8月14日，爱奇艺（NASDAQ：IQ）公布了截至2020年6月30日的第二季度未经审计的财务报告。财报显示，2020年第二季度爱奇艺总营收达到74亿元，同比增长4%，总营收和同比增速符合公司之前的指引。截至第二季度末，爱奇艺的订阅会员规模达到1.05亿。 “在波动的宏观环境下，我们仍然实现了季度的业绩增长，总营收同比增长了4%。”爱奇艺创始人、董事兼首席执行官龚宇表示：“上半年新冠肺炎疫情对我们的业务产生了极大的影响，导致了用户行为异常，数据波动和前所未有的挑战。尽管如此，依托丰富的IP资产、出色的内容和强大的技术平台，公司仍进一步巩固了市场领导地位。爱奇艺原创内容受到用户的热烈欢迎，以及业内内容合作伙伴和广告客户的支持和认可，都让我们备受鼓舞。我们有信心、有能力应对不确定因素并实现强势反弹。” “在第二季度，我们的会员服务营收同比增长了19%，仍是我们最大的支柱业务。通过推出星钻会员套餐，我们进一步优化了我们的会员体系以满足不同用户的需求。”爱奇艺首席财务官王晓东表示：“我们持续在原创内容方面进行战略投入以提高自制能力，同时在各个方面更加审慎地投入，这使得我们的亏损率收窄。随着疫情在中国得到遏制，其负面影响正逐渐消退，我们相信我们将实现健康和可持续的长期增长。” 2020年第二季度，爱奇艺会员服务收入为40亿元，较2019年同期增长19%，增长主要受订阅会员数量的增长和公司提升会员业务货币化的多种运营措施的推动。受充满挑战的中国宏观经济环境影响，爱奇艺在线广告营收为16亿元。本季度公司实现内容发行收入8.606亿元。同期，其他营收达到9.189亿元。 2020年二季度，爱奇艺营收成本相较2019年同期下降了2%。运营亏损为13亿元（约合1.814亿美元）。运营亏损率为17%，2019年同期运营亏损率为26%。 截至2020年6月30日，爱奇艺持有现金、现金等价物、限定用途现金和短期投资共计95亿元人。 展望2020年第三季度，爱奇艺预计总收入介于69.5亿元和74亿元之间。
上帝嘲笑每一个自以为是的人，但是，如果没有那些人，也许人间不值得。 1990年大学毕业。离开上海前，我最后一次去外滩，那里的东风饭店被改造成了沪上的第一家肯德基店。我们几个同学从五角场骑着自行车去，排了一个小时的队，花1.2元买了一根冰淇淋。 这是我平生第一次吃到冰淇淋，以至于到今天，我都认为全世界最好吃的冰淇淋是肯德基的。 那时的外滩边，都是一对对的小情侣在看风景，号称“情人墙”。我们像小流氓一样地吹口哨，赶走了两对情侣，然后，东倒西歪地挤在一起看江上的水泥船。对岸的那个地方叫烂泥渡，据说要被开发成一个浦东新区。 2019年，我拍摄《地标七十年》，特地叫上老同学秦朔回到了我们当年吹口哨的地方。身后的肯德基不见了，变成了华尔道夫酒店，眼前的浦东，高楼如林。 江风应识旧少年，无非青丝暮成雪。 01 进新华社，领到的第一个任务是做一个大型调研“百家大中型企业自主权落实现状”，两个月里要跑七个省份、一百家工厂。师傅付上伦临行前只交代了我一句话：“当记者的腰板要直，记住，见官大半级。” 跑到沈阳的时候，已经发现国有企业体系如泥潭巨人，举步维艰。我们请沈阳体改委推荐一家典型工厂。拨通厂长的电话，那头是一个咆哮的声音：“你们还来个屁，工资都发不出了。” 我写的第一篇有全国性影响的报道是《百日兼并》。1991年夏天，杭州一家叫娃哈哈的儿童保健品公司并购了全国第七大的国营罐头企业杭州罐头厂，仅仅用了一百多天时间就扭亏为盈。这个长篇报道发在《解放日报》的头版，还配了评论员文章。两个多月后，邓小平南巡，国势为之一变。 1991年，我和报道组同事 十年后的2001年，娃哈哈发展成全国最大的饮料企业，我写了一本《非常营销》，成当年度最畅销的企业类书籍。又过了六年，娃哈哈与达能因股权发生激烈纠纷，宗庆后以“群众运动”的方式鼓动民意，我颇不以为然，在FT中文网写了一篇《“受害者”宗庆后》。宗先生有好多年不理睬我。 后来发现，要当一个好记者，不得罪人恐怕是做不到的，但只要秉性纯正，时间久了，人心自见。我还写过一篇《“病人”王石》，揣测王石有桑塔格所谓的“病人情结”，据说王先生刚一读到时也不太爽，几年后万科创业二十年，王石辗转找到我，一起出版了那本发行将近一百万册的《道路与梦想：我与万科二十年》。 写《大败局》，是一次没有预谋的创作。1998年，东亚金融危机爆发，我发现很多风云一时的企业相继爆发危机，这是改革开放以来，第一次民营企业的集体危机期。 当时，电影院里正在放映《泰坦尼克号》，小李子貌美如花，在冰冷的海水里为爱情挣扎。我写了一篇《中国企业界的泰坦尼克现象》，全国报刊纷纷转载。浙江人民出版社的杨社长见到后，约我把它写成一本书。 经过一年多的调研，书稿既成。我问责任编辑，会打官司吗？她盯着我想了一下说，也许会吧，你怕吗？我说，怕的。在当年，名誉损害官司最高赔50万元。我准备了50万元，然后请了一个律师当《大败局》的法律顾问。 《大败局》发行几年后，我见到瀛海威的张树新，她有点抱怨我在悬崖边的时候又推了她一把。我不知道怎么安慰这个骄傲的女生，只好强词夺理：“你看，如果没有《大败局》，很多年后谁还会记得瀛海威呢？”树新猛地莞尔一笑：“那今天的茶看来还得我请了。” 02 相比《大败局》的偶得，《激荡三十年》就是有预谋的了。 2003年，我离开新华社，一时间无所事事，就受邀去哈佛大学的肯尼迪政府学院当访问学者。在那里，我明显地意识到美国学者对迅猛发展中的中国的好奇和陌生——其实，这一事实到今天仍未改观。于是，我动了写作一本当代企业变革史的念头。 写到一半的时候，王石来杭州看我，突然提出了一个问题：“我父亲是官员，我母亲是锡伯族农民，那么我，以及我们一代人的企业家基因是从哪里来的？” 我当时正接触到南通张謇、无锡荣家的一些资料，转念一想，索性再往前写吧。就这样，我跑去招商局的档案室待了一星期，然后去北碚查卢作孚，赴天津访范旭东，往福州看船政局，从哥伦比亚大学的网站调张公权和陈光甫，再七手八脚地去历史书里扒拉古代商业的蛛丝马迹，相继写成了《跌荡一百年》《浩荡两千年》和《历代经济变革得失》。 从2003年动念写“激荡”，到2013年“历代”出版，这十年冷板凳坐得我好辛苦，也很快乐。在大学的时候，立志的理想就是当一个像李普曼那样的记者，访名人、开专栏、写书，用文字与世界打交道。