截至12月30日收盘，上证综指报3414.45点，涨1.05%，深证成指报14201.57点，涨1.66%，创业板指报2900.54点，涨3.11%。不过，科创板新上市公司上纬新材股价报收13.09元/股，下跌1.5%，刷新上市以来的股价新低，总市值下探至约52.78亿元。 此前的《询价公告》显示，经初步询价，上纬新材确定本次科创板IPO发行价格为2.49元/股，这一定价使得上纬新材成为科创板上市企业中募资最少的公司，同时按照发行价格计算，上纬新材的预计市值约为10.76亿元，略高于上纬新材选择的“预计市值10亿元”的科创板上市标准。 上市首日，上纬新材开盘价报20.68元，涨幅730.52%，从此股价站稳两位数大关。10月中下旬至11月中上旬，上纬新材股价更是进入了上升通道，股价最高突破18元大关。自11月中下旬开始，上纬新材股价进入下跌通道，未见明显好转趋势。 公开资料显示，上纬新材的主营业务为环保高性能耐腐蚀材料、风电叶片用材料、新型复合材料的研发、生产和销售。2017年-2019年，上纬新材实现营业收入分别为10.24亿元、12.38亿元、13.49亿元，同期的归母净利润分别为5161.35万元、2437.59万元、7826.8万元。此外，从整体的研发投入占营业收入比看，2017年-2019年，上纬新材的研发投入占比分别为2.19%、2.09%、1.89%，逐年下滑至2%以下。
[摘要]蚂蚁集团董事长井贤栋表示，蚂蚁一个多月来在监管的指导下，全力做好暂缓上市的善后工作，对照监管部门的新要求，认真进行全面的自审，并积极配合监管，进一步落实监管要求。 ，今日2020第四届中国互联网金融论坛在京举行。会上，蚂蚁集团董事长井贤栋表示，蚂蚁一个多月来在监管的指导下，全力做好暂缓上市的善后工作，对照监管部门的新要求，认真进行全面的自审，并积极配合监管，进一步落实监管要求。深刻认识到，维护金融安全、防范金融风险是金融领域一切创新和发展的前提，蚂蚁服务着众多的消费者和小微企业，在维护金融安全、防范金融风险上，更应该提高安全水位，以更高的标准、更严的规范要求自己。未来5年，蚂蚁将继续携手金融机构，通过技术创新提升效率，进一步降低金融服务成本，做到既普又惠、更普更惠。同时，将持续加大科技创新投入，特别是聚焦核心领域的研发和应用、加大技术全面开放力度，助力金融机构的数字化转型。(财联社记者 姜樊)
[摘要]蚂蚁集团董事长井贤栋表示，蚂蚁一个多月来在监管的指导下，全力做好暂缓上市的善后工作，对照监管部门的新要求，认真进行全面的自审，并积极配合监管，进一步落实监管要求。 ，在暂缓上市后，蚂蚁集团高管今日首度公开发声。 今日，由中国互联网金融协会主办的第四届中国互联网金融论坛在京开幕。会上，蚂蚁集团董事长井贤栋公开表示，一个多月来，蚂蚁集团在监管的指导下全力做好暂缓上市的善后工作。“对照监管部门的新要求，认真进行全面的自审，并积极配合监管，进一步落实监管要求。” 今年11月3日，蚂蚁集团上市被按下暂停键，距离原上市计划时间仅仅只有两天。此后，蚂蚁高管再未公开发声。 此次井贤栋表示，中国金融科技是在国家改革开放和创新发展的大时代下成长起来，蚂蚁集团是受益者；发展离不开监管，监管是为了更健康更可持续的发展。守住金融科技的风险底线，守护金融安全的生命线。 “蚂蚁集团为自己定下了三个要求。”井贤栋表示，一是深化认识安全和发展、系统安全与个体安全的关系，没有安全保障，就谈不上创新和发展；二是不断完善公司治理，进一步加强信息披露和提升透明度，让大家看得见、看得透、可预期；三是将全面风险治理贯彻到每一项业务之中，防范金融风险，维护金融安全。 与此同时，井贤栋表示，蚂蚁还将不断完善公司治理，确保有效的公司治理架构，明确职责；将进一步加强信息披露，提升透明度。过去，监管部门以科学务实的精神，建立健全了一套包容审慎的监管框架，实现了规范和发展并重，推动中国移动支付走在世界前列。今天监管的一系列举措，将金融科技全面纳入监管，为从业机构开启了一个更稳健、更高质量的发展大幕。 井贤栋认为，金融数字化未来可期。谈到未来的发展方向，井贤栋称，蚂蚁集团会继续扮演好金融毛细血管的角色，全力以赴地聚焦小微企业，未来5年，继续携手金融机构，通过技术创新提升效率，进一步降低金融服务成本，做到既普又惠、更普更惠。 同时，蚂蚁将持续加大科技创新投入，特别是聚焦核心领域的研发和应用、加大技术全面开放力度，助力金融机构的数字化转型。比如推进Oceanbase数据库技术与金融机构开展更深层次的合作。他表示，要把企业发展融入到新发展格局和新监管环境，以实际行动回应国家和社会的要求和期待。
