营商环境改革持久战 11月12日，北京优化营商环境政策升级到3.0版。两年间，从1.0版聚焦企业全生命周期，到2.0版增加了企业和群众反映集中的诉求和问题，再到3.0版全面对标企业和群众需求，全方位推进营商环境各领域改革。204项举措，超出前两次总和，凸显了改革力度更大，系统性更强，透明度和参与度更高。 一波接一波的改革举措，在彰显政府决心的同时，旨在为市场主体注入强心剂。水深则鱼悦，城强则贾兴。创新活力涌现，企业生存壮大，营商环境是发展土壤。城市竞争力提升，国民经济行稳致远，营商环境是重要助推。 一方面是全球经济下行的压力，全球投资、消费需求渐显颓势；另一方面是国内高质量发展的经济转型要求。于内于外，改革势在必行。 在世界银行的营商环境评价体系中，作为中国的样本城市之一，北京得分连续两年大幅提升，跻身全球前30位。就全国而言，营商环境改革的“北京样本”先行先试，释放了积极信号。 资本和生产要素的流动，营商环境是重要参照系。栽下梧桐树，引得凤凰来。如何筑巢引凤？近年来一系列改革过程中已经摸索出一套方式。一方面是做减法，降低门槛，简化流程，压缩时效，给企业更多的无障碍通道，以提高效率，释放经济活力。在已有的尝试中，无论是电力三零服务还是企业开办成本为零，企业开设成本一降再降。 目前，北京每日新设科技型企业数量达到215家，实现翻番。全市拥有独角兽企业82家，接近全国半数。科技创新能力不断增强，全市研发投入强度达到6.2%，远超OECD国家2.5%的平均水平。这自然离不开北京构建包容普惠新生态的努力。但同时，这也对北京的营商环境提出了更加严格的要求。企业引进来，更要留得住，能壮大。 在市场竞争中，企业发展尤其是民营企业、中小微企业发展还面临着诸多痛点、堵点，例如融资续贷、产权保护。简政放权，并不意味着“无为而治”，在角色定位上，政府既要做减法也要做加法。而加上的身份便是“服务管家”，以“店小二”的姿态，主动靠前，主动对接，主动服务，企业才能最终成为改革的获益者。 此外，市场经济是追求公平竞争的契约经济，只在法治环境下，才能形成有利于公平竞争的规则和秩序，降低交易成本、维护信用关系，保障各种经济活动顺利进行。10月23日国务院正式颁布《优化营商环境条例》，首个国家级优化营商环境法规即将落地。 规则越透明，企业发展越踏实。北京优化营商环境3.0版在加强信用和法治建设，让市场环境更公平的同时，也在逐渐织密制度网络。市政府副秘书长王军此前谈道，将加快研究本市《优化营商环境条例》，以地方法规形式细化落实国家《条例》中的原则性规定，同时积极对标国际先进规则，率先探索一批先行先试改革措施。 罗马不是一天建成的，营商环境改善当然也非一日之功。可以想见，北京优化营商环境3.0是最新版本，但绝非最终版本。
盈利水平提升估值近底部 城商行领头羊北京银行展露投资性价比 | 银行 上半年北京银行营业收入和归属上市公司股东净利润增速为多年来同期最高，且中长期增速高于上市银行整体水平；不良贷款率稳中有降，且远低于城商行乃至整个商业银行体系的整体水平 《投资时报》研究员 黄凤清 进入10月份，A股上市银行板块表现瞩目，成为推动大盘上行的功臣。Wind数据显示，在10月8日—10月14日期间，28个申万一级行业指数中走势最强的当属银行指数，以6.59%的涨幅领先于其他板块，且5个交易日中仅于10月10日小幅下降0.06%，其余4个交易日均上涨1%以上。 有分析人士表示，当前银行板块已成为两市为数不多的价值洼地。截至10月14日，银行指数动态市盈率7.07倍，市净率0.84倍，均为申万一级行业指数中最低。 华泰证券研报指出，基于政策呵护力度加大、基本面继续稳健向好、PB处于历史较低水平、股息率优势凸显等因素，四季度银行板块投资机会突出，增配银行正当时。东方证券亦认为，银行板块仍为优选估值洼地，建议关注区域经济优势、零售业务强的低估银行。 在银行板块中，《投资时报》研究员注意到，作为城商行的“领头羊”，北京银行（601169.SH）显现出较好的投资价值。 一方面，该行的营业收入和净利润增长势头良好，今年上半年增速为多年来同期最高，中长期增速高于上市银行整体水平。同时，资产质量较为平稳，上半年不良贷款率稳中有降，且远低于城商行乃至整个商业银行体系的整体水平。另一方面，该行估值优势明显：横向来看，在上市银行中较低；纵向来看，已接近历史底部。 天风证券10月14日发布的研报认为，北京银行成本收入比优异，拨备前利润增速较高，维持1倍2019年PB目标估值，对应目标价8.95元/股，维持增持评级。 资产、营收规模稳步增长 截至2019年上半年末，北京银行总资产规模为2.67万亿元，稳坐城商行头把交椅，同比增长7.44%。在33家A股上市银行中，2014年—2018年期间总资产增速连年高于10%的只有5家，北京银行便是其中之一；5年间A股上市银行总资产复合年增长率整体为10.15%，而北京银行达到13.99%。 稳步增长的资产规模为业绩提供了保证。2019年上半年，北京银行实现营业收入327.42亿元，同比增长19.64%，为2013年以来同期最高增幅。