专注商业世界后，觉得当一个德鲁克或小钱德勒也挺好的，站在岸边不湿鞋，做一个“介入的旁观者”。 再然后，到了2014年，我停掉所有的专栏，开出了吴晓波频道。 03 很多反对我办频道的，都是我的亲密朋友们，有师友、读者和学生。 他们最看重的是“清誉”两字，金钱是个“阿堵物”，说出来都嫌脏，何况亲身下海去博取。 第一次隐约意识到，我与原来那个圈子里的人们发生了很难弥合的裂痕，是王五四写了一篇《吴晓波老师，你的情趣内衣露出来了》。他说，“吴晓波拼命想兜住精英们的底裤，没想到自己的情趣内衣却露了出来，我只能说在救赎社会的道路上，中国的精英们得先完成自我救赎，你们曼妙的身姿，或许在给乡镇企业家上课时才会有发挥的空间。” 在字里行间，我读出了他对商业的鄙视和对企业家群体的嘲讽。中国这一代文人面对商业时的“耻感”很神奇，好像一块跷跷板，高的一头对别人，低的一头对自己。 五四的这一姿态在知识界并非孤例。我很尊敬的资中筠先生也曾认为：“我原来寄希望于民营企业家，在上世纪三四十年代，许多民族资本家都是有理念的，而且他们以实际行动推动中国前进，可是现在我发现情况令我失望。他们要生存，非得跟权力勾结不可。那些勾结不上的，就没有安全感。” 这样的论断在我看来，是不能认同的。因为，当代企业家群体的“软弱”并不是一个经济现象，而是公共治理现实下的扭曲性投影。进而言之，正是对中国商业进步的漠视和不了解，造成了社会精英阶层的自我撕裂和彼此失望。 汉娜·阿伦特认为，“在二十世纪的大环境中，所谓的知识分子——作家、思想家、艺术家等——只有在革命时期才能进入公共领域”。在当代中国，唯一具备了“革命”特征的，正是商业世界的突变，知识阶层对之的隔膜和拒绝深入研究，是一个非常不幸的事实。或许，你认为我的这个论断很“犬儒”，但是，我并不试图改变。 在创办频道之初，我拟定了我们的价值主张——“认可商业之美、崇尚自我奋斗、乐意奉献共享、拒绝屌丝文化”。这几年来，风雨飘摇，我们一直在这里，乐此不疲。 我们思考一些力所能及的问题，并参与问题的解答和试验。最终给我们以结论的，竟不是我们的朋友或敌人，而是时间。 也许在六年前，我不写那篇《骑到新世界的背上》，到今天我仍是一个清誉满满的财经作家，在千岛湖的小岛上隔岸点评。可是，我不会发现那只马桶盖背后的真相，不会推动新国货运动，不会调研数以百计的企业，不会做年终秀，不会走进那间热闹而危险的直播间。 你头上的白发、脸上的皱纹、身上涂抹和溅到的污泥，都不是平白而来的。上帝嘲笑每一个自以为是的人，但是，如果没有那些人，也许人间不值得。 04 商业世界始终贯彻着人的多元性这一基本事实，并带有不容置疑的进步意义。其炫目喧嚣的表层，无法让这个镀金时代增加它的深度和批评力，甚至可能令很多人陷入浅薄的欢愉。但是，它以“纳米”般的细密度，让社会发生肌理层面的衍变。 这不是一个激烈的过程，有时候会让人变得对自己都非常失望。不过，我却相信，每一寸的进步都可能在未来挥发出预料不及的意义。 从在外滩吃到第一支冰淇淋蛋筒，到三十年后的今天，我其实一直是一个记者。出人意料的仅仅是，在我写作的书籍中，我居然为自己独留了一个小小的、连我自己都很好奇的章节。 前日，一位《财经》记者小米采访我，问道：“你最大的理想是什么？” 我答：“我希望三十年、五十年后，人们试图了解我们这代人的中国，在选择图书时，有一本侥幸是我的。” “那么，你对自己的企业有什么期望？” “我希望它健康发展，做出好的知识产品，公司能上市，员工喜欢自己的工作，并因此过上体面的生活。” “你会纠结吗？” “会的会的，一直会的。” 年轻的小米看着我，好像也提不出什么有趣的问题了。她其实挺倒霉的，碰到一个像我这样的老记者。
8月11-12日，2020年第四届地新引力峰会在上海举行，资产管理、物业管理、产城发展、租赁住宅、不动产区块链、地产科技、文旅地产等七大热门论坛同步齐发，重磅呈现。峰会首日，氪空间CEO王雪泉作为嘉宾受邀出席了主题为"从投到管成就资产价值的提升"的资产管理论坛，并深入分析了整个联合办公行业发展面临的问题及未来发展方向。 对比疫情前后的市场情况来看，联合办公领域的抵抗风险能力相比文化旅游等领域还是强了很多。今年二三月份，整个行业略有探底之后开始回升。王雪泉在论坛上表示，经历过上半年疫情平缓之后，联合办公如何再出发、实现整体性盈利，成为了行业性的问题。 "大家都在努力摆脱'二房东'的名头。"氪空间也在重新梳理整个行业带给客户的价值链，希望通过革命性的技术改变，探寻整体盈利的新模式。在此背景下，氪空间推出了轻资产产品Kreator Space，以"让办公更敏捷"为服务愿景，将物业合作、平台招商、标准定制、专业运营连接起来，跑赢轻资产模式赛道。 一般看来，办公资产有两种：一种是没有现金流、没有流动性的资产，目前占大多数；一种是现金流好、还能获得资本溢价的资产，目前比较少。Kreator Space显然着眼于后者，它是一个和业主分成的合作方案。"我们的解决方案是如何快速让办公资产租出去，而且要获得更高的租金，只有提高品质，获取更好的溢价，用更科学的方法更好的提高交付标准，给客户创造价值。" 王雪泉介绍说，氪空间Kreator Space具备三大优点：一是共享办公的某些方面确实代表了未来办公形态的发展趋势，企业组织的越来越灵活弹性，对办公的需求也越来越灵活弹性，我们想要把共享办公精髓的部分、提高效率的部分给到业主，和业主一起往下走； 优点之二在于氪空间积累的流量优势，服务的客户群从小微扩展到更大体量的企业。"疫情后，我们发现找我们的大客户变多了，比如800人的办公需求，我们没有库存，但是业主有，我把业主的库存做到符合标准、拎包入驻+服务需求，输出我们的流量价值。" 优点之三在于，我们在空间产品上剔除了过度的功能，让它真的能给客户带来价值。当下，共享办公行业讲情怀的部分太多，价值链有过度投入的趋势，有太多工程性投入的成本，但最后给客户带来的价值不高。因为从产品特性看，联合办公的用户决策人和使用人不是一个人，决策者想得更多的是成本，而要解决客户关心的成本问题，我们的空间产品设计就要做取舍、持续优化。 目前，氪空间后台系统的智能化管理已经细化到了每一张桌子，希望未来可以持续提升，真正把不动产产品数字化，把产品做得相对标准化，包括从装修技术、服务等方面。在谈到氪空间未来的发展方向时，王雪泉进一步表示："我们要做资管领域的"麦当劳"，我们的产品可能没有米其林那么'好吃'，但是给到客户的是性价比高的服务，去掉了中间层、价格透明，把省下来的钱给客户。"目前，氪空间的Kreator Space1.0产品已经成形，接下来也会不断更新改进标准化的产品，希望有机会服务更多的业主伙伴。
