乐居胡佳杰 发自上海 研究是决策的先锋，创新的基石，未来的指南。在市场不确定性加剧的背景下，房地产研究人在行业中绽放出了怎样的光彩？乐居上海独家对话上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁。 探索 永无止境 崔霁有一双爱笑的眼睛，令人印象深刻。她的身上，既有女子的温婉细腻，又带着东北人的大气坚韧。 “我觉得对我来说，无论到哪个年龄阶段，都是‘而已’。”谈话中，她笑着提起了近期热播的电视剧《三十而已》，语带感触。 在她看来，房地产研究工作是一个不断发现新大陆的过程，在各类思维碰撞中吸收精华观点，寻找楼市规律，同时，研究还是决策的前锋，能够帮助降低创新风险，前瞻未来趋势，对房企应用型问题起到引导作用，充满了探索的乐趣和成就感。 当然，成长过程也伴随着“血淋淋的教训”。让崔霁尤为难忘的是2013年-2015年，她在研究之外开始负责易居研究院对外承接项目和经营工作，迎来了人生中的重要挑战。在没有先例可循、相关资源空白的情况下，她凭着一股韧劲，走出了一条自己的路。 “那三年确实比较艰辛，但是，我觉得最好的成长方式可能也正是市场教训。”回想起那段经历，她感慨万千。 徜徉在房地产研究领域13年，崔霁保持着探索未知的激情，也收获了历经风雨沉淀出的静气。 深耕热点 前瞻行业 多年来，骨子里的韧劲，支撑着崔霁一步一步成为房地产研究领域的佼佼者。在她的带领下，研究团队聚焦房地产宏观、中观层面，紧跟城市更新、轨道交通TOD、租赁住房等市场热点进行了深入研究，在不断打磨中迎来了开花结果，始终站在行业一线。 例如随着轨交建设兴起的TOD领域，早在2009年，崔霁和团队就开始研究城市轨道交通上盖综合开发，至今已深耕11年。 2019年，在崔霁的主导下，房地产行业首份TOD发展蓝皮书出炉，在业内引发热烈反响。今年，她和团队仍在持续跟踪、不断完善TOD研究，2020年版的TOD蓝皮书正在紧锣密鼓地准备中。 又如，行业热点城市更新。从2012年国家提出的棚改，到2014年上海工业用地转型、2016年允许商办物业转型为租赁住宅，再到2019年国家倡导的老旧小区改造，崔霁和团队都结合政策和房企应用需求持续深耕。 她指出：“房地产行业正在进入存量时代，未来城市的可持续发展需要依赖于城市更新，城市更新是推动城市高质量发展的必然选择。中央提出对城市更新的新导向，从过去的大拆大建到现在的有机更新。我认为，未来有机更新的存量市场有着万亿级的发展空间。” 把握趋势 创新突破 当前，崔霁敏锐地观察到，房地产行业正在步入后开发时代，主要有三个特征，今年受疫情影响，这些特征可能会更加凸显。 第一，市场新增市场规模已达到顶峰，开启存量市场及城市更新时代；第二，行业利润率不断下降，容错空间收窄，行业集中度不断上升；第三，企业分化越来越明显，核心竞争力突出的，以规模取胜的大而强企业和以运营取胜的小而美企业都会有各自发展空间。 除此之外，房地产行业越来越关注与新技术的结合应用，包括大数据、人工智能、5G等新兴科技与房地产研究的结合，也是她较为关注的动向。 市场不确定性加剧，催生地产研究领域百花齐放，作为队长，崔霁又将如何保证研究团队的市场竞争力？崔霁指出，易居研究院有十五年的研究积累，今年更是荣获官方评定的国内房地产领域唯一的“中国社会组织评估等级5A级”证书，在房地产研究方面具有平台优势。 同时，易居研究院定期举办内部分享会、易居论坛、沙龙、研讨会等，在研讨、交流中不断提升团队专业能力，营造良好的学习氛围。 此外，研究工作中队员们都勠力同心，是共同的战友。作为研究团队的队长，她和队员们亦师亦友，带领团队不断提升专业能力、不断创新，朝着行业应用型研究领域领先团队的目标奋进。 谈及未来，崔霁笑着表示：“房地产研究工作是我的事业，我希望保持激情、保持创新，继续努力、争取突破，不断提升专业影响力，快乐工作，幸福生活。”
日前，住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具，短期看刺激效果明显，但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向，认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分，座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。记者从知情人士处获悉，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在：土地储备如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。