山样本解密》，2018年；3、智谷趋势：《一座所有二三线的市长都该来学习的城市》，2019年；4、颜彭莉：《佛山制造的转型攻略》，2019年。
原标题：土地出让面积同比下降，成交金额同比上涨—— 一线城市土地市场“热起来了” 最近，一线城市土地市场的表现颇受关注。数据显示，今年上半年北京市土地出让计划已经完成，共成交地块31宗。其中，成交建设用地面积同比下降20%，成交金额为1133亿元，同比上涨30%。 分析人士称，北京成交建设用地面积和金额的一跌一涨，反映出北京今年土地出让溢价率有所提升，其原因是北京今年土地供地减少了限房价、竞地价的“限竞房”用地，同时推出了个别位置优良的地块。 北京的情况并非孤例。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，今年一季度，全国40个大中城市中，有14个城市出让金同比增加。一线城市表现抢眼，北上广深4个一线城市的出让金涨幅均在前10位。其中，上海一季度土地出让收入686.84亿元，位居首位。 土地市场变热与新冠肺炎疫情防控进入常态化后全国房地产市场有所回暖相关。6月15日，国家统计局发布的5月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，今年1月份至5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1月份至4月份收窄3个百分点。1月份至5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1月份至4月份收窄7个百分点；商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1月份至4月份收窄8个百分点。由此可见，房地产市场景气程度正逐步回升。 虽然疫情对房地产企业的资金链有一定影响，对企业的经营形成了一定冲击，但随着流动性增加、房地产企业融资环境向好，一些土地储备不丰富的房地产企业选择加快拿地进程。不过，考虑到风险和不确定性，特殊情况下企业的拿地策略更为谨慎，更倾向于一二线城市的优质地块。 分析人士称，我国房地产调控政策的方向并未改变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时强调“因城施策”。这可能导致各大城市之间地价分化将成为常态。 需要注意的是，因北京出现疫情反弹，短期内土地市场走向也有待进一步观察。6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店暂停各类聚集活动，通过弹性工作方式降低人员密度。土地市场热度短期能否持续，主要取决于疫情防控是否有力。
购房需求5月份开始逐渐释放，房地产市场也在迅速回暖。谈起房地产后市，业内人士表示：“随着中国大城市开发度的日趋饱和，存量土地的改造和提升变得至关重要，房地产业已进入城市更新潮中。目前多家龙头房企正在争先抢滩城市更新。” 如最早一批赴港上市的广州大型房地产开发公司合景泰富，早已将目光聚焦粤港澳大湾区，抢滩城市更新，实现新的突破。 数据显示，截至2019年12月底，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市共已签约26个旧改项目，预计总可售建筑面积约1373万平方米，可售货值约5850亿元。中金公司预计，今年下半年，深圳的一个项目能够开始供货，且广州的三个项目已在今年初启动拆迁，预计可在明年释放约100亿元的可售货值。 此外，在投资物业种类方面，合景泰富先后进军了商业地产，如商场、办公楼、酒店以及长租公寓等，且投资布局多聚集在包括大湾区在内的核心城市群或高能级城市。其2019年权益持续性经营收入为24.3亿元，同比增长49%，成熟商场经营利润率为52%，成熟写字楼经营利润率为86%，提供了稳定的现金流入与利润支撑。 “城市更新项目的前期投入多、产出期较长，所以企业本身的规模和实力非常重要，房企必须要有非常强大的产品设计能力、资源整合能力、内容运营能力。”易居企业集团首席执行官丁祖昱说：“能够做城市更新的企业，大多数都是复合地产商。” 数据显示，近十年来，合景泰富均维持30%以上的毛利润率，持续领跑行业。2019年合景泰富核心利润达52.1亿元，同比增长36.8%，增幅创5年新高。 2020年，合景泰富计划推货1700亿元，全年销售目标为1030亿元。尽管受疫情影响，中金公司仍预计合景泰富上半年销售额能达到380亿元左右（同比增长5%），完成全年目标的37%，且年初至今销售毛利率依然维持30%以上。（张问之）