作者 | 削橙子 来源 | 新股 “爱，就马上行动！” 相信很多人都受到过这句广告词的荼毒，就像看到凤凰传奇的歌词没法好好读出来一样，大脑总会不由自主地联想到骑着小电驴的周杰伦。 早些年爱玛电动车凭借周杰伦的倾力代言和铺天盖地的宣传，火遍了大江南北，又赶上国内两轮代步工具的风口，堪称名利双收的典范。 然而，早早出名的爱玛，“起了个大早，赶了个晚集”。其上市路走得异常艰难，总算是在2020年的尾巴根拿到了资本市场的“入场券”。11月26日，证监会公告爱玛科技首发通过。 图片来源：证监会官网 电动车江湖会不会又迎来一场腥风血雨？ 8年的“冷板凳”，有点凉 过去十年，是电动自行车的黄金期。 2014年，15岁的爱玛电动车年销量突破400万辆，市占率达到22%，连续6年蝉联冠军。一直到2016年，爱玛都是行业的“最强王者”。 但随着竞争对手的上市，爱玛的领先地位逐渐被打破。“万年老二”雅迪就上市了。2016年5月19日雅迪控股在香港证券交易所上市，4年来股价从1.5港元涨到了最高15港元，整整翻了10倍。 紧接着，2017年4月，刚成立满10年的新日股份在A股上市；2018年，只有6岁的小牛电动赴美上市，股价从8美元一度涨超37美元。 借着大量资本的支持，这些公司实现加速扩张。上市之后，雅迪马上实现了反超。2017年雅迪销量400万辆，爱玛377万辆，之后销冠宝座再没易过主。上市后雅迪的市占率从12.5%提高到2019年的16.7%，新日从3.9%提高到4.5%，而爱玛的市场份额从12.2%增长至13.2%，增速远远落后。 要说不眼红，那是不可能的。少了资本的加持，爱玛想要大展拳脚都放不开。 早在2012年，爱玛科技的IPO计划因正副总裁的内斗而搁浅。等到同行业的小伙伴在A股吃上肉了，再有耐心的人都会坐不住，2018年6月爱玛科技首次正式递交上市申请，奈何来得匆忙，故事还没编好，不对，是头绪还没理清楚，排了半年的队眼看自己要坐上餐桌了，谁料被眼尖的证监会连续58“灵魂拷问”直接KO下场。 2019年底，爱玛科技再次冲击IPO，又因“专利诉讼”而被证监会取消审核，一直拖到了现在。 这到底是好事多磨，还是一步慢，步步慢。 明人不说暗话，我缺钱了 爱玛科技在招股书中表示： “资产负债率远高于同行业可比上市公司，负债水平较高，经营风险较大。本次补充流动资金项目的实施，有利于提升公司的资金实力和偿债水平，优化公司的资产负债结构，促进公司的健康发展。” 简单点说，就是：我缺钱了。 招股书显示，爱玛科技2016-2018年的营收分别为64.44亿、77.94亿和89.90亿元人民币；净利润分别为4.47亿、2.63亿和4.30亿元；扣非归母净利润则分别为3.81亿、3.13亿和3.92亿元。 可以看到，报告期中爱玛的收入都有明显的增长，虽然增速是逐年放缓的，17年是20.9%，18年只有15.3%，同期雅迪为17.8%、26.3%。 但电动自行车行业以装配为主，技术含量低，抄袭成风，竞争激烈，近年来增收不增利的现象比较严重，行业头部企业的净利率逐年下降。2019年雅迪为4.35%，新日为2.31%，爱玛的反而稍高，有4.7%。其中2017年是个例外，主要是受到上游原材料价格上涨、加大广告宣传投放力度及1.37亿元股份支付的影响。 行业竞争还表现在天价宣传费上，尤其是同质化的产品更需要流量的露出，早先爱玛多年称霸的一大原因就是周星驰、范冰冰、金秀贤一等签约明星的代言，代价自然也不小。报告期内，爱玛科技的广告及宣传费一项分别支出了1.43亿元、2.12亿元、2.24亿元，占了当期销售费用的一半以上，平均是扣非净利润的6成左右。 爱玛科技主要销售费用及占比 数据来源：爱玛科技招股书 问题在于，电动自行车这行做了这么多年，已经进入红海拼杀阶段，也就是“走量”，靠快速扩张抢占市场。爱玛过去也是靠着这一点，大量抢占下沉市场，拥有同行业中最多线下门店，这导致了它极高的资产负债率。 招股书显示，爱玛科技的负债率一度高达82%，尽管近些年主动被动地放慢了扩张速度，报表有所改善。但仍在70%以上，远超过同行业近20个百分点。这也是爱玛2018年没能上市的一部分原因，所以爱玛当下的处境有点窘迫：资产负债率太高没法上市，不能上市就没有新的资金支撑它扩张。说到底，都是钱的问题。 可以猜想，爱玛选择了短期内放缓扩张的脚步，改善资产负债表结构，待上市之后再加速追赶脚步不停的小伙伴们。 现在，就有个好机会摆在眼前。 新国标：天上掉下政策红利的大馅饼 中国是全球最大的电动两轮车市场，市占率约90%。