对此，央行和住建部一一进行了回应。知情人士透露，新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。不用房地产刺激经济是长期政策基调从整个中国房地产市场发展看，2008年以来，经历了几轮房价上涨周期，2009年、2013年、2016年，都是房价大幅跃升的时期。回顾这些发展历程可以发现，将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻。十九大以来，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。过去2~3年，中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。但在经济仍然面临较大压力的背景下，这样的房地产政策到底能坚持多久？是不是会放松房地产调控？是否还会将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济的工具？房地产企业、银行、地方政府等利益相关方都在等待、观望、博弈。下半年，房地产开发商刚刚从疫情冲击中回暖，新规出台将给行业带来多大影响，牵动市场神经。综合各方观点来看，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化、规则化、透明化的取向，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期”。新规将有助于房地产市场健康发展和金融安全近年来，我国房地产行业呈现了一些突出特点。比如，行业集中度明显提高、负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。数据显示，2019年末，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4％，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显。从金融行业的视角看，房地产与金融是一对孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。业内专家对记者表示，在高杠杆、高负债的背景下，目前的房地产行业存在两个“悖论”：一是尽管杠杆率已经非常高，很多房地产企业仍然加速扩张，金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆房企；二是与其他行业追求存货高周转率相比，房地产行业普遍追求存货的低周转，企业手中的土地储备越来越多。两个“悖论”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期：只要房价继续上涨，加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率。据市场机构统计，2019年，80家代表性房企平均融资成本7.5％，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10％以上。这意味着，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率，否则高融资成本很难维系。这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险，这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑。一位接近监管人士在接受记者采访时表示，房地产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。据记者了解，座谈会上相关领导表示，房价的过快上涨，推高生产要素成本，严重侵蚀经济的长期竞争力，还会撕裂社会，造成严重社会不公平，激化社会矛盾，阻碍社会阶层的垂直流动。稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义，有益于实体经济、居民个人、金融机构，也有益于房地产企业自己。房地产融资规则化、透明化，设计了科学合理的过渡期安排将房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。记者获悉，会上央行领导表示，过去对房地产企业的融资政策并不那么透明，多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行，企业有时也十分困惑。