投资要点 2020年3季度实际GDP同比为4.9%，季调环比2.7%。9月工业增加值同比6.9%，固定资产投资累计同比0.8%，社会消费品零售总额同比3.3%。我们对此点评如下： 9月及3季度宏观数据：经济仍在回升期。3季度实际GDP单季同比从3.2%上升至4.9%，使累计GDP同比年内转正。从支出法的角度来看，最终消费拉动年内首次转正，净出口拉动进一步上升，而资本形成拉动回落。而9月的工业、投资和社零数据也仍在改善的轨道上，工业增加值的超预期主要在制造业部门，特别是汽车、电子、机械等行业；投资中，基建的拉动下降，地产高位稳定，而其他投资进一步上升，制造业投资虽然同比回落但环比仍高于其季节性规律。社零仍然延续从必需到可选消费品的趋势，商品和餐饮同步改善。 经济的整体好转中也开始出现一些边际变化。 •季调后产销率持续回落及出口交货值转负值得关注。一、尽管9月统计局公布的工业产销率上升，但经过季调后，工业产销率的数据连续3个月回落，可能指向生产速度快于需求改善，如果这一状况持续，可能会因供需错配带来库存的上升和价格的下压压力。二、尽管生产、需求数据两旺，但是出口交货值当月同比的转负却与出口、生产等数据并不匹配，值得后续关注。 •地产新开工、施工单月增速为近5个月来首次转负。8-9月，针对地产的一些政策调整的媒体报道陆续出现，主要针对地产开发商“降负债”，以及银行可能收紧地产相关的资金等，可能会影响地产开发商的投资意愿和能力，也会打断销售到投资的传导逻辑。 往后看，政策预调微调下，4季度经济或为此轮复苏的环比高点。从货币和财政来看，疫情后的各类托底政策正逐渐回归常态。我们在《又超预期的社融背后，预调微调也已出现》中提到：“企业融资的超季节性幅度已经在减小，政策逐步常态化，社融增速可能在4季度见顶”。在更早的报告《波动加大，资产布局期》中，我们也曾提到：“政策变化可能带来地产部门出现拐点，疫情后复工复产带来的经济增长的高速阶段正在逐渐过去”。因此，尽管从同比的角度来看，明年1季度才是经济的顶，但从环比的角度来看，随着政策逐渐回归常态，叠加前期赶工、填坑的最高峰过去之后，宏观经济各类数据的环比高点大概率将出现在今年4季度。 风险提示：美国大选不确定性，欧洲二次疫情风险。 3季度经济：消费、净出口拉动上升， 资本形成回落 3季度GDP：消费、净出口拉动上升，资本形成回落。3季度实际GDP同比4.9%，基本符合我们的预期（参考报告20200930《9月出口或仍偏强》），但低于市场5.2%的预期。从支出法来看，呈现消费、净出口拉动，而投资回落的格局。 •最终消费：最终消费对当季GDP的拉动年内首次转正，从2季度拖累2.35%变为拉动1.70%，与社会消费品零售总额持续改善，以及3季度第三产业当季同比转正相一致。 • 资本形成总额：资本形成总额的拉动则较2季度的5.01%有所收窄，为2.60%，资本形成总额分为库存变化和固定资本形成总额，而固定资本形成总额与月度固定资产投资之间在统计口径上也具有差别。根据2-3季度工业库存的情况来看库存经历先上后下的走势，或是资本形成总额拉动放缓的原因之一。另外，资本形成总额为实际值，而固定资产投资为名义值，因此或还有价格因素的影响。 •货物和服务净流入：货物和服务净流入对GDP的拉动从2季度的0.53%上升至0.60%，净出口对经济拉动主要在于一方面我国在疫情后恢复较快，全球出口分额被动提升，另一方面在于跨境旅游受限而服务项逆差大幅收窄。 工业：超预期的增长背后 有一些值得关注的不确定性 受益于内外需环境的改善，制造业生产速度较快。9月工业增加值当月同比由前值5.6%升至6.9%，超过市场预期，推升累计同比至1.2%。从分行业的数据来看，受益于内外需的持续改善，制造业生产增速高于整个工业生产，其中汽车、电器机械、金属制品增速较快 ，而部分前期增速为负的行业在9月也出现了转正，比如农副食品和其他交运设备行业。 但也有一些值得关注的不确定性。一、尽管9月统计局公布的工业产销率上升，但经过季调后，工业产销率的数据连续3个月回落，可能指向生产速度快于需求改善，如果这一状况持续，可能会因供需错配带来库存的上升和价格的下压压力。