但经过十几年的快速发展，市场已经趋于饱和，有限空间下的辗转腾挪也让对手间的竞争越发激烈，2019年及以前全国保有量约3亿辆，年产量锁定最高3695万辆。直到2019年的《新国标》的实施。 数据来源：方正证券 新国标对电动两轮车重新强制分类，与旧国标几乎无约束力不同的是，新国标得到了全国响应。据推算，各地存量的超标车占比大概为70%，按保有量3亿，预计2019-2024年将有2.1亿存量均需要换成新国标车型。 距离新国标三年缓释期结束还有一年半的时间，随着消费者对电动车更新换代的需求和下沉市场的成长，未来电动自行车市场或许还有两三年的红利期。 爱玛科技的上市赶在这一波大潮，底子好，技术基础、客户规模和行业经验齐备，无异是个极佳的机会，即使不能一举夺回销冠宝座，也必能再上一个台阶。 在标准上，新国标更加严格，具有技术和资质的龙头企业集中度将继续提高，目前CR4约为45%，对标家电行业，集中度有望提升到60%-70%。 不过，需要注意点的一点是，爱玛的研发投入问题，2016-2018年爱玛研发投入占营收的比例均不足2%，分别达到1.49%、1.49%和1.67%，2019年上半年上升至2.04%。 而2019年雅迪控股的投入占比为3.23%，新日股份为5.42%，都是舍不得孩子套不着狼的主，相比之下爱玛就显得有些扣扣搜搜，或许会埋下隐患。 战火再起，骑着共享电单车送外卖 2017年，是共享经济最喧闹的一年，代表作是共享单车。 当时已经有些势弱的爱玛科技也想分一杯羹，选择了站队摩拜，拿下巨额订单。招股书显示，在2017年度开始与摩拜等公司合作后，爱玛科技自行车订单大升，数据显示，2016年公司自行车产品收入仅4527.55万元，2017年增长超十倍达到4.98亿元。 尴尬的是，这部分营收并未给爱玛科技带来现金流，直观反应就是其应收账款激增。当年爱玛科技应收账款账面价值约2.64亿元，较上年大幅增长162.37%，其中摩拜的应收账款余额3559.64万元。 如今共享单车诸神之战中活到最后的摩拜也已易主，这场资本游戏有没有赢家不好说，爱玛应该是很尴尬的。 3年之后，战火又燃向了共享电动单车。 以哈啰、滴滴和美团为代表的共享玩家们这两年又嗨了起来，大量投放电单车，2019年我国共享电单车数量达100万辆，市场预计2025年将达到800万辆，复合增长率达到41%。 2017-2025年共享电单车投放量及预计 数据来源：艾媒咨询 2020年6月，哈啰电单车平均日单量约为400万，滴滴和美团分别达到300万和100万日单量。2020年哈啰、滴滴都计划投放超百万辆电单车，美团则计划投放200万辆。 另一方面，随着外卖配送、线上买菜、快递等即时配送业务的成熟，将产生大量的新车需求，2019年即时配送人员超800万人。 此外，即时配送用车具有耗损量大、换车周期短的特点，高频率存量换车将驱动电动两轮车产量增长。据统计，即时配送骑手每日行驶里程高达120km，使用时间长达12.5h，日充电次数2至3次，一年内需要置换电池，两年内需要置换整车。 换句话说，即时配送用车5年内换车数量将是普通车主的6-7倍。据方正证券推算，这个需求规模在2025年将超过1000万辆。 2017-2025年即时配送用车需求规模 数据来源：方正证券 现在，新日股份抢先抱上了美团的大腿，爱玛如果能加把劲，拿下一两个大客户，估计接下来几年的单都不用愁了。 结语 总的来看，爱玛科技还是挺有看头的，稳稳当当的行业龙头，稍逊雅迪一筹，但不是没有机会——一是新国标下的存量替代的市场，二是共享电单车和即时配送新经济带来的可观增量市场。 上市之前，资金掣肘使得爱玛科技空有野心，而无法施展。而成功上市补充流动性后，爱玛科技的增长基本没问题，不再被困于慢竞争对手半拍的境地。 不过，还是得注意一点，爱玛的大Boss张剑此前有过玩资本游戏的黑历史，有兴趣的投资者还是要警惕被割韭菜的可能。 扫描下方二维码，参与富途证券开户活动，即可获得180天免佣打新。如需转载，后台回复“新股” 添加新股客服。