中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来，房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿，但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑，多数房地产企业还处于观望状态，既不利于企业正常经营活动的安排，也容易陷入多方博弈的局面。目前，监管部门设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。业内人士表示，融资管理规则为企业安排了过渡期，对市场的影响有限，有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。参会的知情人士对记者透露，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。对此，央行相关人士回应，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。此外，“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，避免囤房囤地行为，如果对土地增值的处理不遵循会计准则，相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号，与规则初衷不符。”央行人士称。而绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业，希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来，不纳入有息负债管理。央行和住建部回应，房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑，规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。同时，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的，就可以从合并报表有息负债中剔除。一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会。对此，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业，依据则主要是会计报表，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业，未来有望拥有更大的融资灵活性。实际上，规则本身也是各方意见的反映，体现了行业整体对于未来发展方向的预期。近期，融创中国董事长孙宏斌表示，融创已经对政策有了判断，提前进行准备；龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示，国家过去几年“控房价、降杆杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。知情人士对记者透露，会上央行领导表示，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计，完善住房租赁金融政策体系，支持“租购并举”。这些新的政策，在执行过程中，也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。
编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：辽宁方大新城置业有限公司董事长崔建军先生。 撰文|兰玉婷 出品| 心有猛虎，细嗅蔷薇。这是具有厚重的工业基因，却在房地产领域致力于产品精细化的方大集团的真实写照。 “不管是产品，还是物业，方大一直秉承着要做精品的理念。”对于精品化战略，崔建军坚定不移。 24年的房地产从业生涯里，崔建军在方大的供职年限就近半程。“虽然经历简单，但在方大的经历不是特别简单。”他笑道：“方大在沈阳、抚顺、南昌、九江、兰州、葫芦岛、海南等城市的很多个项目，我都参与过。” 随着方大集团房地产板块的全国布局，足迹遍布各地的崔建军，领衔在沈阳浑河畔打造出三个熠熠生辉的标杆项目，方大的地产品牌也因此声名鹊起。产品“阳谋” 在过去，方大将房地产作为辅助行业，并没有追求规模化，房地产领域的品牌认知度相对较低，但品质并不差。如今，方大正在花比其他企业更多的努力，得到更多人的认可。 2019年8月21日，方大在与其他5家实力房企的角逐后，抢滩进驻当下最为热门的城市“新贵”曹仲板块，建设方大长白一品项目。