从过去5年（2014年—2018年）的情况来看，该行营业收入复合年增长率为12.59%，在33家A股上市银行中排名第12，而后者整体复合年增长率只有7.13%。 从业务维度上看，该行持续深化零售业务“一体两翼”、 “移动优先”战略，2019年上半年零售利息净收入同比增长达34.8%，全行占比同比提升4.4个百分点。中信证券在对北京银行2019年中报点评时指出，零售业务“一体两翼”转型的推进有望对公司高质量发展构成新支撑。 盈利水平持续提升 在资产和营收规模持续增长的同时，北京银行的成本控制能力极强。2019年上半年，其成本收入比仅18.34%，为A股上市银行中最低，且较上年同期大降超过3个百分点。从过去5年的数据来看，北京银行的成本收入比始终维持在低位，2014年—2018年依次为24.65%、24.99%、25.81%、26.85%、25.19%，连续进入A股上市银行前7低的位置，其中2014年的成本收入比为A股上市银行中第3低，2018年为第4低。成本收入比是银行成本控制与经营管理效率的综合体现，亦是衡量银行盈利能力的重要指标。该比率越低，反映银行成本控制能力越强。 在营收增长和成本控制的共同作用下，北京银行的经营绩效得以进一步提升。自上市以来，该行上半年度归属于上市公司股东的净利润均呈增长态势，2019年上半年同比增长8.56%，为2016年以来同期最高增幅。天风证券在研报中表示，规模增长与净息差提升是其利润增长的主因。据悉，今年上半年北京银行净息差为1.91%，同比提升9BP。 从年度数据来看，2014年—2018年北京银行归属于上市公司股东的净利润复合年增长率达到8.25%，而同期A股上市银行整体复合年增长率只有4.45%。 资产质量平稳 对于银行而言，对风险的控制尤为重要。《投资时报》研究员注意到，北京银行资产质量较为平稳，风险抵御能力较强。 中国银行保险监督管理委员会披露的数据显示，截至今年二季度末，商业银行不良贷款率为1.81%，其中城商行的不良贷款率达到2.30%。而同期北京银行不良贷款率为1.45%，较2018年末下降0.01个百分点。天风证券指出，2019年上半年北京银行不良净生成率0.92%，较2018年下降0.59个百分点，不良生成压力大为减轻，显示其在新增贷款上采取了更审慎的风控措施。 据了解，上半年北京银行持续推进全面风险管理机制完善工作，并按照全口径原则加强信贷投向和风险预警监测管理，加强大额风险暴露管理工作，积极开展不良资产清收处置工作。 实际上，多年来，北京银行的不良贷款率始终保持在较低水平。从2014年—2018年的数据来看，北京银行的年末不良贷款率始终维持在1.5%以下，依次为0.86%、1.12%、1.27%、1.24%、1.46%。其中2014年、2015年均为上市银行中的第4低水平。 北京银行的拨备覆盖率则处于较高水平。2014年—2018年，该行拨备覆盖率始终高于210%，远在监管红线之上。2019年上半年末为212.53%，同期城商行的拨备覆盖率整体为149.26%。 市净率接近历史底部 从估值层面上看，北京银行的投资价值亦逐渐显现。 Wind数据显示，截至10月14日，银行指数（申万）动态市盈率为7.07倍，北京银行只有5.67倍。若按动态市盈率由低至高排名，北京银行在33家A股上市银行中排名第5。而银行板块更为看重的市净率，北京银行为0.66倍，同样由低至高排名，在33家A股上市银行中排名第4，同时为A股上市城商行中最低，显示出其估值在同行中处于较低水平。 《投资时报》研究员根据Wind数据对北京银行上市以来的市盈率及市净率数据进行了梳理和对比。结果显示，当前其市盈率处于历史低位前10.26%的位置，而市净率更是处于历史低位前2%的位置，与其历史估值底部已十分接近，显示出较高的性价比。
伤不起的公积金：24%的工资，多少人能看不能用？ 8月29日，继央行房贷利率新规公布之后，中央国家机关住房资金管理中心通过官微明确表示：公积金个人住房贷款利率暂不调整。 对于急等公积金救急的刚需购房者而言，这无疑是一颗定心丸。对比当前商贷利率，公积金首套房长期贷款（6-30年）3.25%、二套房长期贷款（6-30年）3.575%的利率，实在是经济实惠。 众所周知，公积金的缴存，是强制性的。以北京为例，公积金的缴存比例通常是单位12%、个人12%，在最高缴存上限内，普通人一个月相当于要把24%的工资存入公积金账户。 收入占比如此之高的公积金，是不是你想用就能用，想取就能取呢？答案是否定的。在2018年严苛的公积金新政之下，公积金已彻底沦为鸡肋。 公积金租房提取 佛系中透着无奈 北漂两年的小鱼，是个酷爱沙雕表情包的95后妹子。从工作到生活，小鱼态度一贯很佛系。公积金一年一年的缴，却从没看到她取出来用。同事问起来，她总是很淡定地说：“公积金当然在意啊，可是我现在交的钱也没多少，提取还那么麻烦，就先存着吧”。 其实早在2015年6月，北京公积金租房提取手续就进行过一轮简化：职工本人及配偶只需证明在京无自有住房，不用提供租房合同和发票，每人每月最多也能提取1500元。但真愿意为这1500块奔波几趟的人，不算太多。买房之前，多数人的公积金是躺在账户里的。 