8月11日，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁发表文章《对人口和老龄化的再认识》，回应我们此前的文章《八评李铁的“中国人口过多论”》。下面我们继续回应李铁的文章。由于李铁在8月1日和11日的文章中都谈到生育率问题，所以我们这篇文章的重点讨论生育率问题，并在文末请李铁回答几个问题。 关于两次人口普查的生育率 李铁说：“关于梁建章所采用的两次人口普查数据作为生育率参照的依据，我在上一篇文章中已经讲过了。国家统计局的两次普查结果并没有作为对外正式公布的官方统计数据。” 从李铁的上述言论可以看出，他既没有看明白我们上一篇文章中关于生育率的内容，也不了解关于生育率的官方统计数据。下面我们分别说明这两个问题： 其一，我们在上一篇文章中说：“李铁对于人口数据采用双重标准，对他观点有利的数据就采用，对他观点不利的数据就不采用。例如，他在7月29日的文章《中国的人口红利时代还在吗》中说，对于人口数据，‘作为学者至少应该以权威标准作为依据’。我们并不认为来源于‘权威标准’的人口数据就一定是正确的，所以我们在7月31日《七评李铁》一文中反问李铁：‘对于中国人口数据来说，最权威的标准应该是全国人口普查的数据，2000年全国人口普查数据显示生育率仅有1.22，2010年全国人口普查数据显示生育率仅有1.18，请问李铁是否认可这些权威的生育率数据呢？’李铁却在8月1日的文章中又不认可全国人口普查得出的生育率数据了。” 既然我们在上一篇文章中已经说了“我们并不认为来源于‘权威标准’的人口数据就一定是正确的”，李铁又有什么依据得出“梁建章所采用的两次人口普查数据作为生育率参照的依据”这个结论呢？ 其二，关于生育率的官方统计数据，2000年和2010年全国人口普查数据都有对外正式公布的官方统计数据，《中国2000年人口普查资料》和《中国2010年人口普查资料》这两本书都由中国统计出版社出版并公开发行。根据2000年全国人口普查数据的表6-6《全国育龄妇女分年龄、孩次的生育状况》可以计算得生育率为1.22，而根据2010年全国人口普查数据表6-3 《全国育龄妇女分年龄、孩次的生育状况》可以计算得生育率为1.18。所以，李铁说“国家统计局的两次普查结果并没有作为对外正式公布的官方统计数据”，这是不符合事实的。 事实上，我们并不认为2000年人口普查得到的生育率1.22和2010年人口普查得到的生育率1.18就一定是正确的，例如，我们在2019年10月9日发表的文章《新中国70年人口政策的回顾》中说：“2000年人口普查显示，中国的生育率仅为1.22，即使漏报率高达20%，实际生育率也不到1.5”，也就是说，我们考虑到了漏报因素。 李铁接着说：“后来，统计局对于当时因各种体制原因导致的统计偏差进行了修订和调整，成为可引用的数据，即代表了国内官方统计结果，也得到了国际上包括联合国有关机构的充分认可。” 关于2000年人口普查得到的生育率1.22，当时的国家计生委却以漏报为理由而大幅调高为1.8。虽然人口普查确实存在漏报，但40%以上的调整幅度是匪夷所思，所以1.8的生育率数据被广泛质疑，难道李铁认为1.8的生育率数据是准确的？ 中国未来的生育率将是多少？ 根据国家统计局数据，2018年出生人口为1523万，生育率为1.49；2019年出生人口为1465万，生育率为1.47，已经远低于更替水平。如果我们分析孩次结构，就会发现中国未来的生育率面临快速下降的趋势。 以2019年为例，二孩及以上孩次的比例达到了59.5%，其中二孩占出生人口比例达57%， 由于每个家庭都是生了一孩之后才能生二孩，而且根据目前的生育意愿趋势，生育了一孩的家庭最终可能只有一半会生育二孩，所以在生育状况稳定时，二孩数量大概只有一孩的一半左右。这意味着，如果扣除二孩生育堆积效应，2019年的自然生育率只有1.1左右，也就是相当于更替水平的一半。 中国从2016年开始实施全面二孩政策，二孩生育堆积效应估计在政策实施后的四、五年之内释放完毕，之后中国的生育率将降至1.1左右，除非大力鼓励生育能够显著提升生育率。 生育率长期低于更替水平，人口迟早会消亡 李铁说：“假如科技进步使人口的出生预期寿命达到了100岁，我们现在所认识的老龄化问题则要发生颠覆性的改变。按照梁建章和毛大庆的观点，我们是否还要出生更多的人口来面对人类寿命的延长呢？答案是否定的。” 我们认为，即使科技进步使人口的出生预期寿命达到了100岁，只要生育率一直低于更替水平，人口在进入负增长之后将会不断下降，并且迟早会消亡（在不考虑外国移民的前提下）。所以，一个国家的人口要保持可持续发展，就有必要把生育率提升至更替水平附近。 发达国家就没有养老金支付压力吗？ 李铁说：“养老金支付是否有压力取决于经济发展水平，而不是取决于生育率水平高低。” 按李铁的逻辑，发达国家的经济发展水平高，就不会有养老金支付压力了。但日本、德国都是发达国家，难道这些国家就没有养老金支付压力了吗？答案是否定的。例如，2019年8月日本政府发布的养老金预估报告显示，估计未来每对日本夫妻每月的养老金替代率将不断下滑。目前，日本政府预估的养老金替代率为61.7%，到2040年左右，日本的养老金替代率将下滑至51%~52%，而在2050年左右，将进一步下滑至45%。 “人口过多”不是一个筐，能装进所有问题 在李铁看来，“人口过多”就是一个筐，只要对他观点有利的就可以往里装。比如，李铁一再把就业难的原因归咎于“人口过多”，但他并没有给出任何数据来论证这一点。 我们在6月23日的文章中已经分析过，人口规模对就业的影响为中性，但略偏正面。这是因为，所有的工作机会都来自人的需求，人口多会导致需求大，于是工作机会也变多。并且人口越多，求职者与工作机会越容易匹配。我们还给出了全球180个有数据的国家和地区的人口密度与失业率的关系以及中国各省人口密度与失业率的关系的两个图来作为论证的依据。 归根结底是怎么看待人的价值 虽然我们与李铁在生育率数据方面的观点有分歧，但最大的分歧并不是生育率数据，而是怎么看待人的价值问题，是把人的价值看作是负数还是正数？