而对于这个项目的定位，崔建军也做了诠释：“方大长白一品，肩负方大房地产品牌在沈阳重新落地的使命，以高品质产品呈现在沈阳同行还有客户面前。”方大持7号牌竞买南堤西路南-3地块 事实上，如今已经面世的方大长白一品，的确从建筑标准、设计、建材、园林、户型等多方面，为沈阳人展现了一个足以与其土地素质相匹配的产品。“相比于曹仲板块其他项目，我们的品牌知名度相对较弱，所以我们更要在产品、品质、物业服务上加大力度，弥补品牌弱势。相比之下，方大长白一品的产品力还是比较精细化的，呈现出来的示范区，售楼处，都花了很多心思去做，融合了行业内知名设计大师的智慧，建筑设计、室内设计、园林，智慧化社区，整合到一起，做出品质住区。” “在这个项目上我们并没有追求利润，而是通过追求品质，让方大的品牌家喻户晓。”而对于如此高价值的地块，崔建军坦言：“压力很大！”而从最终的呈现结果来看，方大没有辜负这块土地的价值，也没有辜负同行的期待。并且正在用精细化的产品力和优质的物业服务，提升品牌影响力。 此外，方大还斥资3.5亿元建设和平一校和126中学（满融分校），延续和平区浓厚的人文教育氛围，为曹仲板块带来优质的教育资源。生而优越的“三好生” 过去互联网浪潮的全方位渗透已经告诉我们，未来没有哪一个行业可以依靠单一产业独立存活，跨界联动、充分调动一切资源才能迸发企业新的活力。 从这一点来看，方大在房地产领域的确具有独到的优势。据了解，方大集团以炭素、钢铁、医药、商业四大板块为主业，重型机械制造、矿山、贸易、房地产等为补充的跨行业、跨地区、多元化、具有较强国际竞争实力的大型企业集团。 作为综合性工业企业，方大集团拥有经营完善的工业企业体系及雄厚的资金。其强大的产业链背景，为其落户在沈抚示范区的方大生命健康产业小镇提供了在医疗、商业、教育等方面的优质资源和丰富的产业内容，投资约180亿元打造一个“宜业、宜居、宜游、宜享”的生命健康产业小镇。 “养老产业是一个前景巨大的产业，方大集团的主要发展方向之一就是大健康，沈抚的方大生命健康产业小镇，那是我们第一个要落实的战略发展计划之一。” 据了解，方大生命健康产业小镇将建设七星级酒店、生命健康科技中心、大型三甲综合医院、高端商业综合体、高端公办小学、初中及高中学校等融合生命康养、配套居住、现代办公、优质教育于一体的、生命健康产业集聚发展的特色小镇，助力沈抚新区打造健康产业发展的新高地。方大的新课题 在行业集中度不断提高的当下，方大地产凭借集团独特的优势和实力，正在逐步扩大规模。崔建军谈到：“方大有着工业企业的基因，脚踏实地，精益求精，是要实实在在地把产品做好。但是我觉得还不够，我希望未来方大地产走向更强更大的时候，能将产品最好的一面给呈现出来，让更多的人看到。” 深耕产品、产业小镇，是方大集团未来房地产板块着力的两个方面。而对于集团房地产板块近期的发展战略目标，崔建军称：“希望在三到五年内，把房地产板块打造成第五个上市企业。” 而就个人近期的目标，崔建军坦言：“目标很明确，就是做好沈抚方大生命健康小镇。24年的从业经历，综合性如此强的项目可遇不可求。需要综合考虑的东西特别多，需要学习和创新的地方也很多，希望未来三四年，把这个项目要完美的呈现出来。” 2019年8月拿地曹仲瞩目回归，到如今仅一年的时间，方大就实现了在浑河畔的三盘布局。从城市高端精品住宅方大长白一品，到综合性极强的方大生命健康产业小镇，再到沈阳乃至东北的高端别墅区方迪山庄，从各个项目的定位到布局速度，无一不体现方大深耕沈阳房地产行业的坚定信心。 诞生于辽宁，布局在全国二十余个省、市、自治区，方大集团以回报家乡的本心，不断为辽宁、沈阳呈现着一个个精品项目。实力与初心，缺一不可。
近期决策层针对房地产调控密集表态，7月30日中共中央政治局会议再度强调“房住不炒”，不到一个月时间内中央和有关部门两度召开房地产座谈会（7月24日、8月20日）。监管部门采取措施控制房企有息负债的传言也不绝于耳，如要求银行收紧涉房贷款、设置“三道红线”和“85%借新还旧比例”限制房企发债规模等。新一轮房地产融资收紧已在酝酿之中。 上半年新冠疫情对中国经济冲击巨大，房地产行业再次发挥了稳定器作用，土拍、投资、销售的快速恢复对近期经济修复提供了重要支撑。上述背景下，如何看待监管可能进一步收紧房企融资端？内循环战略之下，未来房地产调控政策又要如何把握？ 一、疫后房地产基本面恢复较好，为调控政策提供空间 一方面，二季度国内新冠疫情逐步消退，中国经济步入修复通道，GDP当季同比回升至3.2%；其中，房地产依旧作为主要驱动力之一发挥了关键作用，上半年房地产投资实现正增长、市场销售也回归正常水平、土地市场热度不减。另一方面，近期总体向好的基本面状况，也为决策层和监管层继续实施房地产调控、防止金融脱实向虚、加大力度支持实体经济发展提供了政策空间。 