合景泰富集团1995年成立于广州，是最早一批赴港上市的房企之一。立业25年来，合景泰富集团一直稳健发展，资本市场表现良好。从2019年业绩表现来看，合景泰富销售业绩为861亿元，核心利润取得大幅增长，同比增长36.8%至52.1亿元，增幅创5年新高。同时，近十年来，合景泰富毛利润率始终高于30%，盈利能力表现优异。 合景泰富为何能维持较高的利润水平？亿翰智库在近期的研究中指出，合景泰富核心利润较高主要有三方面原因，一是优质的土储布局和成本管理拓展了企业的盈利空间；二是投资性业务进入收成期，为集团提供稳定现金流保障；三是城市更新全面推进，进一步助力集团未来规模增长及盈利增长。 优土储控成本 拓宽盈利空间 合景泰富持续聚焦一二线城市的发展战略是基础，而优质的土地储备以及优良的成本管控能力为企业的地产开发业务拓宽了盈利空间。 从战略层面上，随着政策和区域经济发展形势变化，合景泰富动态调整土储布局，但是聚焦核心一二线城市的战术从未改变。2017年粤港澳大湾区强势崛起后，合景泰富开始加大大湾区的布局，相继落子深圳、中山、肇庆等城市，并加速长三角城市群的布局。随着两个重要区域的版图布局基本完善，2018-2019年又进而实施深耕策略。高能级城市人口密度大，经济发展水平高，因此市场需求更旺，购买力更强。显然，持续聚焦一二线城市发展战略是指引企业获得高回报的基石。 土储实际布局基本与战略安排保持一致，多数土储集中于一二线城市、高经济发展水平地区域。截至2019年末，合景泰富共拥有156个项目，项目布局内地及香港共39个城市。从城市能级看，多为一二线城市；从布局的区域看，主要分布在粤港澳大湾区和长三角城市群。 在深耕粤港澳大湾区和长三角区域，聚焦一二线城市发展战略指引下，合景泰富在相应地区的销售金额也逐年提升，进而为企业的营业收入增长以及盈利能力奠定基础。2019年合景泰富在两大核心城市群的销售业绩占比合计73%，一二线城市的销售业绩在总业绩中占89%。 房地产开发业务是合景泰富营业收入的主要来源，而根据销售成本的结构，其土地成本和建筑成本一直稳定控制在行业较低水平，因而为企业的利润增长提供了空间。 合景泰富在地产业务中的成本管控包括两个方面，一是在土地获取时有严格的利润测算，因而能有效控制拿地成本。二是通过集中采购和成本控制体系标准化管理，把控建筑方面的开支。从2014-2019年合景泰富销售成本的结构看，土地成本均值为3231元/平方米，最高值不超过4000元/平方米；建筑成本均值为4595元/平方米，最高值为5829元/平方米。总体上，2014-2019年的单位销售成本相对较低，均值仅7826元/平方米。另外，企业2017-2019年的销售均价都位于16000元/平方米以上。因此，严格控制成本使得企业盈利空间充裕，毛利润率持续维持30%以上水平。 多业态强运营 投资性物业提供稳定现金流保障 近年来，合景泰富所布局的投资物业种类不断丰富，规模不断提升。在2007年上市之初，投资物业已包括广州合景国际金融广场(IFP)。在投资物业种类方面，合景泰富先后进军了商业地产，如商场、办公楼、酒店以及长租公寓等；且投资布局多聚集在核心城市群或高能级城市。 通过多年市场沉淀，合景泰富已构建全业态商业链。旗下商业项目陆续开业和运营成熟，商业和酒店已形成品牌效应，其中商业形成悠方和摩方两大购物中心品牌，针对不同的客户群体，赋予产品不同的个性体验。自营酒店品牌木莲庄酒店，也已在广州、杭州、成都等城市落地运营。 截至2019年，合景泰富已在大湾区、长三角、重庆、成都等核心地区开发多个商业项目，其中商场8个，写字楼8个，酒店17个。2019年，集团权益持续性经营收入为24.3亿元，同比增长49%，成熟商场经营利润率为52%，成熟写字楼经营利润率为86%，为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。 城市更新获突破 将助规模与利润双增长 除了在公开市场和收并购方面坚持深耕外，合景泰富在城市更新方面也取得较大突破。截至2019年12月底，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共已签约26个旧改项目，预计总可售建筑面积约1373万平方米，可售货值约5850亿元。 目前，合景泰富现有旧改项目正在转化中，2020年将启动4-5条村拆迁动工，3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。随着项目转化推进，旧改项目预计将为企业带来可观的可售货值。根据合景泰富进度预估，旧改项目2021年可实现供货100亿，助力企业规模和利润的双增长。 亿翰智库认为，合景泰富高盈利能力的背后必然是多个因素共同作用的结果，如果前述三方面的优势可持续，那么未来合景泰富的核心利润仍将维持在较高水平。 高盈利及增长潜力，也使得合景泰富赢得资本市场的高度认可。今年3月以来，包括花旗、大和、富瑞、野村、高盛、汇丰等多家机构均看好合景泰富的发展前景，并给予“买入”的正面评级。 5月下旬，摩根士丹利发表研究报告指，考虑到合景泰富(01813.HK)城市更新项目价值尚未完全反映，该业务具有良好的盈利增长潜力，将合景泰富列为该行中小型内房股的首选，并给予“增持”评级，目标价17港元。 6月初，中金公司亦发布报告，当中指出合景泰富销售额率先重拾增势，物业管理业务迈入快车道，维持合景泰富盈利预测和“跑赢大市”评级，上调目标价11％至15.04港元。