毕业六年的山东姑娘Shirley，最近第一次动了取公积金的念头。2018年的那轮房租暴涨，导致她在公司附近租的小次卧从2800元/月涨到了3300元/月。大环境不好，实际到手的收入在降，房租还涨了这么多，Shirley觉得必须想个办法缓解租房压力了。一番打听过后，发现虽然拿租房合同和发票能提取更多公积金，但自己的房子是从二房东手里租来的，要找房东拿房本开发票非常困难，只能退求其次选择办理一个季度4500元的无房提取。 比Shirley更早参加工作的朵朵，在几番波折之后，终于如愿办理了以租房合同形式提取公积金。当初为了省钱，她和男朋友选择在一个商住小区租房。可没想到租房时比周边小区便宜小一千的好处，到了提取公积金的时候，却成了一道坎：只有租的房子是住宅性质，才能凭租房合同和发票提取公积金。 不甘心的朵朵在朋友的帮助下，签了一份住宅租赁合同，借朋友的房本，在街道办事处交了5个点的租房税开出一张租房发票，再拿着合同和发票，才最终办妥公积金的提取。开租房发票，要到房屋所在地的街道办事处办理。朵朵电话咨询去哪里办，A处说不归我们管，找B处去，B处又建议朵朵去C处打听，费半天劲才找到对的地方。回想起这段经历，朵朵一肚子委屈：难怪那么多人不愿意用租房合同提取公积金，又花钱办起来还麻烦。 公积金买房提取 门槛一年高过一年 从事房地产相关行业的王磊，因为有在北京买房的需求，对公积金政策一直比较关注。在王磊看来，能用得上公积金的主要有两类人：一类是按部就班做房奴、在户籍地或者工作地买住宅的人，另一类是有异地买房、销户提取等特殊需求，还赶在公积金新政前办完的幸运儿。 遗憾的是，他自己属于不太幸运的那个。2007年前后，王磊刚毕业没多久，就在老家用商贷给父母买了套房。随后经过多年打拼，2018年又在北京买了套商品房。买房时本想用公积金贷款，可谁知卡在新政的节点，没能赶上公积金旧贷款政策的末班车。 按照“认房又认贷”的新政，王磊在外地有商贷记录，在北京买的这套房，就从原本的首套房，变成了二套房。能用公积金贷款的额度，也一下子从120万降到了60万。为凑齐北京这套房子的首付，王磊只好把家乡的房子降价出售，来补这60万的窟窿。 在这座城市的另一端，硕士刚毕业的梁燕，也在经历着一场内心风暴。她的故乡在一座不起眼的小县城，家境也并不宽裕。家里人最自豪的，就是她凭着自己的本事考上北京的大学，还读了硕士。 梁燕原本想出来工作几年攒点钱，因为学历高、工作稳定，公积金应该能贷最高档的120万，家里再帮忙凑一些首付，她就能在北京安家落户了。没想到新政之后，贷款额度要和缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万，想贷到她预期的120万元，需要不间断地工作到37岁！ 虽然公积金提取和贷款的门槛越来越高，但并不能完全阻断人们对生活的选择和向往。刚过本命年的珍珍，在听说新政之后，依然选择了在青岛买房。北方长大的她，对大海尤其眷恋。在海边有套房子，从北京南站出发，4个多小时就能抵达自己喜欢的家。无论是老人住、带孩子度假，还是自己退休住，这套房都能发挥它的用处。 公积金专款专用成趋势 买房租房外难有别的选择 公积金政策设计之初，提取账户储蓄余额的条件较为宽松，在住房保障之余，也能体现一定的人性关怀。比如领取城镇最低生活保障的，遇到突发事件造成家庭生活困难的，进城务工人员与与单位解除劳动关系的，都可以将公积金账户余额提取出来。 2018年北京公积金新政之后，可提取公积金账户储蓄余额的条款从十二条削减至七条，除死亡外，想提取账户余额，仅有离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系和出境定居三种可能。这三种可能里，退休要靠等，其他两种都是小概率事件。 长期以来，北京公积金的资金池一向非常紧张，个贷率连续两年在90%以上，超过了有关部门设定的85%的警戒线。2018年的公积金新政，或许正是未来公积金专款专用的信号。它意味着想提取账户储蓄余额，在买房、租房之外，难有别的选择。 可人生需要钱的时刻，并不只限于租房、买房。45岁的老焦，20出头就从湘西老家来北京打拼，餐馆洗碗、工地搬砖，苦活儿、累活儿都干过。熬到成为有正式保险、有公积金的水电工，老焦满心欢喜。工作了十来年后，在一次检修中，不小心摔伤了腿。 北京房租那么贵，活儿又干不下去了，老焦想到了回老家干点儿小买卖。去提取公积金的时候一问，才知道销户提取还要再等10年，要满55周岁才行。老焦听的脸都绿了，他最需要钱的时候是眼下，10年后黄花菜都凉了，那时候再回北京提取公积金，有什么用？ 和老焦一样焦头烂额的，是刚过而立之年的小韩。上有老、下有小，父亲的一场重病，更是让这个家庭难以为继。一场心脏搭桥手术做下来，大十万就花出去了。后续的护理、营养、康复，每一笔都要花钱。 最难的时候，小韩想到了自己每个月都在交的公积金。林林总总也有十来万，取出来能缓解一段时间的经济压力。但没想到咨询完公司的人事，答复是无法提取。小韩难过了一阵子后，也只好另想办法了。