l 投资表现亮眼，土地购置费带动作用大 2月的低点之后，房地产投资累计同比迅速恢复、已于6月回正；7月房地产投资当月同比升至11.7%，在所有投资分项中表现最好，对整体投资和内需的恢复均起到较大作用。 其中，二季度货币政策极度宽松、贷款利率总体下行使房企拿地热情相对较高，100城土地成交数据总体上行，土地购置费对近期房地产投资回升的带动作用明显更大，1-7月累计同比增长达8.5%。如未来融资收紧对房企拿地产生影响，建安工程设备有望接棒支撑投资，但当前仍处于恢复之中，1-7月房屋新开工面积累计增速为-4.5%。 l 销售恢复正常，一线城市表现更加强势 二季度以来，疫情期间压抑的购房需求开始释放，央行调降5年期LPR压低房贷成本、进一步刺激了需求。截至7月商品房销售已基本恢复正常，统计局数据显示当月销售面积同比增长16.6%。 分城市线级来看则呈现出一定结构分化特征，一线城市表现明显更加强势。数量方面，30大中城市商品房成交数据显示，截至6月一二三线城市成交面积当月同比均已回正，但随后二三线城市有所下滑，一线城市则继续加速上行、8月商品房成交面积同比增速预估值高达32%；价格方面，70大中城市二手住宅价格指数显示，一线城市今年保持加速上升态势，二三线城市则增速明显放缓，全国普涨现象不再、未来分化将成常态。 二、融资持续收紧，监管剑指房地产挤占实体金融资源 去年5月，为降温土拍市场、整治房企融资乱象，银保监会曾印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），其中涉及诸多规范银行和非银（信托）地产前端融资的内容。今年引发监管关注的，是部分实体贷款违规流向房地产领域，导致部分热点城市房价上涨较快。例如，前期深圳房市火爆、引发贷款投向担忧，央行深圳中心支行向辖区各商业银行下发通知紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况；违规信贷作为首付进一步撬动按揭，6-7月全国新增居民中长期贷款史上首次连续两月超6000亿，深圳、宁波等热点城市房价上涨迅速。 上述背景下，7月以来房价涨幅较大的部分城市已陆续出台了更严格的限购政策，从需求侧进行调控；近期监管再度收紧融资、着手控制房企有息负债规模，则是从供给侧进行调控。8月20日住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，规则尚未公布、但被认为与之前市场所传的“三道红线”规则（按照剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标将房企分档进行有息负债规模管理）密切相关。此外，其他监管传言也不绝于耳，如要求银行收紧涉房贷款、“地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债”、“调减房地产供应链资产证券化产品规模”等，部分已得到市场机构证实。 总体而言，近几年房企融资政策持续处于收紧状态，均是出于决策层对房地产过多占用实体金融资源问题的关注和担忧。去年6月陆家嘴论坛银保监会主席郭树清曾表示“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源”，今年8月在《求是》的刊文则再次强调了这一点；尤其今年疫情冲击之下“六保”成为重中之重，监管层持续收紧房地产融资，真正目的在于引导金融信贷资源更多流向实体领域，促进经济修复、纾困中小企业。 三、房企资金面紧平衡，现金流可持续性值得关注 融资持续收紧之下，应密切关注房企资金链状况。我们对房企重点融资渠道的近期情况进行了观察。具体如下： 房地产信贷增量空间不断收窄。数据显示房地产开发资金来源中，国内贷款、个人按揭贷款、定金和预收款增速在二季度均有较大回升，但总体水平仍不及去年。金融监管部门引导金融机构向实体经济倾斜，房地产部门获得增量信贷资源的难度不断加大；官方披露的数据显示，2016年新增房地产贷款占全部新增贷款的比重高达45%%，2019年三季度降为33%左右，今年1-5月已下降至25%；上述背景下，房地产贷款余额增速持续下行，今年6月末为13.1%，不足2016年12月峰值水平的一半。 非标融资持续压降，房企信托融资渠道受限。过去几年，房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势，一定程度上挤占了其他领域的金融资源，根据用益信托网的统计数据，2018至2019上半年集合信托中平均40%以上（按成立规模）投向为房地产，2019年6月一度超过44%；随着资管新规的实施以及23号文对房地产信托融资的限制，这一数字在今年7月已降至25%左右。