换句话说，是把人口看作是负担还是财富？如果把人口看作是负担，那么生育率越低越好，人口越少越好，因为减少人口意味着减轻负担。 但人类社会发展的历史表明，几千年来，世界人口越来越多，人们的平均生活水平也越来越高。这就证明，人的平均价值是正数，人口是财富而不是负担。 李铁的多篇文章，总是强调“人口过多”会带来就业难、收入水平低等一系列问题。支持限制生育的人，也总是强调人口增长会带来一系列问题，认为减少人口就可以解决这些问题。按照限制生育的思维方式： 粮食不够吃怎么办？减少人口不就够吃了吗？ 住房不够怎么办？减少人口不就够住了吗？ 能源不够怎么办？减少人口不就够用了吗？ 鞋子太小怎么办？把脚削小一点，不就合穿了吗？ 如何解决人口增长带来的问题？不同的人、不同的国家有不同的思维方式，因而采取了不同的措施。下面以两个假想的国家作为例子来说明这一点： 第一种办法是“以物为本”，实行限制生育来适应外部环境。例如，有一个国家（称为甲国）绝大部分人口都从事农业，随着人口的增长，甲国人多地少的矛盾日益突出。甲国政府决定实行限制生育来控制人口增长。于是，甲国的人口长期以来基本保持不变，一直是农业国。 第二种办法是“以人为本”，改造生存环境以适应人口的增长。例如，有一个国家（称为乙国）原来绝大部分人口也都从事农业，随着人口的增长，乙国人多地少的矛盾日益突出。然而，乙国政府并不实行限制生育，而是推进农业科技进步，提高粮食亩产量，同时大力发展工业和第三产业，大量的农村剩余劳动力转移到新的产业。于是，乙国的人口虽然不断增长，但人均收入反而越来越高。 请李铁回答几个问题 虽然李铁写过很多文章，一再谈到“中国人口过多”、“劳动力过剩”，但他对一些重要的人口问题却没有明确的态度。因此，我们想请李铁回答以下几个问题： 一、既然你一再说“中国人口过多”，那么请你回答中国人口数量降到多少才不是过多，论证依据是什么？ 二、在二孩生育堆积结束后，中国的生育率将会是多少？ 三、请问你认为中国现在是否应该全面放开生育？ 在讨论问题时，双方应该对有关的一些重要问题有明确的观点，而不应该含糊不清。因此，我们希望李铁能回答上述几个问题。 梁建章、毛大庆VS李铁激辩“中国人口过多论”回顾： 第一回合： 李铁：我国的劳动力供给将面临的是长期过剩，而不是供给不足 梁建章：李铁的“中国人口过剩论”错在哪里？ 第二回合： 李铁：人口越多，市场越大？就能有更多创新？ 梁建章：人口是财富还是负担？再评李铁“中国劳动力长期过剩论” 第三回合： 李铁：为何我不赞同梁建章对人口问题的看法 梁建章逐条驳李铁“人口过多论”：把人口当负担有悖“以人为本” 第四回合： 李铁回应梁建章：不能不负责任地鼓励多生 梁建章四评李铁“中国人口过多论”：从未以劳动力短缺为由鼓励生育 第五回合： 李铁：继续与梁建章商榷，如何以全球视野看待人口问题 梁建章五评李铁中国人口过多论：贫穷的原因并非人口过多 第六回合： 李铁再次回应梁建章：人口不是一道简单的算术题 梁建章六评李铁中国人口过多论：我们是否放大了人口危机？ 第七回合： 李铁再回应梁健章：中国的人口红利时代还在吗？ 梁建章七评李铁：靠降低生育率来获得人口红利是寅吃卯粮 第八回合： 李铁再回应梁健章：人口老龄化不是危机，而是机遇 梁建章八评李铁：严重老龄化会带来什么问题？ 毛大庆驳李铁的“中国人口观”：老龄化怎么可能是机遇 第九回合： 李铁回应毛大庆、梁建章：增加人口解决不了就业问题
2020年8月13日金融时报发布中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清专访《郭树清：未雨绸缪 应对潜在金融风险》，以下为全文： 我国金融市场基本稳定，经受住了复杂情形考验。疫情暴发以来，国际金融市场经历剧烈波动，相较而言，我国股、债、汇市场展现出较强的韧性和抗风险能力。 金融风险仍然易发高发，一些潜在隐患依然较大，一定要保持清醒，冷静研判，未雨绸缪。 2/3以上的小微企业能拿到银行贷款，这个比例在全世界都是数一数二的。 下半年，我们将继续推动企业债券的发行，推动银行和保险更多地参与到债券等资本市场，提供更多的直接融资，来支持小微企业。 我们持续加大了不良贷款处置力度，今年全年预计银行业要处置3.4万亿元，明年的处置力度会更大。 中国开放的大门不会关上。尽管现在有这样那样的问题，特别是外部的环境不那么好，但这不会改变我们对外开放的大趋势。 疫情突如其来，各行各业不同程度受到影响。为抗击疫情，支持企业复工复产，金融业始终将“托住经济盘”置于重要位置，讲求“顾大局”，着力六保六稳。 近日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清接受了《金融时报》记者的采访，他提到，为有效应对疫情冲击，支持经济社会恢复发展，货币金融方面的政策发挥了重要作用，下一步也将继续在稳企业保就业方面发力。他同时强调，金融风险仍然易发高发，一些潜在隐患依然较大，一定要保持清醒，冷静研判，未雨绸缪。 记者：当前经济金融环境正经历深刻变化，上半年银行业保险业的整体运行情况如何？ 郭树清：年初以来，面对错综复杂的经济形势，特别是新冠肺炎疫情带来的严峻考验，我们坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚决打赢疫情防控阻击战，全力支持经济社会恢复发展，持续深化改革扩大开放，牢牢守住不发生系统性金融风险底线。 当前，我国金融业运行平稳，风险整体可控。截至二季度末，我国金融业总资产约340万亿元，同比增长10%。具体来看，银行业总资产308.9万亿元，同比增长9.7%，其中，人民币贷款同比增长13.2%，企业债券投资同比增长28.5%。与此同时，脱实向虚、层层嵌套、结构复杂的高风险影子银行业务则在持续收缩。保险业总资产21.98万亿元，同比增长12.7%，其中债券投资同比增长16.5%，长期股权投资同比增长18.2%，激进的中短期投资理财型业务得到遏制，保险保障功能进一步增强。 我国金融市场基本稳定，经受住了复杂情形考验。疫情暴发以来，国际金融市场经历剧烈波动，相较而言，我国股、债、汇市场展现出较强的韧性和抗风险能力。 同时，我们也必须看到，金融风险仍然易发高发，一些潜在隐患依然较大，一定要保持清醒，冷静研判，未雨绸缪。