北京公示第二批15家网贷“黑名单” 已有平台被判非吸 截至目前，北京地区共有34家、二批P2P网贷机构被公示为失联机构。 新京报讯（记者 黄鑫宇 陈鹏）8月19日，北京市朝阳区互联网金融协会（下称“北京朝阳区互金协会”）通过官方公众号公示速可贷、互联贷、钱的N次方等第二批15家失联P2P网贷机构“黑名单”（如图1所示）。记者发现，名单中已有平台及其负责人因非法挪用投资人钱款炒期货，而被法院以“非吸罪”刑事判决。 8月5日晚间，北京朝阳区互金协会曾公示鼎盛盈通、存钱罐等19家首批失联P2P网贷机构“黑名单”（如图2所示）。截至目前，北京地区共有34家、二批次P2P网贷机构被公示为失联机构。 记者注意到，第二批公示名单中的“速可贷”负责人王东因非法吸收公众存款1.3亿元，被判8年，刑期至2023年7月3日止。据2016年12月20日北京市朝阳区人民法院一审刑事判决书披露，北京P2P平台速可贷法定代表人、总经理王东因挪用投资人的钱款炒期货后大亏，导致5000万元的损失，致使平台发生提现困难。2015年7月，王东向公安机关自首。 王东当庭供述了挪用平台投资人资金炒期货的全过程，“2014年年初左右开始在国都期货、首创期货做股指期货，赔了约5000万元。开始我没有向投资人讲做股指期货的事，在此期间，匹配的债权人是我虚拟的。到后来，真实的房产标和虚假的房产标都是混在一起的，我区分不了。” 据其介绍，当时速可贷平台借款标的最高年化收益已达到23%。 2017年1月18日，王东后以“量刑过重”上述至北京市第三中级人民法院，但法院维持了一审原判。
北京天地和陷停工风波，更名誉百年能否翻盘 （来源：北京商报） 天地和进京不到两年半就突然消失了。2019年7月18日，北京商报记者走访发现，天地和家装北京豪装工厂店（以下简称“北京天地和”）招牌已更换为“誉百年家智造体验中心”，众多天地和业主因工地停工上门讨要说法，但追款结果不容乐观。 天地和家装北京豪装工厂店招牌已更换为“誉百年家智造体验中心” 据业内知情人士透露，北京天地和工地停工的原因是资金链断裂，虽然有誉百年注资，不至于立马倒下，但要想翻盘很难，极有可能是想借誉百年“金蝉脱壳”。律师建议，消费者应留存好各种合同、付款凭据、沟通记录等相关证据，在协商不成时，通过向法院提出诉讼等合理、合法的方式正当维权。 01、北京天地和停工 2019年7月18日下午3点，北京商报记者来到位于朝阳区青年路12号院1号楼的原北京天地和豪装工厂店，它的招牌已被更换为誉百年家智造体验中心，冷落的门庭与两年半之前开业时千人齐贺的盛况反差极大。 天地和业主因工地停工上门讨要说法 墙上“明星设计师”的照片已被悉数摘下，柜台前，聚集了十几名因工地停工上门讨说法的北京天地和业主，过去几个月里，他们为了能让工地尽快完工，频繁往返于新家与体验中心之间，心力交瘁，而得到最多的答复是“公司现在正在想办法，请业主们再等等”。 叶萍是北京天地和的一名老业主，7月18日中午驱车从西城区来到了体验中心，由于家里第一套房子刚装修完，需要散味儿，第二套房子尚未装修，叶萍只能租房住，每天都要支出不菲的租金。“我2017年就选择了北京天地和家装，装修第一套房子时没什么问题，于是第二套房继续选择相信他们，并交了预付款，不曾想第二套房子迟迟没有动工，过来一看才知道，好多工地都已经停工了。” 誉百年工作人员让张宝填写的登记表 张宝的新房也尚未动工，“据说今年过完年公司就出现问题，我是今年5月来的，被忽悠交了4.5万元首付款，一直等到现在都没开工，工人老说材料没到位，干不了，还说让我们继续交钱才能开工。”越来越多的业主在家中的装修停工后，发现事情不对劲，纷纷找上门讨要说法。由于停工工地较多，北京天地和应急小组的工作人员让消费者先在表格上登记自己家还未完成的装修项目，然后加入一个名为“北京天地和在建工地群”的微信群，截至目前群中已有100多人。 现场工作人员称，誉百年注资了北京天地和。誉百年成立时间并不长，天眼查显示，北京誉百年装饰设计有限责任公司成立于2019年4月15日，注册资本为2000万元，其中刘英认缴1400万元，持股70%，宋志城认缴600万元，持股30%。 2019年7月23日，北京商报记者试图联系北京天地和，总裁仲伟电话已成空号，官网页面无法访问，天眼查显示的北京天地和联系电话无法接通，地址已变更为“朝阳区广顺北大街33号院1号楼10层1单元1101室2217号”。同日，北京商报记者拨通了誉百年官网所留的400装修服务热线，接通后却是“阳光保险”客服。 02、更名誉百年另有玄机 北京天地和更名誉百年，不是简单的业务转移。 有北京天地和的供应商质疑，在天地和更名誉百年后，他们并没有收到任何通知，天地和有转移供应商债务之嫌。对此，北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师助理认为，北京天地和的债务关系有没有转移，主要看经营主体有没有发生变化，若经营主体还是天地和，那么天地和仍应承担经销商的债务。 “天地和与美得你是一丘之貉，北京天地和更名誉百年，可以联想到北京美得你更名家很美，就是把一个牌子做臭了，换一个牌子接着忽悠。”