厦门钨业（600549）分拆厦钨新能至科创板上市成功过会。12月29日，拟募资15亿元的厦钨新能顺利通过上市委审议，即将登陆资本市场。 分拆新能源业务子公司登陆资本市场的热潮持续。除厦门钨业外，已进入实质性IPO的公司还有：即将启动科创板新股发行的天能股份（688819）、获创业板IPO受理的铜冠铜箔和瑞泰新材。另外，还有多家新能源产业公司披露分拆上市计划。 比亚迪（002594）12月30日晚间公告，董事会同意公司控股子公司比亚迪半导体筹划分拆上市事项，并授权公司及比亚迪半导体管理层启动分拆比亚迪半导体上市的前期筹备工作。此次分拆事项不会导致公司丧失对比亚迪半导体的控制权。 厦钨新能登陆A股 市场一直预期新能源产业是一个万亿的蓝海市场。以汽车为例，中汽协预测，2020年，国内新能源汽车产销均将超过130万辆，同比增幅将超过8%，有望超预期完成目标。 新能源行业的热度由此可见，不少上市公司也选择分拆新能源产业链子公司谋求上市，趁着资本市场的热度实现直接融资，扩展产业版图。 12月29日，科创板上市委2020年第126次审议会议中，拟募资15亿元的厦钨新能顺利过会，厦钨新能由上市公司厦门钨业分拆上市。 厦钨新能主营业务为锂离子电池正极材料的研发、生产和销售，主要产品即为钴酸锂、镍钴锰三元材料等。3C锂电池领域，厦钨新能与ATL、三星SDI、村田、LGC、欣旺达、珠海冠宇及比亚迪等国内外知名电池企业建立了稳固的合作关系，产品广泛应用于下游中高端3C电子产品；在动力锂电池领域，公司与松下、比亚迪、宁德时代、中航锂电、亿纬锂能及国轩高科等知名电池企业建立了稳定的合作关系。 厦钨新能此次IPO拟募资15亿元，用于年产40000吨锂离子电池材料产业化项目（一、二期）及补充流动资金项目。 本次发行前，厦门钨业持有厦钨新能61.29%股权，为公司控股股东，福建省国资委为公司实际控制人。此外，天齐锂业、盛屯矿业2家上市公司分别持有厦钨新能3%股份。 分拆上市热潮持续 自去年12月13日分拆上市规则落地以来，新能源上市公司凭借资本市场的热度和行业高景气环境，纷纷启动分拆上市计划。 其中，江苏国泰（002091）分拆子公司瑞泰新材、铜陵有色（000630）分拆铜冠铜箔已陆续获创业板受理。 瑞泰新材系江苏国泰化工新材料和新能源业务的发展平台，今年4月江苏国泰披露分拆上市计划。瑞泰新材目前是锂离子电池电解液第一梯队的厂商，核心客户主要为LG化学、ATL、宁德时代、亿纬锂能等国内外龙头企业。 招股书显示，瑞泰新材IPO拟募资12亿元，将投入波兰华荣新建Prusice年产4万吨锂离子动力电解液项目、宁德华荣新材料有限公司年产8万吨新材料项目、新建实验楼和现有环保设施提升项目、华荣化工智能化改造项目和补充流动资金。 铜冠铜箔是上市公司铜陵有色的控股子公司，今年12月获创业板IPO受理。铜冠铜箔拟募资约11.97亿元，用于年产2万吨高精度储能用超薄电子铜箔项目（二期）、高性能电子铜箔技术中心项目和补充流动资金。 铜冠铜箔主要从事各类高精度电子铜箔的研发、制造和销售等，其锂电铜箔主要用于新能源汽车领域，目前客户包括比亚迪、宁德时代、国轩高科、力神电池、星恒电池等锂电池头部企业。国轩高科也是铜冠铜箔的股东之一。发行前，国轩高科的持股比例为3.5%。 相比仍在IPO受理阶段的两公司，天能股份即将启动新股发行，登陆科创板。天能股份分拆自港股公司天能动力（00819.HK）。去年12月分拆上市获科创板受理，今年12月证监会同意IPO注册。 天能股份是国内电动轻型车动力电池行业的龙头企业，2018年在国内电动轻型车铅蓄动力电池的市场占有率已超过40%，行业市占率位于国际前三、国内第一。公司拟募资35.95亿元，用于绿色智能制造技改项目、高能动力锂电池电芯及PACK项目、大容量高可靠性起动启停电池建设项目、全面数字化支撑平台建设项目、国家级技术中心创新能力提升项目以及补充流动资金。 还有多家新能源产业公司披露分拆上市计划，包括紫江企业（600210）拟分拆从事新能源电池功能性材料的研发、制造和销售的子公司紫江新材，到科创板上市；美锦能源（000723）拟分拆新能源车企飞驰汽车到创业板上市。
“印记2020·应变局开新局”(三) 从中央到地方祭出组合拳发力上市，混改项目批量涌现，重组整合大戏接连上演……即将收官的2020年，一系列举措推动国企改革向更深层次、更广领域拓展，市场主体活力不断激发。 当前，国企改革三年行动已经全面启动。业内人士认为，随着一系列具体政策出台，明年多领域国企改革将有新突破，其中包括分层分类多路径推进混改，国有经济布局优化和结构调整提速加力，国有资本投资公司、运营公司试点扩围升级，而资本市场将是重要平台，红利将加速释放。 掀高潮 混改重组提速批量落地 继5天前新能源汽车电机业务混改挂牌之后，12月15日上午，中车株洲电机有限公司又一家混改企业——湖南中车尚驱电气有限公司挂牌成立。 同日，在2020年央企·京企混改项目联合推介会上，来自在京中央企业、北京市地方企业共83个拟混改项目、投资合作项目联袂登场，涉及汽车、高端装备制造、新能源、电子商务、旅游、新型建材等多个行业，项目总规模超过600亿元，其中高新技术企业项目数量占比超过60%。