金融管理部门将根据新形势和新情况，保持监管定力，优化监管措施，依法处置违法违规行为，切实提高防范化解金融风险能力水平，持续深化金融改革开放，促进提升服务实体经济质效，推动金融和国民经济相互促进，实现高质量发展。 记者：为有效应对疫情冲击，支持经济社会恢复发展，金融部门上半年推出了不少政策举措，实施的效果如何？ 郭树清：一季度我们的国内生产总值同比下降6.8%，到二季度就恢复了正增长，达到3.2%。3.2%超出了大家的预期，这其中宏观政策的对冲力度应该说是很大的，有财政、税收方面的政策，有社保、就业方面的政策，货币金融方面的政策也发挥了重要作用。 今年以来，我们三次降低存款准备金率，增加1.8万亿元再贷款再贴现额度。及时出台小微企业信用贷款支持计划和阶段性延期还本付息政策，银行业金融机构已对2.46万亿元中小微企业和外贸企业贷款本息实施延期，并提供3.66万亿元其他再融资支持。发挥政策性金融逆周期调节作用，今年政策性银行信贷规模比去年多增加将近1万亿元。推动产业链协同复工复产，对97.1万户产业链核心企业和上下游企业融资余额达41.8万亿元。制定小微企业金融服务监管评价办法，上半年新发放普惠型小微企业贷款利率5.94%，较上年下降0.76个百分点。强化农业保险和扶贫小额信贷服务，贫困地区基础金融服务覆盖率超过99%。阶段性下调中小银行拨备覆盖率监管要求，释放5200亿元信贷资金。优化保险公司权益类资产配置安排，为直接融资提供稳定的中长期资金来源。近来，针对南方地区洪涝灾害，我们又专门出台政策，指导金融机构加强应急应对，全力支持防汛救灾和恢复重建。 记者：未来将重点支持实体经济的哪些领域？ 郭树清：首先是做好对普惠型小微企业的支持。党中央国务院对中小微企业非常关注，习近平总书记最近专门主持召开了企业家座谈会。《政府工作报告》提出，强化对稳企业的金融支持；大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%。实际上，上半年大型商业银行普惠型小微企业贷款增速已达50%以上。 根据中小企业协会统计，全国3000多万家小微企业，现在有2000多万家获得了银行贷款，我们统计的数字是2360多万家能够拿到银行贷款。2/3以上的小微企业能拿到银行贷款，这个比例在全世界都是数一数二的。 大型银行充分运用互联网大数据、云计算这些高科技的手段，精准地收集到了小微企业的信息。以建设银行为例，一个针对小微企业的“惠懂你”产品，三分钟的时间基本可以决定是否放贷，不良率控制在1%以下。借助科技手段，大型银行就有条件把利率降下来，把费用减掉，而且扩大规模。另外，还有一些民营银行线上直接放贷，效果也很好。我们鼓励政策性银行跟他们合作，政策性银行提供资金，让他们去放贷，成本比较低，放的面也更宽，受益的企业就会更多。 下半年，我们将继续推动企业债券的发行，推动银行和保险更多地参与到债券等资本市场，提供更多的直接融资，来支持小微企业。银保监会、人民银行已研究了一些储备性的政策，根据市场的情况会及时出台实施。现在比较突出的问题集中在服务业，因为防控疫情的需要，一些地方的住宿和餐饮、旅游和文化，以及批发零售、交通运输等，还没有完全恢复到正常状态。这些领域的部分企业还很困难，所以金融服务特别关注了这些行业领域，我们也正在采取一些特殊的办法，比如说应急性的贷款和融资，正在一些省份进行试点。 记者：今年以来，银行业不良贷款面临较大反弹压力。请问银保监会将采取哪些应对措施？ 郭树清：当前，经济尚未全面恢复，疫情仍有较大不确定性，所带来的金融风险也存在一定时滞，预计有相当规模贷款的风险会延后暴露，未来不良上升压力较大。对此，我们密切关注，提早谋划，积极应对。一是做实资产质量分类。二是备足抵御风险“弹药”。要求银行采取多种方法补足资本，提前加大拨备提取，提高未来风险抵御能力。三是加大不良处置力度。四是严控增量风险。督促银行加强内部控制和风险管理，在化解存量不良同时，防止新增不良过快上升，减少贷款损失。 对于不良贷款上升，我们要求银行机构未雨绸缪。我们持续加大了不良贷款处置力度，今年全年预计银行业要处置3.4万亿元，去年是2.3万亿元。明年的处置力度会更大，因为更多的贷款延期，明年才暴露出来，所以要把新的问题和老的问题结合起来，一起处置，当然我们更要控制好新增贷款的质量。 从企业角度来说，金融支持只是一个方面，可以提供很多的流动性，但是如果它本金没有了，一味贷款等于是给企业增加债务，本息偿付负担更重了，企业没有积极性。所以要采取和各级地方政府合作的方式，地方把一些优秀企业筛选出来，通过大数据验证和金融机构合作，多种手段扶持企业，这样经济大循环也会更正常、更容易一些。 记者：请问接下来将从哪些方面进一步推动银行业保险业深化改革开放？ 郭树清：上半年我们联合多部委下发了中小银行深化改革和补充资本相关文件，全面部署推进城商行、农信社改革和风险化解工作。同时推动大型银行保险机构提升综合金融服务能力，优化政策性金融机构、信托公司、金融资产管理公司管理体制机制。引导保险回归风险保障本源，车险综合改革方案已公开征求意见，中国农业再保险公司即将批复筹建，研究发展养老保险第三支柱，完善我国养老保障体系。此外，稳步扩大金融对外开放。34条对外开放措施陆续落地，形成了一批有示范性的实例。 下一步，我们将下更大气力深化金融领域关键性改革，大力支持直接融资，促进融资结构优化。引导信托、理财和保险公司等机构成为促进资本市场发展、维护资本市场稳定的中坚力量。以加快中小银行改革为突破口，提升金融机构体系稳健性。以公司治理为抓手，完善现代金融企业制度。促进实现更大范围、更宽领域和更深层次的金融双向开放，鼓励中外机构在产品、股权、管理和人才等方面开展合作，拓展开放广度和深度等。 疫情期间，放眼全世界中国是少有的不断有外商投资的金融机构落户的国家，许多国际著名的机构都表达了落户的意向。中国开放的大门不会关上。尽管现在有这样那样的问题，特别是外部的环境不那么好，但这不会改变我们对外开放的大趋势。文章来源：银保监会