二、尽管生产、需求数据两旺，但是出口交货值当月同比的转负却与出口、生产等数据并不匹配，值得后续关注。 投资：累计增速首次转正，地产支撑仍存在 投资累计增速年内首次转正，地产仍是主要支撑，基建拉动回落。9月，全社会固定资产投资累计同比增速由前值-0.3%转正至 0.8%，当月同比企稳于7.5%左右，而从其环比季节性规律来看，9月的环比增速仍然明显高于2015-2019年的平均水平。9月，房地产、基建（旧口径）、制造业、其他投资对单月固定资产投资的同比拉动分别为2.24、1.26、0.89、3.09个百分点。其中，房地产投资仍是对投资的最大支撑；基建投资拉动连续第四个月回落，我们此前也指出过随着经济内生动力的增强，托底政策的诉求回落；其他投资随着经济内生动力的增强，扣除卫生教育类的剩余行业增速也在回升。 •制造业投资环比超季节性规律，同比数据回落有一定基数因素。9月制造业投资同比较8月有所回落，但并不意味着制造业投资的再度走弱。8月制造业投资的大幅反弹有基数，以及7月洪涝后对投资节奏的影响。而比较今年9月和2015-2019年9月制造业投资的环比来看，9月环比仍然高于往年水平。 •房地产投资之后可能面临一些变化。9月，房地产开发投资单月同比进一步上升，达12.0%。我们此前指出从房地产开发投资结构看，今年以来对其支撑最大的是土地购置费，尽管9月地产开发投资细项还未公布，但从对土地购置有领先性的地方政府土地出让数据看，9月这一数据应还在改善。尽管单月来看，个人按揭和定金预付款对开发投资资金的拉动有所回落，但这里面有一定的基数因素，且地产销售仍然不弱。然而，9月地产相关的数据也开始出现一些边际变化，新开工和施工的增速由正转负。同时，近期，针对地产的一些政策调整的媒体报道陆续出现，主要针对地产开发商“降负债”，以及银行可能收紧地产相关的资金等，可能会影响后期地产投资的意愿和能力。（详细请参考报告20201011《波动加大，资产布局期》） 消费：同比进一步上升，商品、餐饮同步改善 消费同比增速继续上升，商品、餐饮同步继续改善。9月，社会消费品零售总额同比增速继8月转正后进一步上升至3.3%，且商品、餐饮均在同步改善，其中尽管餐饮收入增速仍为负值，但在收窄。 结构上继续渐次复苏，延续从必需到可选的复苏路径，关注汽车的修复。我们在此前报告中指出，3月以来，消费恢复的过程是必需消费品向可选消费品逐步传导的路径，这与CPI数据中必需消费品分项先复苏，而可选也开始逐步复苏是一致的。9月数据延续了这一趋势，值得关注的边际变化是汽车销售上升较多但地产产业链相关回落。整体来看，消费逐步复苏反映的是国内疫情得到控制后，居民收入及消费逐步“填坑”的过程，甚至从国庆的情形来看，似乎有“报复性消费”的迹象。从当前复苏的程度来看，这一趋势仍未结束。 风险提示：美国大选不确定性，欧洲二次疫情风险。
图片来源：网络 近日，格力地产宣布已完成与珠海市免税集团有限公司（以下简称“珠海免税”）重组所涉及的审计、评估工作，重组事宜又进一步。 格力地产是大湾区为数不多、已业务多元化的区域房企，目前已已布局地产、口岸、海洋、金融、旅游、酒店，以及正在重组的免税业等多类业务。 但格力地产多元化业务虽不断增长，却营收贡献较少。还在路上的免税牌照，能为格力地产带来多少实际收入，也尚需观察。 目前，地产业务依然是格力地产业绩的最大支撑，近年来表现较弱。伴随着近期关于房企融资“三条红线”的消息不断清晰，格力地产连踩“三道红线”，还承受着较大债务压力。 重组珠海免税，斥资16亿元三亚拿地 格力地产搭上“免税快车，并开始“真金白银”的投入，始于今年5月。 5月12日，格力地产公告拟购买珠海免税100%的股权，同时非公开发行股份募集配套资金。消息一出,仅5月25日复牌到6月3日期间,格力地产就连收8个涨停板。 格力地产重组珠海免税，并不奇怪。格力地产与珠海免税集团同属珠海国资委全资控股企业，该资产重组为同一控制人下的企业合并。 “重组珠海免税，公司现有相关产业的核心竞争力将进一步强化，并发展成为以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。”格力地产曾表示，免税业务与其现有的消费板块业务可互相补充。 珠海免税成立于1987年，是全国最早开展免税品经营业务的企业之一。其全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务运营管理实践经验的国有独资企业，旗下有7家口岸免税店、1家机场免税店。 2018年至2019年，珠海免税的营收分别为22.56亿元、26.69亿元，归母净利润分别为6.43亿元、9.44亿元。 重组珠海免税集团尚未尘埃落定之际，格力地产又先后祭出两个大动作：下海南拿地和进贵州签约茅台置业，进一步布局免税市场。 9月7日，格力地产通过下属全资子公司珠海合联，从华润、金地、招商局等央企手中，斩获三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块。 格力地产表示，本次竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，并引入世界知名的高端商业运营品牌商、具有海南离岛免税资质的企业。 值得注意的是，上述拿地格力地产耗资16.51亿元，占其2020年上半年收入的五成以上。这也是格力地产近年来纳储有所减缓之下，少见的“高调拿地”。 格力地产2019年年报显示，其仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地。截止2019年末，格力地产土地储备从2017年的172.86万平方米，降至期末的105.83万平方米。 16亿三亚拿地之后，9月21日，格力地产又与茅台集团置业公司达成战略合作协议，合作涉创新供应体系、发展文化旅游产业等方面，重点增强茅台集团和格力地产及珠海免税集团业务的互补性。 “就目前而言，格力地产免税生意只欠两样东西：重组最终审批通过和珠海免税拿下海南第四张免税牌照。” 一位长期研究免税业的业内人士对搜狐财经表示，收购珠海免税集团，契合格力地产多元化发展思路，及转型之下业绩增长的需要。 7年转型之路，多元化业务收入占比升至10% 格力地产于2009年借壳上市，前身为西安海星现代科技股份有限公司，主营业务为计算机硬件产品、电子通讯器材及设备开发等。 多元化布局，则始于2013年。彼时，格力地产提出“从房地产建筑商到城市综合运营商“”的转型目标。打造“房地产主业、特色海洋经济、特色口岸经济”三大板块产业。 至2015年，格力地产最终确立“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。 同年，格力地产正式脱离格力集团，纳入国资平台--珠海投资控股有限公司，成为珠海市国资委旗下的上市公司。 彼时，格力地产录得营业收入25.45亿元，同比增长73.56%；净利润13.71亿元，同比增长337.72%，扭转2014年的下滑局面。 但之后的三年，格力地产的发展却遭遇了桎梏，业绩近乎原地踏步。 2016年至2018年，格力地产分别录得营业收入31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元，同比增长率分别为22.67%、0.27%、-1.65%。 同期，格力地产净利润为6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元，处于下滑态势。 图片来源：搜狐财经 直到2019年，格力地产业绩有所反弹。当期录得营收41.93亿元，同比增长36.19%；净利润5.26亿元，同比增长2.66%。 其中，新开拓的“受托开发项目”和“渔获销售”业务营收分别为13.04亿元、3.34亿元，同比增长154.10%、1226.44%，直接拉动2019年整体业绩提升。 多元化布局之下，2016年至2019年，格力地产房地产收入由30.19亿元降至23.47亿元，营收占比由96.71%降至55.98%。 