同时，北京市国企混改项目推介专区正式启动。 今年，尤其是8月份国企改革三年行动正式启动以来，作为国企改革“突破口”，混改力度和热度均持续攀升。“深化推进双向混改，资本市场成为混改重要平台，并购重组成为混改重要手段，集中推介项目成为引入民间资本参与混改的重要方式。”中国企业联合会研究部研究员刘兴国如是总结今年的亮点。 与此同时，国资布局优化调整也在加速推进。中国化工集团和中化集团合并重组正在进行中；中国宝武和太钢集团联合重组，不锈钢产能提升至1000万吨；山西大力推进省属煤矿企业战略性重组、专业化整合，组建了山西焦煤集团和晋能控股集团；山东启动实施山东能源与兖矿集团、山东高速与齐鲁交通等一批主业相近的企业联合重组，并将分布在10多户省属企业中的非主业文化旅游、医养健康资产以市场化方式重组整合……今年从中央到地方，国企战略性重组与专业化整合掀起高潮。 数据显示，2013年以来，截至今年10月12日，中央企业累计实施混改4000多项，引入各类社会资本超过1.5万亿元。中央企业所属子企业中混合所有制企业户数占比已经超过70%。同时，央企数量从2015年的106户调整至百户以内，主业处于石油石化、电力、通信、军工、机械、建筑等行业的企业资产总额和净资产占中央企业的比重均超过90%。 组合拳 央地国企定目标发力上市 国企改革提速加力，多层次资本市场无疑是重要平台。 推动国有上市公司通过整体上市、并购重组等市场化方式实现资产整合；支持优质混合所有制改革试点企业上市融资；支持和引导国有股东持股比例高于50%的国有控股公司引入持股5%及以上的战略投资者作为积极股东参与公司治理……深交所近日研究制定服务国企改革专项工作方案，16项具体工作安排浮出水面。 这背后是今年上市国企质量不断提升。国资委数据显示，截至10月12日，国资委系统控股上市公司共1024家，占全部A股上市公司的比重约为25.25%；国资委系统控股上市公司市值超20万亿元，占A股市场总市值比重超过30%。 从10月9日国务院发布的《关于进一步提高上市公司质量的意见》提出鼓励和支持混合所有制改革试点企业上市，到国企改革三年行动明确要通过推动国有企业的上市以及围绕上市进行各种改革……一系列行动纲领次第推出。 据国务院国资委产权管理局副局长谢小兵透露，国资委将重点引导企业在优化股权结构和完善公司治理、优化产业布局和提高运行质量、提升规范运作水平和价值实现能力三个方面下功夫。他表示，不仅要优化存量，进行资产注入、推动专业化整合等，还要做好增量，鼓励部分企业分拆上市，“双百行动”“科改示范行动”部分试点企业也将是下一步推进上市的重点。 从各地已出台的相关文件来看，积极利用资本市场推进改革也是重点任务之一。境内上市公司超过500家、全国排名第二的浙江省近日提出，“十四五”时期，将分层分类深化国资国企改革，推动产业向专业化集中、资产向上市公司集中。而按照山东省属企业改革总体目标，到2021年底，30家省属企业按净资产计算的资产证券化率要达到70%。 新突破 多领域改革红利释放 “十四五”时期我国将进入新发展阶段，改革又到了一个新的关头。业内人士认为，随着国企改革三年行动的加快实施，2021年混改、重组等重点改革将有新突破，诸多红利可期。 据了解，深化国企混改的实施意见正在研究制定，以打造混改政策的升级版。而11月2日召开的中央全面深化改革委员会第十六次会议已审议通过了《关于新时代推进国有经济布局优化和结构调整的意见》。 “未来混改将会向更深层次，更长链条、更全领域推进，以点带面推动国企改革实现新突破。”国家发改委经济体制与管理研究所研究室主任刘现伟在接受《经济参考报》记者采访时称。 他进一步解释，首先从层级上看，集团层面推进混合所有制改革会有更大力度，从集团层面落实中央改革政策的措施也更加精准和有效。其次，从路径上看，将以兼并重组、核心资产上市、整体上市、员工持股、引导基金的产权改革以及引入战略投资者等多种方式并举推进混合所有制改革，借助于市场化的方式实现国有资本优化布局与调整。此外，从重点领域和覆盖面上看，推进垄断行业混合所有制改革力度持续加大，石油、天然气、电网、电信、公用事业等行业竞争性环节市场化改革有望提速升级，行业集中度和企业竞争力会进一步提升。 刘兴国对《经济参考报》记者表示，明年在分层分类多路径深化推进混改的同时，还将继续深化国有经济布局优化和结构调整。此外，加快形成以管资本为主的国有资产监管体制，将会有更多企业加入国有资本投资公司、运营公司试点。