阳光城集团 执行副总裁 吴建斌 疫情之后，经济重启，地产重启。 但自1998年以来，走过20余年的中国房地产市场，正在走向全新的时代。在近日的行业论坛上，地产大佬们一个共识是：房地产行业已经告别高速增长时代，进入平稳增长的新阶段。 面对全新的时代背景和行业环境，旧的高周转模式已经不再适用，那么，房地产还要不要追求规模，房企首要追求的是规模还是利润？稳健发展，方能致远。规模、杠杆、利润三者之间如何做到平衡？ 作为从业20多年实践经验的地产管理者，阳光城集团执行副总裁吴建斌自有他的一套方法论。 他认为，三者之间没有公式可以计算，只能靠自身的经验；同时，三者之间的平衡关系是动态的，企业如此，行业亦然；在相当一段时间，房地产市场的高财务杠杆是降不下来的，因而最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓；最后，如果有机会，要努力扩充资本。 以下为吴建斌《熟知杠杆天平原理，财务平衡与规模扩张的模型》主题演讲全文实录： 大家早上好！我演讲的主题是“熟知杠杆天平原理，财务平衡与规模扩张的模型”。 由于我过去一直在财务、金融、战略这个领域从事管理业务，有20多年的经验，我也一直在寻找这中间有没有一个平衡关系，在讲这个平衡关系之前，我特意画了一个天平。 这个天平的左边是负债，右边是规模，中间是利润。做企业的目的其实也就是为这几个指标在奋斗，当负债重的时候，规模这个天平就要向上走，也就是加杠杆的过程，我们的规模就可以做大。当负债减轻，规模必然会下降，中间好像有一个关系，就是加负债、加杠杆，规模就会上升，减负债、降杠杆，规模就要下降，它们之间的支撑点就是利润。 所以我要找一个量化的关系。单这么讲感觉好像是这个意思，但是中间有没有一个可以计算的公式，或者计算的模型把它计算出来，我试图通过这次论坛倒逼一下自己，把这个问题回答清楚。 什么是财务平衡？因为我是管财务出身的，我认为财务平衡一般都是讲资产负债表上的资金来源与资金占用之间的平衡关系，或者是讲经营活动收入与支出的平衡关系，或者用时间的维度来讲是讲资金的来源、资金的占用，以及收入与支出的短期、中期、长期的平衡关系。 所以从发展的角度来讲，我认为是这三个时间节点上的动态平衡，这是我对财务平衡的一个结论。 怎么样做到财务时点的平衡与动态平衡？我想来想去，我认为还是从收与支来解决。作为一家房企，收入一般是经营性的收入，投资性的收入，融资性的收入，作为它的支出，一般往往都是经营性的支出、投资性的支出，或者归还到期贷款的融资性的支出，都会反映在资产负债表上，最后反映在现金流量表上。 所以我给它假设的前提叫收大于支，才能做到一种平衡，就是收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，这个企业可能在流动方面就会出现一个缺口，它就不平衡了。 简言之，财务平衡就是要做到短期、中期、长期的收与支的时点上的平衡，或者是一种动态的弹性平衡。我曾经在公共场合也讲过，一个企业的奋斗目标是很多的，但是归根结底核心的目标是优化和提升资产负债表，终审为优化与提升资产负债表而奋斗，这是干企业的目的。 当然财务平衡与规模扩张之间到底是什么样的关系？我们粗粗听下来感觉是一对矛盾，我想来想去，关键是一个度，这个度怎么样掌握，也就是这个扩张的速度与负债之间到底能不能找到一个平衡点。 当我们了解了财务平衡的概念与要求之后，重点就在于收与支的规划与把控上，收和支是可以规划的，既然可以规划就是量化的管理，当规划出来之后我们怎么把控它，怎么管理它，这是实际操盘的过程。 当前房企规模扩张还是第一需要，几乎在这个方面是不存在争议的，也反映了房地产市场仍然有很大的机会，而且是大有可为的。 为什么要做规模？因为是大有可为，有很大的吸引力，如果把规模做大，其实可以带来很多的红利，所以房地产市场做大规模，在目前我认为还是第一需要。但是在做规模扩张的过程中，一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动，就像刚才的天平一样，当你的负债加得越大，你的规模也就越大。 我们在房企里面往往讲三个杠杆，一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，一个是合作杠杆。 这三个杠杆之间反映在资产负债表的右边，就是资金的来源方，它们之间有一个权重关系，这个权重关系其实是受到了很多方面的影响，有外部的因素，也有内部的因素。 我们假设一下，如果房地产市场销售是很火热的，土地市场也是很火热的，那我认为财务杠杆就是应该加，它的比重就应该是加大，而且是越大越好。如果是销售的市场在下行，或者在横盘，土地市场仍然火热，就要减财务杠杆，千万不要把方向搞错了，加的是经营杠杆与合作杠杆，确保公司的安全运行。它们三者之间有这样的逻辑关系。 当前我们是加杠杆还是减杠杆，其实把今年的时间可以划分为两大段，上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，实质上我观察下来，家家都在加杠杆。 下半年，国际形势不确定的，在这种不确定的国际环境下，国内政策又是非常明确的情况下，确保安全运行又排在第一位，很自然我们的财务杠杆是要减，而不是要加。 所以我的结论是，提升经营杠杆占比是一个趋势，降低财务杠杆也是一个趋势，但是把两个杠杆放在资产负债表的来源方，实质上就可以看到财务杠杆的占比是仍然巨大的，经营杠杆跟合作杠杆占比的权重是不可能超过财务杠杆的。 关于房企规模扩张的度到底在哪里，房企继续规模扩张，是一个非常好的选择，我也是非常赞同的，因为有规模才有红利，有规模才有蹲位或者有地位，这是我们大家普遍的共识。 特别是中国房地产才走过二三十年，面对一个百年或者几百年的产业，我们才走了几十年，我一直认为中国的房地产市场目前还处在青春期，既然是青春期，机会就很多。所以在这种情况下，这个度是在讲什么呢？实际上是讲一个安全垫。我们在设定财务安全垫的时候，从我自身的经验来讲，我觉得有三个重要的要点是一定要把握的： 第一个要点，就是要分清市场在当下是上行、横盘还是下行，这一点非常重要，如果房地产市场是上行，安全垫的厚度就不必要在意，也就是杠杆可以放大一些，如果是横盘，安全垫就要适中，如果房地产是下行的，安全垫就要厚。 第二个要点，分清利润的空间到底有多大。其实从2015年开始，房地产的毛利润率或者净利润率是大幅下降的，有的公司可能每年下跌1%，有的公司可能每年下跌几个点，到目前为止项目的利润的空间已经很小，只有百分之五六的利润就可以去招拍挂市场拿地。 