今年1-7月，房地产集合信托发行规模同比下滑11%，压降效果极为明显；与此同时，投向为工商企业的集合信托成立规模增速显著上行，1-7月较去年同期增长168%，疫情冲击之下，非标领域显著加大了对实体经济的支持力度。 房企发债好于去年，但未来增量受限、海外债到期压力巨大。信托融资收缩与货币宽松之下，今年房企境内债务融资（信用债+企业债）明显好于去年，wind统计口径显示1-7月累计净融资额超过1800亿元，去年同期则为450亿元；但在3、4月份的放量发行之后，净融资额显著下降、基本以借新还旧为主；截至8月24日，8月当月净融资额大幅负增238亿元，或与近期监管开始限制房企债务融资规模有关。海外债券依然是房企融资的重要来源，粗略统计，截至8月24日房企美元债发行量为463.95亿美元，规模依然较高但已低于2019年同期569亿的峰值水平，应与去年发改委限制房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务有关；按照目前的发行数据统计未来到期规模，2020、2021分别高达352、515亿美元，显著高于以往年份，海外债务在房企债券融资中占比不低，到期压力的迅速攀升对房企资金链是一大考验。 近几年房企贷款、债融、非标等融资渠道持续持续收窄，使得其现金流更多依赖销售回款，实际上处于一种紧平衡状态。统计局数据显示，2020年1-7月以预付款、按揭款为主的其他资金占房企资金来源比重达到52%，且这一数字在2016年之后就保持在50%以上。在趋严的监管环境之下，房企资金链的持续性，更加取决于其高周转模式的稳定性，这对于广大中小房企是一大考验；此外，一旦未来因房价过热导致监管再次收紧房贷政策，上述紧平衡状态可能被打破，进而引发信用风险。 四、内循环下的房地产调控方向研判 当前，实体经济与房地产发展结构性失衡的问题依旧存在，且相当长一段时间内，房地产仍将是国民经济的支柱性产业之一、发挥经济稳定器的作用，本次新冠疫情冲击之下更体现了这一点。 7月30日中共中央政治局会议再度强调“房住不炒”，同时也提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，未来的房地产调控思路应在解决结构性矛盾、构建国内大循环的战略框架之下理解和把握。 一是重视房地产对于投资和消费的短期拉动作用，以房企复工复产带动上下游产业链复工复产，配合消费券等手段放大房地产相关居民消费，加快疫后的经济修复进程。二是继续通过打击房地产融资乱象，降低对实体产业的挤出效应，确保有限信贷金融资源能够流向实体领域，尤其是制造业和中小微企业。三是采用合理措施控制房企负债规模、防范房地产业高杠杆风险，针对不同企业、地区差异化施策，避免通过一刀切手段，打破企业资金面紧平衡状态，进而引发监管风险。四是继续坚持因城施策、一城一策的差异化调控思路，保障重点群体需求，加快推进“租购并举”的住房制度。五是进一步落实房地产长效机制，加快户籍、土地、收入分配等制度改革，推动房产税适时落地，稳定房地产市场的中长期预期。
9月6日，沈阳市发布《关于进一步促进沈阳市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出管控土地出让价格，加强房地产项目竞配建管理，全面加快项目建设，切实增加市场有效供给，严格执行差别化信贷和税收政策等措施，对于保持沈阳房地产市场平稳健康发展将发挥重要作用。 沈阳市严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。规定房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。 沈阳市明确提出，房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，将根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。对已出让的住房用地，建设管理部门将要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间；对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。 沈阳市将依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，规定房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。同时以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。 关于市民关心的首付比例问题，沈阳市将严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