这一年，楼市更具韧性了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后，在流动性充裕等因素作用下，楼市快速复苏企稳，行业全年销售规模再创历史新高。 这一年，楼市更显多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业，近九成房企选择“拥抱”直播卖房新潮流。而旧改又让“白银时代”的房企觅得新的增长点。 这一年，楼市更趋稳健了。8月份，监管“喊话”收紧地产开发商融资，“三道红线”横空出世，让所有房企再次站到同一起跑线。大房企们，一边快速调整投资拿地的步调，一边争相拆分物业赴港上市融资，试图快速适应新的发展格局。 如果用一个词来形容2020年的楼市，您脑海里会跳出什么词？记者随机问了几个房地产企业家，有的说“蓄势”，有的说“分化”，还有的说“闷骚”。诚然，跟2016年高歌猛进的楼市相比，今年的楼市走得抑扬顿挫，稍逊风骚。但拂去往昔的狂飙突进，今年的楼市更显韧性与稳健。“今年的楼市更像A股市场了，热点城市楼盘大受追捧，非热点城市的边缘产品少人问津。”一位资深房地产人士如此感慨。 2020年的楼市绕不开新冠肺炎疫情的冲击，也分沾了全球流动性充沛的滋润。在经济复苏的中国答卷中，以“稳地价、稳房价、稳预期”为纲领，中国楼市走出了一条“V”形反转的醒目轨迹。穿行于全球经济波澜起伏之中，中国房地产行业亦悄然发生改变。 2021年房地产行业如何走？前不久召开的中央经济工作会议把住房问题首次单独列出，明确指出“住房问题关系民生福祉”，房地产不再只是稳增长的工具，更应该是惠民生的抓手。显然，楼市新一年度的“航线”已被清晰勾勒。 ■ 行情之变：改善型房型“唱主角” “要么不中意，要么摇号没中签。以前是我挑房子，现在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅着疫情过后上海楼市逐渐升温，魔都白领小贾开始筹谋着把手中的“老破小”，置换成面积更大的改善型住宅。但兜兜转转几个月过去了，参与了十几个新盘摇号的小贾仍颗粒无收。他直言：“现在极度焦虑啊！” 今年以来，类似小贾这样有改善型需求的购房者不在少数。据上海中原地产统计，截至12月10日，上海均价超过10万元的一手房成交总数达5342套，同比增长85.7%。今年90平方米至140平方米的中大户型成交42168套，同比增长20.08%。 让“小贾们”趋之若鹜的缘由是，一二手房价格倒挂所产生的赚钱效应。“拿这两天刚开盘的浦东前滩板块尚峰名邸来说，这个新盘的均价为11.2万元，远低于其所在板块每平方米近15万元的二手房价格。”小贾称，“即便总价超过预算，一旦中签，想尽办法也要买。” 某大型房企高管证明了小贾的说法。“现在非常好卖，没房源。房子只要推出来就能卖出去，因为与二手房价格倒挂，等于是向二级市场让利。”该高管向记者表示，长三角地区依然是公司销售最好的区域。截至11月30日，公司浙江区域销售金额同比增幅为25%至30%。 同样热闹的场景也发生在多个长三角城市。如杭州今年共计出现6个“万人摇”新盘，其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号，总共冻结资金至少240亿元。几乎同时，南京也出现2020年首个“万人摇”楼盘江畔都会，一共156套房源，吸引普通报名10898组，中签率1.4%。江畔都会销售均价为31307元/平方米，与周边二手房价倒挂万元以上。 目光南移，“打新热”一词亦贯穿着深圳整个下半年的楼市。自11月以来，便有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧花园、联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄。短短1个多月，深圳创造的“日光盘”数量就已经远超2019年全年。其中，与周边二手房形成每平方米5万元价差的华润城润玺一期，仅1171套房源，却吸引来1.5万名买房者。 除了高价差所带来的购房吸引力之外，购房需求在银行房贷政策引导下逐步释放。社科院近日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1月至11月个人按揭贷款同比增速为10.6%，定金及预收款同比增速为5.3%，反映出杠杆购房比例有所扩大。 为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安、宁波等多城相继出招升级调控，涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等内容。