从财务的角度来看，这是非常危险的，因为我们的融资成本已经远远超过百分之五六，普遍的融资成本是百分之七八，有的公司到了百分之十几，这是非常危险的事情。 第三个要点，作为一家房企，你有自己的战略，你的战略是一个机会主义者，还是一个长期主义者。如果是机会主义者，你是靠赌、靠炒，按照昨天有专家讲，房地产就是要贪，从这个概念来讲，你怎么做都没关系，那就看你的运气。但如果你是一个长期主义者，我要建议你的长期财务杠杆保持一个均衡的水平，而且是低的水平，这样的安全垫就要厚。 房企的规模继续扩张有这种可能吗？从昨天到今天，听了这么多专家、房地产大佬、董事长、总裁们的很多论述，我想大家跟我得出的结论应该是一致的，就是继续把房地产的规模做大，这个机会是有的，而且是肯定的。 我大概归纳了一下，有5个方面的原因： 一个方面是改善性的需求空间巨大。 第二，城市化率才60%，与发达国家相比，中间还有20%的机会，每年完成1%的提升，起码要10到20年的房地产繁荣期。 第三，城市更新的机会非常大，只有这个城市有百年以上的历史，其实城市更新的需求量是非常大的。 第四，人口迁移带来的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊纲教授也阐明了这个观点，我是非常赞同的，就是这个迁移的流动带来了各方面的需求，这个需求量也是很大的。 第五，最近中央提出来内循环经济，这一点被充分的重视。因为出口受到了限制，并不是完全关掉，但是相比原来的比例是下降的，主要靠我们内需的循环来进一步提升中国经济的增长，这个空间也是非常大的。 所以显而易见，未来的房地产市场是巨大的。但是怎么样把你生产的东西可以卖出去，其实昨天我也提到，我比较关注的就是两点，一个是产品，一个是服务，我们生产的产品能不能卖出去，是取决于你的产品的好与坏，取决于你的产品的性价比是不是比较高，取决于老百姓是不是喜欢你的产品，所以这个点我是非常关注的。原来我们可以不重视，但是现在是必须重视。 这次疫情的冲击之后，让我们更加清楚物业管理的服务、房地产公司所提供的各类服务是非常重要的，包括智能化、环保、便捷性、以人为本的社区服务，这些都是非常重要的。如果说房地产公司要把产品做好，把服务做到家，我想未来的10年、20年，房地产公司一定发展得会非常好，这是我的答案。 当然，我们前面提的这5个点，其实是需要量化的，我只是作为一个见证者或者作为一个观察者提出这5个方面的需求。但是作为经济学家，或者是量化研究的机构，是要做这方面数字研究的，我相信做出来的研究结果跟我的观点应该是吻合的。 当然有人在问，万一规模扩张太快，财务没法平衡，而导致了公司安全运行遇到了问题怎么办，我是财务出身的，其实对风险的意识感觉应该是比较强的，但是我还可以大胆地说，因为中国的房地产在青春期，未来的前景是美好的. 在这种情况下，如果说我提到这个问题的事情发生了，我们平常心去对待，万一你成功了呢？成功的例子其实在过去这么多年是不胜枚举，很多企业就是因为赶上了好的时机，踩好了点，加了杠杆，上了台阶，然后完成了他的资本原始积累，完成了全国布局，让他的服务、产品质量更加优秀，有什么不好呢？ 遇到困难之后，可能要进行财务重整，也没什么大不了的事情，财务重整有什么大不了呢？大不了就是你原来持有80%的股份，有可能重组之后只剩40%、50%，这个公司还是你的，只是多了一个投资人，公司还是存在的，当然可能你的预期的收益比原来低，你拥有的家底或者排名比别人低，但是你奋斗了，比你不奋斗的效果总是要好的。 整个房地产市场其实是一个扩张、洗牌、再扩张、再洗牌的过程，香港也是这样的，我在香港经历了1997年金融危机，很多公司被洗掉了，洗掉就洗掉了，但是房地产市场最后集中在5家大的地产公司手上，中国的房地产市场是不是经过洗牌之后集中在100家之内？也有可能，因为这个市场太大了，集中在100家，这也没什么不好。 所以房地产市场实际上是在竞争中的自我平衡，房企实际上是在竞争过程中的优胜劣汰，这是非常自然的规律，没什么不好的。当下，由于市场不成熟，我还是建议牢牢抓住机会这么一个重要的前提。 房企规模继续做大的关键要素有哪些？我觉得首先是要顺应新时期拓展土地储备的新特点，一定要获得便宜的高额的土地储备。因为市场已经变了，获得土地的机会、渠道跟原来是不一样的，你不能还是延续过去简单粗暴的做法，你应该有很多的渠道，刚才我提到的5大方面都是获得土地的来源，我们只要把其中一种做好，就能获得源源不断的土地，在这方面我们要下工夫。 第二个方面，千万不要一谈高周转，谈虎色变，千万不要回避这个问题，因为现在资金的成本太高了，而且资金都是比较短的资金在长期的使用，这是一个现实的问题。因为作为企业要快速的发展、继续发展、可持续发展，继续要追求高周转，如果高周转追求不了，我们可以继续追求相对高周转，相对高周转追求不了，可以追求快周转，总之这个精神跟打法，我建议是不要变。 因为我是财务出身的，我知道我们的融资成本太贵了，特别是中小企业，你的评级又不高，融资成本就很高，借的钱又是短期的（一年期、两年期），一个房地产项目的周期都不够。所以在这种情况下，一定要坚持高周转、相对高周转、快周转的打法，这个精神是不能变的，而且持续用这个精神来改善我们每个环节，这是非常重要的。 第三个方面，就是要把有限的财务资源用好，我们现在有的时候财务资源本身也不多，而且还有浪费，本身是完全可以集中精力做房地产，又做了很多多元化，因为你的规模还不足以支撑你做多元化，多元化花了很多钱，做了很多尝试。 房地产市场是巨大的，一直可以做下去，10年、20年不要变航道都是做不完的，所以把有限的财务资源一定要用好，积极发挥财务杠杆、经营杠杆、合作杠杆之间的协调关系，这三个之间是有权重的，有的时候可能财务杠杆要加，有的时候财务杠杆要减，当然不管财务杠杆的加与减，经营杠杆与合作杠杆的作用是非常重要的，把这两个杠杆的作用要发挥出来。 第四个方面，要做好财务平衡与规模扩张之间的动态平衡。财务平衡刚才我们讲了一些概念、理论，与规模扩张之间它是有一个逻辑关系，但它是个动态平衡的过程，而不是一个点对点的过程，而不是一个固定不变的过程，怎么样把它做好，其实是要在市场跳舞的，与踩周期是要跳舞的。 最后我要回答我今天提出的命题，就是负债、规模、利润三者是怎么平衡。