一位不愿具名的北京家装行业人士表示，“天地和在全国的盘子太大，漏洞太多，一般的资金注入救不了场。” 其实，在北京天地和出现危机之前，重庆、天津、南京、镇江、长沙等全国各地的天地和都曾出现问题，改名成了一大默契。 2019年1月16日，新湖南新家居频道报道称，走访了长沙天地和所在门店，招牌已经更换为“聚客装饰长沙工厂店”，同城雨花区树木岭圭塘路206号的一家天地和装饰招牌也更换为“豪装天下智慧装修体验中心”；2019年3月22日，一位名叫“zjkdysll”的网友在“梦溪论坛”上贴图称，“天地和已改名大帅家装，大家不要再受骗”，从网友发布的照片中可以看到，新的公司名称为大帅家装镇江豪装工厂店；2019年5月4日，一位名叫“圆圆”的网友在百度“天地和吧”中称，南京天地和的招牌已更换为铭望整装工厂店；2019年6月20日，据北京晚报报道，位于天津市咸阳北路48号银泰大厦一层的天地和豪装工厂店已经停止营业，天地和办公所在地的出租方天津市银泰投资集团有限公司于6月7日贴出一则《通知》称，原“天津天地和装饰设计有限公司”现已更名为“天津祥荣装饰设计有限公司”，经过银泰公司多次催缴，仍未缴齐包括房屋租金、制冷费、水电费、垃圾清运费等相关费用。 03、违约在先翻盘很难 誉百年接盘北京天地和，第一道坎就是前业主的退款。 叶萍也向北京商报记者表示，此前工作人员让她填了一张“天地和豪装饰设计有限公司退施工申请表”，从表中可以看到，叶萍的交款金额为5.8万元，但只能退4.8万元，这让叶萍难以接受，“工作人员说1万元定金不能退。是公司违约在先，怎么能让业主承担？而且退款要分12期，从8月5日开始，周期太长了。”叶萍担心这只是誉百年的“缓兵之计”。更多的业主被应急小组的工作人员告知退款需要排队，什么时候轮到了什么时候退。 “根据相关法律规定，如果北京天地和不能履约，包括定金在内的预付款应当退还消费者。”北京中闻律师事务所合伙人、资深知识产权律师王国华表示，按照双方合同的相关约定，消费者支付了工程款，施工方应该尽快完成相关的工作任务，并严格按照合同履行，但目前来看，北京天地和存在违约责任，对于业主来说，完全可以追究他们的违约责任。“在合同不能履行的情况下，责任也在对方，那么业主可以解除合同，并且要求对方来承担相应的违约责任。” 向法院提出诉讼，是业主追回退款的一条路径。北京盈科（杭州） 律师事务所律师倪智敏表示，若企业拒不履行违约责任，那么业主可以向法院提出诉讼。也有相关律师表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，天地和公司及其关联公司在与业主方签订装饰装修施工合同及销售合同后，经业主方向项目经理多次催告后，仍迟迟未能履行合同业务，未开工的业主可依法要求解除合同并获得工程退款及利息损失。 据业内知情人士透露，北京天地和工地停工的原因是资金链断裂，虽然有誉百年注资，不至于立马倒下，但要想翻盘很难，北京天地和的目的或是要借誉百年“金蝉脱壳”。
二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧 新调控时代 在波澜不惊中，6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量，罕见地低于当月新房的成交量，勉勉强强超过了单月万套的门槛。 至此，从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套，仅高于2014年上半年的44165套，为五年内新低，可见，二手房成交连续降温趋势明显。 与此同时，二手住宅市场的成交价也基本持平，议价空间趋稳，我爱我家市场研究院的数据显示：2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，与2018年的成交均价相差不大，相比2017年上半年的62835元/平方米，降幅约为9.6%。 量价齐跌的情况下，包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示，在政策环境“有保有压”，调控方向未有变化的背景下，二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响，对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征，市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。 市场 上半年二手房成交量创5年来新低价格比高点跌了近10% 我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据，今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。 以半年数据而论，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却胜过之前几年，成交没有大起大落，维持在7万套+的状态。 