深圳更是出台了史上最严楼市调控政策——“7·15楼市新政”，深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛。 激昂的市场情绪并非市场全貌。据记者观察，虽然“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”的新盘热销现象确实存在，但主要集中于核心地段的价格倒挂项目。“上海、杭州如果有货应该不愁卖，但长三角地区也不是所有城市都卖得好。”上述房企高管表示。 一组直观的数据展示出今年楼市的整体行情。据国家统计局统计，2020年1月至11月，全国商品房销售额达148969亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。自8月份增速转正以来，全国商品房销售额已连续4个月实现正增长，且增幅不断扩大。 ■ 布局之变：重回一二线城市 “今年我们拿地比较谨慎，通过招拍挂拿地不多，主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管表示，受疫情影响，上海今年是土地供应的大年，而且的确供应了不少优质地块。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少，政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去，因此对参拍企业还是有多方面要求的，地块也分布在不同区域里。” 某中型规模房企投拓部门负责人向记者表示，其所在公司今年新增了200多家项目子公司，其中近一半在长三角区域，二三线城市占比达74%。“截至11月，我们整个公司在长三角拿地占比五成。” 房企积极“囤粮”拿地的另一隅则是，以城市更新、旧改项目为切口，“绕道”寻求“补仓”热门城市的机会。据克而瑞数据显示，今年一季度排名前50的房企中近七成参与了城市更新业务，而深圳、广州、上海又是房企布局城市更新、旧改项目的“重镇”。 如“恒万碧”三巨头均把旧改作为增加货值的重要“补给源”。恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就提到，“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市更新将成为未来发展的必争之地。” 碧桂园常务副总裁程光煜曾表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。而上海万科2020年在上海摘得多幅地块，均为“城中村”地块改造项目。 横空出世的房企融资“三道红线”则犹如一道“分水岭”，将后疫情时代下的土地市场一分为二。今年4月至8月，房企迎来拿地“窗口期”，前50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但9月份之后，房企的单月投资额直线下降至2000亿元至3000亿元水平。 “‘三道红线’无疑会大幅遏制部分高负债房企的现金流，但同时也为财务指标健康的房企带来更多发展机会。”在克而瑞分析师董浩看来，房企要降负债，就不能用更多钱来拿地，同规模的企业，慢慢会拉开差距。 一名房产行业人士告诉记者，在“三道红线”的影响下，力求“降负债”的房企还将加码城市更新、旧改项目。“旧改项目体量大，情况更复杂，从拿地到销售开发周期较长，这中间就涉及资金占用，房企无法走传统高周转的模式。但相较招拍挂拿地，在政府让利、政策倾斜的情况下，旧改项目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，无疑为房企实现降低有息负债打开了新思路。” ■ 管理之变：物业服务“登台” 2020年中国楼市最具爆发力的镜头，发生在一度被视为房企“附庸”的物业市场。 今年2月，正商地产分拆兴业物联上市，由此拉开了2020年房企分拆物业上市潮流的序幕。随着近期恒大物业、融创服务等“巨无霸”鱼贯赴港上市，2020年物业企业上市数量达到16家，创下近6年新高。 2月以来，新冠肺炎疫情让“不受人待见”的物业行业重新被认识，物业股走势一路向好。据记者统计，截至2020年12月28日，今年以来，30家港股上市物管企业平均股价涨幅为18.85%，同期恒生指数涨幅为-6.65%。 尽管近期多只物业股上市首日“破发”，但依然无法阻挡房企把这一优质资产“送上”资本市场舞台。据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动分拆物业上市工作的房企还有10余家，正在研究筹划上市的物业企业有80家左右。 