如今，雅居乐虽想赶乘政策东风，但奈何四郊多垒，雅居乐想要后来居上并不容易。 在尝试招拍挂、代建、产业勾地等多种土地获取方式后，雅居乐（HK：03383）又将目光投向了“行业风口”——城市更新领域。 近日，雅居乐宣布成立城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。旨在加大城市更新业务拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期。 虽然早在2017年，雅居乐就已经与广州黄埔区政府签订合作框架协议，迈出了城市更新的第一步。但截至目前，其城市更新的项目依旧屈指可数。如今，雅居乐虽想赶乘政策东风，但奈何四郊多垒，雅居乐想要后来居上并不容易。 强势入局城市更新 近日，雅居乐新成立城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。 公开资料显示，在加入雅居乐之前，该二人分别具有农行广东省分行副行长、工商银行广东省分行副行长的工作经验，在相关领域具有丰富的资源和优势。两大金融类高管保驾护航，可见雅居乐对城市更新集团未来发展的倚重。 除此之外，雅居乐城市更新集团还设立了5大职能中心，分别为投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心以及综合管理中心，工作内容涵盖了城市更新从项目选址、规划、资金筹措、开发、产业导入和后期运营等方方面面。 雅居乐相关人士告诉蓝鲸房产，今年两会《政府工作报告》中提出，要加强新型城镇化建设，雅居乐城市更新集团是在这一背景下成立的，其旨在加大雅居乐城市更新业务的拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期，解决业务发展中的痛点。未来，该集团将始终坚持“城市更新综合运营商”的定位。 而中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析，现阶段依靠城市新区扩张来获取业务机会，面临着地块区域越来越偏远、配套环境相对不成熟的问题，同时由于土地市场竞争激烈推高了地价，也加大了开发难度。在此情况下，城市更新项目由于毛利率相对较高，成为房企补充土地资源的不二选择。 蓝鲸房产注意到，雅居乐重仓的海南区域，因政策调整暂时发展遇阻。在此背景下，雅居乐想要守住“千亿”标签，就不得不重新寻找区域增长点，大本营所在地的粤港澳大湾区，成为其重点布局的区域。其董事长陈卓林亦在公开场合表示，雅居乐未来最大的收获或许在粤港澳大湾区。 不过，蓝鲸房产在梳理雅居乐财报数据时发现，其于大湾区的土储面积及占比却在逐年减少。建筑面积由2017年的1110万平方米降至2019年的834万平方米，土储占比也由32.5%减少到21%。 土储减少的同时，雅居乐也面临着毛利率的压力。雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐，2019年，雅居乐的毛利率为30.5%，在同行中处于前列。陈卓林表示，雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。从公开市场获得的项目，极少能够达到这一水平。 而据多名深圳房企人士测算，广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%，粤港澳其他非中心城市也超过25%，这一水平要远高于招拍挂市场。 对于未来，上述相关人士对蓝鲸房产表示，未来雅居乐城市更新项目布局将以大湾区为主，华北及中原地区如果有合适项目，也会考虑。 新兵旧改之路 在房地产行业的发展过程中，房企成立城市更新集团的行为，其实并不少见。据蓝鲸房产不完全统计，包括佳兆业（HK：01638）、卓越地产、越秀地产（HK：00123）、花样年（HK:01777）、中国奥园（HK:03883）、富力地产（HK：02777）等在内的房企，均先后设立了城市更新集团。 雅居乐虽然来势凶猛，却是城市更新领域的一枚新兵。公开资料显示，雅居乐最早参与城市更新项目可以追溯至2017年。当年，雅居乐通过与广州黄埔区政府、广州开发区管委会签订的产业导入及城市更新合作框架协议，踏上了自己的城市更新之旅。 此外，从布局规模来看，雅居乐与其他成立城市更新集团相比，也稍显逊色。据公开资料显示，截至2019年底，雅居乐在城市更新方面，仅完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积超600万平方米。而同为粤系房企，截至2019年12月31日，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。 业内人士指出，这或许与雅居乐前几年的多元化发展、布局有关。2015年，雅居乐进行了多元化探索，布局了地产、雅生活、环保、教育、建设、酒店、高球等7大产业。2016年，更是提出“希望在未来5-6年内，实现整个集团业绩地产占一半，其他产业占一半。” 以环保产业为例，短短4年时间便实现了从无到有，营业额从0到15亿的突破。据2019年财务数据显示，报告期内，环保收入较去年同期增加146.1%。其物业管理公司雅生活（HK：03319）也于2018年正式登陆港交所，2019年报告期内，实现营业额51.27亿元，较去年增加51.8%。 此时躬身入局，虽为时不晚，不过在佳兆业、保利、富力、时代中国等以旧改见长的企业面前，雅居乐如何分一杯羹，值得关注。
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