不过，值得注意的是，从月网签量来看，今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后，呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。 成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。 我爱我家研究院分析师表示，自从2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，波动幅度均在3%以内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。可以说，二手房价格已经进入了最为稳定，波动最小的阶段。 麦田房产的监测结果也类似，就价格走势来看，上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据，上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降，一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低；而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄，主要在于受成交结构影响。 价格 成交均价最高是西城降价最明显是朝阳 如果分区域来看，哪些区域涨价，哪些区域降价了呢？根据我爱我家研究院的统计显示，2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中，海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌，东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%，成交均价为47983元/平方米；最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看，无论涨跌，上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内，整体变化不大，且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。 另外，成交均价最高的依然是西城区，均价为103209元/平方米；成交均价最低的是房山区，均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。 成交户型方面，统计数据显示，2019年上半年，北京二手住宅交易中一居室占20.34%，两居室占56.80%，三居室占21.00%，四居及以上占1.86%，各户型占比基本与2018年下半年持平，其中一居室占比变动最大，较2018年下半年减少1.12个百分点 我爱我家分析师认为，多年来，北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多，一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看，两居室占比在持续扩大，2019年上半年已达57%，一居室占比在持续缩小，目前已只有20%。 贷款方面，2019年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点，市管公积金占比收窄11.36个百分点。 2017年“317新政”后，北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下，同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年已不足10%，商贷占比则重新回到了30%以上。 第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示，今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松，但放贷速度明显加快了，资料齐全资质好的客户，从申请到放款，最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下，商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。 困境 卖套房子需要116天 整体来看，上半年二手房的成交数据并不亮眼，尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者，主要是由于买房人减少，导致交易节奏放缓。他举例称，一套德胜学区的70平方米的两居室，目前在售的同户型就超过3套，而且价格都比较坚挺，最长的挂牌半年有余，仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车，蹲点在小区门口，既为了寻找新买房人，同时也可以盯着出售房源的动态。 