8月31日晚间，易居企业控股（02048.HK）发布中期业绩报告，上半年，录得总营业收入为28.45亿，税息折旧及摊销前利润为4.36亿，利润及全面收益总额近1.05亿。 透过财报，可以发现疫情之下，公司一季度受到较大影响，但在二季度后实现快速回血，上半年最终实现盈利。财报公布后公司的股价连续三天出现较大涨幅，可见市场已经消化和释放了公司上半年疫情刺激下的业绩风险，对公司后续经营展现了较乐观的一面。 1、疫情之下，通过"压力测试"，凸显基本面韧性 上半年，易居企业控股整体营收为28.45亿，分业务板块看，一手房代理服务实现营收12.7亿，房地产数据及咨询服务实现营收4.8亿，房地产经纪网络服务实现营收11.0亿。除了一手房代理服务业务出现较大幅度下滑外，其他两大业务保持了相当的韧性，其中房地产数据及咨询服务营收同比增长7.4%，板块净利润同比增长13.9%至9434万元；房地产经纪网络服务板块净利润大幅增长563.9%至3751万元。 相对稳健的经营也反映在公司现金流量表上，上半年易居实现经营性现金流由负转正且得到大幅提升，由上年同期的净流出约2.45亿增长至净流入超8.33亿。此外公司加强了债务及现金流管理，现金有所增加同时，净债务略有下降。截至中期期末，公司账面拥有现金余额39亿。总体来看，公司当前资产负债率保持在安全水平，在手现金充裕，同时具备良好的现金流状况，抗风险能力较强。 透过上述一系列业绩指标，不难看到疫情之下易居经受住了在极端环境下的压力测试，尤其是一季度房地产行业长时间停工停业之下，公司仍然保持了较强的抗风险能力，并在此后二季度实现快速回血，回归到正常经营轨道。管理层能够积极响应市场和环境的变化，主动作为，降低疫情对公司业务及业绩造成的影响。正如，尼采所说：那些杀不死你的，只会让你更强大。我们认为面对此次危机，易居企业控股快速扭转局面，体现了强劲的综合实力，也将让其在疫情后时代迎来做大做强的新机遇。 2、联盟阿里打造房产交易"超级航母"，迎接价值升维 疫情阴霾之下，易居不仅克服困难推动企业稳健经营，同时公司也在积极捕捉市场发展机遇，加快数字化战略布局。其中引发市场关注的大动作是，今年7月下旬，易居与阿里巴巴宣布建立战略合作关系，共建线上平台，推动房产服务行业走向全面数字化、智能化。受此消息影响，易居股价一度在市场上出现大幅拉升。 伴随互联网对传统行业的渗透和改造，房产交易市场不可避免的要完成"线上化"，实际上一众互联网巨头也早已经纷纷在这之中提前试水或布局，今年最为瞩目的莫过于腾讯投资的贝壳找房登陆纽交所挂牌上市，市值一度突破600亿美元，甚至大幅超过了碧桂园、万科、恒大这类传统房地产开发龙头。 分析来看当下市场愿意给房地产数字化交易和服务平台更高的估值，一方面在于整个市场的规模庞大，具有可观的前景和想象空间。当前伴随城镇化趋势加速、消费升级及人口结构升级带来了巨大的新房和二手房市场，相关数据显示，近年来我国房地产市场一二手房的整体规模高达近20万亿，且行业远未到天花板。而另一方面还在于疫情冲击下，依赖于线下服务的的传统房地产交易模式遭受重创，也倒逼了在线房地产交易服务的需求增长，并形成了新的消费群体和市场空间。其不仅有效验证了房产交易线上化、数字化的可行性和可拓展性，同时也提升了房产交易服务行业在线化的能力，激活了行业快速向上周期。 由此观之易居，我们认为公司在房地产线上化领域享有多重优势，具体体现在，一方面，易居拥有巨大的资源禀赋，不论是此次进一步联盟的互联网顶级巨头阿里集团，还是公司背后依靠的阵容强大的地产开发股东，公司链接了房地产行业和互联网行业的众多实力选手，天然的在房产行业线上化、数字化线上具有先天优势。其能够聚集多方资源，构建房地产线上线下数字化交易生态，为多方赋能最终达到共赢。 而另一方面，公司当下聚焦的三大业务，从新房营销代理、房地产数据应用服务到房地产经纪网络服务，三者不仅已经形成了核心业务闭环，同时也仍有巨大的机会借助线上化和数字化的加持，进一步激发内生动力。此外三者亦能够借助链接外部数字生态和产业上下游持续创造协同效应，为市场带来更优质和革命性的创新产品与服务，最终达到自身业务模式的进一步升级与重塑。 正如此前文章《易居(02048.HK)牵手阿里，房地产交易市场再起风云》中所提到的，我们更为关注的是，易居透过与阿里庞大的商业生态进行合作，将实现以房地产信息、交易等为起点的一个连接整个线上线下的新兴业态，达到为客户提供全生命周期服务的可能。而这之中伴随新兴科技力量的加持，这一演变也将从根本上重塑整个房地产交易生态，令易居具备更高的竞争壁垒，最终持续在行业中扩大市场份额，并打开更广阔的增长空间。 