从递表到挂牌，物业最快上市纪录也一次次被刷新：从今年7月弘阳服务的106天，缩短到融创服务的105天，再到恒大物业的64天。“许多房企都是趁着眼下物业资产估值较高，抓紧分拆物业上市。”一位国有房企财务部门人士向记者表示，其所在公司为了把商管和物管资产“卖出好价钱”，将物业公司原定于明年上市的计划提前到了年内。 该人士坦言：“在‘大行业、小公司’的背景之下，大部分上市物业企业业绩高速增长，是典型的成长型板块。正因如此，相较于母公司所属的房产行业，物业板块获得了更高的PE估值。” 多位业内人士表示，如果说“三道红线”政策出台前，物业企业上市仅仅是为了借力资本“做蛋糕”；那么“三道红线”监管措施浮出水面后，分拆物业上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式，这也是为何今年物业管理公司扎堆上市的主要原因。 被高杠杆“压身”的融创中国即是佐证。5年前，融创中国董事长孙宏斌曾表示，不会谋求物业管理公司分拆上市。到了今年5月，融创中国就转而筹划分拆上市了。 据记者统计，从融资金额上看，16家新上市物业企业累计首发募资额达到588.38亿元，远远超过2018年、2019年的59.3亿元、114.8亿元。从单笔IPO的融资来看，2020年上市的16家物业企业平均融资金额达到20.52亿元。 ■ 规则之变：“三道红线”倒逼房企重质量 “‘三道红线’让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。”今年10月，万科董事长郁亮罕见地公开发表了对于最新政策的认识，而寥寥几语，却道出房企新一年度的发展“轮廓”。他认为：“新要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经画上句号，行业进入管理红利阶段。” 具体来看，“三道红线”指出：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”不得小于1倍。同时根据规则，又将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应不同的有息负债规模年增速上限。 “从2016年底开始，房地产行业融资持续收紧，以往是监管各个渠道的融资规模，但现在是‘因企施策’，监管到每个房企的有息负债规模增速。”根据兴证地产阎常铭测算，销售排名前百强的70家上市房企中，绿档房企占比11%、黄档35%、橙档30%、红档24%，多数房企存在降杠杆压力。 阎常铭表示，“三道红线”进一步推动房企目标从“量”到“质”转变。过去几年，房企以规模增长为主要目标，通过加大拿地、增加合作和操盘追求销售规模高增长，提升销售排名，而“三道红线”将倒逼房企更加注重发展质量。 “房企明年在优化有息负债融资的同时，还需炼好股权融资的内功。”一名央企背景的房企高管认为，长期来看，从债权融资转变为股权融资，是监管引导房企发展的方向。 “房地产行业本来就应该精益求精，‘三道红线’要求房企回归到产品和服务上来，行业将很难再现靠‘杠杆驱动’的‘黑马’。”董浩分析称，2020年受疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来3年销售复合增速或达10.5%。 为了适应新的“游戏规则”，以降杠杆、减负债为方向，房企的精细化管理方案已在途中。如万科内部就从财务纪律提高到财金纪律。郁亮解释称，财务纪律强调不能做假账、成本分摊，而财金纪律还包括考虑到投资纪律。因为“三道红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧没有任何用处了，企业必须实打实进行调整。 部分房企则通过调整投资销售节奏快速实现“变色”。根据今年三季报披露情况来看，招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档。 岁月不居，时节如流。在极不平凡的2020年，房企强者恒强、弱者愈弱，“悬顶”的融资新规则进一步要求房企“强筋健骨”。进入到新的年岁，房企还将在不断变化的场景中接受考验。但历史发展的逻辑却清晰可见：适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛。
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