类似的情况并不少见，二手房市场中购房人减少，直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月。较2018年增加近20天。 历史数据显示：2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易结构加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年更是回到了4个月。显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现“小阳春”，但并未改变市场大势。 数据统计显示，2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%，同比2018年上半年下降6.14%；新增客源量环比下降18.01%，同比下降20.80%。 上半年房源量、客源量都在下滑，且客源量下滑幅度更大，受此影响，中介的实际代客看房数量也大幅减少。我爱我家的实际带看数据显示，2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%，较2018年上半年下滑29.14%，近两年经纪人带看量持续下滑。 对于这样的市场变化，麦田房产分析师认为，上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于：一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看： 首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。 就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。 其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。 趋势 二手房市场将在波动中趋稳 对于下半年二手房市场的新动态，麦田房产分析师认为，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。 与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。 麦田房产分析师表示，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。 具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月（4月份-7月份）的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。 我爱我家市场研究院则认为，在各种限购限贷政策之下，北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需，同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今，35岁以下购房者的比例越来越少，一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄，另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。 伴随市场的持续稳定，北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓，曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再，房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月，房客比也进一步提高，房源变得相对更多，客户变得相对更少，经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化，市场或将长期保持这种慢节奏。 李想也表示，在当前的形势下，北京楼市的从严调控必将持续，政府也不会允许市场，尤其是房价出现大的波动，未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过，6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右，未来止跌回升的可能性很大，下半年市场能有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但整体趋势、长期趋势仍将平稳。
新浪财经讯 7月24日消息，*ST康得（维权）公告称，公司及三家全资子公司收到北京市高级人民法院出具的《受理案件通知书》，起诉康得集团、北京银行及北京银行西单支行合同纠纷案已于7月22日获立案受理。责任编辑：陈志杰
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