我大概通过研究之后得出结论： 第一，这三者之间没有公式可以计算，只能靠自身的经验，包括你的管理，包括你对数据的认知，包括你对企业的认知，靠这些经验所得出之间的逻辑关系。 第二，它们三者之间的平衡关系是动态的，不是固定不变的，是随着外在、内在市场的各种变化而跳动，与市场、与各方的跳动在变动的。 第三，动态平衡的过程，它不仅仅是一个自身的情况，还是要看整个行业，别人在变，你也得变，整个市场我们有几万家房地产公司，大的也有几百家，人家在做什么。经常要看我们的竞争对手，或者我们同行们，在这个行业里边，这三个之间的关系到底是什么，把他们的关系时刻摆在自己的桌面上，人家怎么做，你也怎么做就可以了，你不要逆着做，人家已经把这个关系调为他们之间的这么一种逻辑关系，而你还保持过去的逻辑关系，可能就不对。 第四，高财务杠杆是根本降不下来的，这是我的结论，相当一段时间，我们房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。一是没有这个条件，二是降也没这个理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要。 但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。刚才我们讲资金来源有三个方面，经营活动的收入、投资性的收入、融资性的收入。 这里面最核心的就是第一条，经营现金流的收入，这是作为第一要务。企业管理的核心是财务管理，这是我一直强调的，财务管理的核心是现金流的管理，而现金流的管理核心是经营现金流的管理，我们再剥一层皮，经营现金流的管理，核心是可以动用的现金流的管理。 一层层剥下去，你就知道这个事情的最核心在哪里，就是可以动用先进的管理是重中之重。 第五，如果有机会，努力扩充资本。这个方面我相信很多房企做得非常极致，只要有机会，利用资本市场的窗口，可以定增、可以分拆下面的业务上市，来扩充你的资本，这对降低资产负债率、降低净负债率，提升很多的价值、提升公司的安全性都是非常重要的，所以把每次资本的窗口利用好也是非常重要的。 我把三者之间的关系想做一个模型，最后我也做不出来，但是凭经验去做，可能会找到适合企业很好的三角关系，有利企业未来的发展。 谢谢大家。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、东原集团副总裁丁芳女士。对话时间2018年9月。 以下是与丁芳的对话（精选版） ：在产品创新上做了哪些尝试？ 丁芳：强调客户生活场景营造与运营，追求生活本源，通过童梦童享、优度优家、原聚场等子品牌进行交叉，形成生态网络，创造客户粘贴度，实质也是我们通过社区运营，让业主客户感受到生活的本源与乐趣。儿童、老人、还有忙于工作的家庭主要成员，这几类人的行为会让不同的子品牌之间内容产生交叉和传接，把社区业主联系在一起，同时，我们会进行沟通交流，以便进一步改进和创新工作。 ：如何平衡成本、利润、品质、速度的问题？ 丁芳：因为东原的发展速度较快，我们对印系列和阅系列的要求本身有一些区别，我们通常对“阅”系列产品周转要求较高。我们提速是指更多的做专业整合，比如说市场、客研和设计，要在前端更高效的来协同工作，而不是常见的串联的工作输入输出模式。 另外我们较关注现金流，开盘后的销售速度和现金回款的速度要求比较高。我们整体大运营口是靠经营加杠杆，如何在开盘后更快地回流现金，保证收款的效率，对此我们是有要求的，但在交付节点上，我们对客户满意度要求很高，因此交付品质上有很高要求和标准 ：您有没有印象特别深刻的案例故事给我们讲一下？ 丁芳：我拿苏州千浔项目来举例吧，该项目相对有点遗憾的是项目面市时点苏州市场处于回调期，项目的销售流速收到较大影响，但这个项目反响很强烈，在区域同行业内处于领先地位，在项目产品前期策划阶段，我们邀请到全国有名的建筑师来参与，整个项目团队在新工艺性要求实现的过程中，克服了很多困难。另外项目从开始阶段，我们就把建筑、室内、景观三个不同专业大咖整合在一起，三位大咖经常一起开会讨论每个空间场景的关系。后来这个项目产品设计管理过程的很多经验，我们在更多的项目上进行了应用。 ：您带领的研发团队多少人？每年动员投入到产品研发上面的费用大概多少？ 丁芳：集团加上城市公司研发团队全部加在一起人120人左右，集团研发团队18人左右。专项研发费用不固定，我们很多是跟项目相结合的，比较推崇的方式是不做纯研究，在研究过程中就马上找项目去落地打板，进入项目的费用了。比如说精装修的打板，最近在武汉做了一系列的打板，这些打板都可以转化为实际销售，因此它也不会占用特别的研发费用。 ：您觉得房地产发展未来是什么趋势？ 丁芳：我认为房地产发展要建立在了解国家宏观政策及经济发展变化基础之上，包括国家的人口结构的变化及新消费的产生，国家很多宏观经济政策是鼓励一些新行业的发展，这些与整个中国经济和购买力的成长是相关的。作为房地产行业，要密切关注政策动向。未来消费者居住只是最基本的一个需求，一定会有基于这个基本需求之上的更多的需求产生，这才是新消费。 ：那您如何去捕获新消费？ 丁芳：我认为房地产企业最大的优势就是与客户的距离最近，从家这个原点出发，社区是最接近第一消费场景，或称第一连接场景。房地产行业在建造运营管理中，我认为是能力最强的一群人在做。他们是资源整合者，始终在整合政府、咨询机构、建造机构等相关资源。 ：您平时喜欢看什么类型的书籍？有什么兴趣爱好？ 丁芳： 我喜欢看的书很杂，最近虚构类看的较少，非虚构类涉及的会更多。经历过中欧、长江两大国内顶尖管理学院的系统化管理教育和培训，而且一直在管理岗位上工作，因此管理类方面的书籍看得也很多。近两年还比较喜欢读一些科普类、历史类相关书籍。前几天团队让我分享一下半年书单，我推荐了这么几本：《思考，快与慢》、《现实不似你所见》、《规模》、《为食物辩护》、《刷新：重新发现商业与未来》。 除了工作，旅行、跑步、看剧，我都喜欢。我喜欢看音乐剧、话剧，这些爱好和我工作有一定相互影响。还喜欢和跨行业的人士去沟通交流，我认为地产行业未来它一定更多的和社会连接，跟新的消费类别、甚至是一些新的科技趋势、商业模式相连接，那宽广的知识领域和兴趣爱好也会帮助我去捕捉不同行业的创新思维和商业模式，反
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