更通俗的来说，我们最能想象的到的是，透过与阿里的合作，其旗下芝麻信用等系统即可满足购房资格审查，解决"诚意金"等涉及到的购房风险问题，此外透过一系列涵盖VR看房、区块链合同、线上金融等技术及产品，还能够实现从选房、购房、签订合同、线上贷款等一站式服务，从根本上降低客户的购房成本，提高房产交易的效率和服务体验，引领整个房产行业全面升级。此外围绕房产交易前后的社区服务、出行、健康等领域，易居与阿里透过资源整合和数字化升级还将衍生出更大的商业机会，最终打造出一个具有高度粘性和商业价值的房产交易生活服务平台。 3、经营利空逐步出清，估值进入新拐点 尽管上半年疫情对公司业务一度带来较大冲击，易居仍然在资本市场取得了亮丽的表现，截至9月3日，其年内累计涨幅已经接近40%。上半年公司还成功进入到港股通，得到了南下资金的认可，尤其是自7月以来，南下资金更是呈现大幅加仓之势。 我们认为公司进入港股通后，伴随南下资金的涌入，提升了公司在二级市场的流动性，对公司的估值将起到长期利好作用，而这一效应也正伴随公司上半年业绩风险的释放不断增强。 值得注意的是，今年以来，南下资金不断加仓港股，持续呈现净流入状态，截至9月3日，南下资金近6个月累计净流入3451.亿港元，已经远远超过了2019年全年的2230亿元。从南下资金的偏好来看，其往往更倾向于购买业绩确定性强，同时在行业内具有竞争力和稀缺性的头部企业。我们认为易居企业满足南下资金的这一偏好，未来港股通持仓比例有望进一步抬升。 一方面，是基于易居业绩在下半年反转将是大概率事件，尤其是伴随公司在疫情压力下在经营层面不断强化运营，提质增效，迈向高质量发展，为后续业绩增长的弹性进一步释放带来了强劲支撑。而另一方面，还在于公司积极布局线上发力房产交易数字化，与阿里的战略合作已经迈向坚实的一步，透过联盟互联网巨头发力线上线下房产交易、数字营销等领域，公司进一步巩固了自身作为房企交易服务龙头的地位，并为未来的商业模式变革带来了更大的想象力，公司的估值也将受益于此迎来重估。 最后，我们还观察到，易居今年以来已经在资本市场多次展开回购动作，这充分向市场传递了管理层对公司长远发展的信心。因此也不排除公司后续还将进一步展开回购动作，增强股东回报，提振市场信心。 4、结语 总体来看易居的中期业绩，尽管在利润表现上承受疫情带来的压力，但公司仍然保证了盈利，且呈现快速复苏的态势。我们预判，公司在业绩端还将会有更强势的复苏表现。尤其是，公司在房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务板块，目前正处于快速扩张阶段，贡献业绩的动能也将更为强劲。 就长期发展趋势而言，公司布局和转型房地产线上交易平台，打开了新的估值窗口，未来随着业务投入以业绩释放，后续在资本市场也将迎来新一轮的重估。 公司有着相对领先的行业位置，并积极引领行业变革，是具备创新能力和稀缺性的投资标的，未来的潜力仍然值得保持关注。
陈晨 2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。奥园集团产品研发中心常务副总经理陆祥宇出席论坛。 >>点击查看更多干货 在谈到产品系时表示，陆祥宇追本溯源了汽车领域产品系的发展之路。汽车在国际上已经有上百年的时间，经历了四个阶段。第一个阶段是用手工打造豪车，比如说劳斯莱斯。第二阶段是福特的标准化复制，先有一个爆款，然后复制。第三个阶段市场出现多样化。第四个阶段，现在的汽车领域已经变成平台化、模块化的时代。 如果是借鉴汽车领域的经验去对标，中国房地产行业地产行业大概在哪个阶段？陆祥宇表示，有人说中国现在的发展是多浪叠加，一次、二次、三次工业革命的东西都在中国出现。目前，地产行业也在多浪叠加。房地产行业中有手工打造的爆款，比如说示范区。同时也在努力把做出来的爆款做推广和大批量的复制，以支撑业绩。 至于对标汽车行业的第三个阶段和第四个阶段，在地产这边是否存在？陆祥宇表示，虽然有一些企业努力冲入产品系时代和模块化开发的时代，但目前技术还不太牢固。一方面，在手工打造“豪车”的时代，房地产行业的“豪车”不够多，就是那几款。另一方面，在打造标准化阶段，有落地和变形的问题。 陆祥宇认为，中国房地产行业可以参考平台化和模块化的开发方式。一方面做整合，另一方面房地产行业下沉的足够深。如果能把房地产行业的建筑、精装、景观包括机电智能化按照客户的逻辑、专业的逻辑做拆借，就可以避免客户认知模糊、开放速度慢。陆祥宇表示，模块化是汽车行业摸索了很多年得出来的解决方案，房地产行业产品系也可以尝试。
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