同期，非房收入复合年增长率高达105.75%。至2019年，格力地产非房收入已达18.46亿元，已达当期房地产收入的78.6%。 进入2020年，得益于房产板块与海洋经济两大板块结合，直接拉动其整体业绩。 上半年，格力地产录得营业收入29.78亿元，同比增长11.61%；净利润4.22亿元，同比增长3.5%。 其中，房地产板块录得营业收入26.79亿元，同比增长111.66%；渔获交易销售金额1.79亿元，同比增长367.92%。 图片来源：搜狐财经 不过，其他收入虽然增速强劲，但对格力地产收入贡献仍十分有限。2020年上半年，格力地产非房收入合计2.99亿元，营收贡献比为10.04%。 格力地产的业绩支撑仍依赖房地产业务，最近三年至最新一期，该板块毛利率维持在36.38%至42.41%之间，明显高出其他业务板块。 中期财务费用增幅264.97%，净负债率214.84% 房地产主业占比下降，多元化布局未开花结果，格力地产难免“尴尬”。 而随着营收增长，2002年上半年格力地产的销售、管理及财务费用也出现不同程度上涨。 2020年上半年，格力地产销售费用达7682.9万元，同比上涨71.89%；财务费用达1.44亿元，同比上涨264.97%。 更为棘手的是，格力地产的现金流存忧。 2016年-2018年，格力地产经营活动产生的现金流净额连续3年为负数，净流出均在12亿元以上。2019年这一数据终于转正，为17.25亿元。 今年上半年，格力地产经营活动产生的现金流量净额为350.38万元，同比大幅下滑99.34%。格力地产在半年报中表示，主要是支付工程款增加所致，公司短期同比借款激增。 截至2020年6月30日，格力地产短期借款1.86亿元，较上年同期增加145.23%；一年内到期的非流动负债72.39亿元，较上年同期增加164.82%。 目前，格力地产负债率仍然较高，需要持续的降低负债。 以格力地产截止2020年6月30日之财务数据计算，其剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为214.84%，现金短债比为0.34。 参照近期媒体报道的房企融资“三条红线”相关要求，格力地产面临超过“三条红线”的风险。 具体而言，在“剔除预收款后的资产负债率不大于70%”这条红线下，格力地产需要减少负债规模18.55亿元。 在“净负债率不大于100%”这条红线下，格力地产总体债务规模需要减少至108.05亿元，减少有息负债94.96亿元。 在“现金短债比大于1倍”这条红线下，格力地产需要降低48.89亿元规模的短期债务。 总体来看，格力地产三条红线中踩了3条，其中红线2下的降负债规模最大，达到94.96亿元。 这意味着格力地产的三项指标均超过了红线，未来若想达标，格力地产需缩减债务规模超近百亿元。 针对重组珠海免税与“三条红线”等话题，搜狐财经致电致函格力地产，其表示重组事宜正积极推进中，一切以上市公司公告为准。公司目前经营正常，无应披露未披露事项。
9月29日晚间，中国恒大于港交所发布公告称，近日公司与持有恒大地产总额1300亿元的战略投资者进行商谈，并于9月29日与持有恒大地产总额863亿元的战略投资者签订补充协议。该补充协议明确，战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。 中国恒大表示，剩余的437亿元战略投资中，公司已与持有恒大地产总额155亿元的战略投资者商谈完毕，目前正在办理审批手续，282亿元战略投资仍在商谈中。 据悉，9月29日，恒大专门举行了规模庞大的签约仪式，中国恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者高管，集体出席了签字仪式。 这无疑是一个实质性的重磅利好消息。不久前，网上流传一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》。该函件显示，如果恒大地产不能按时完成重组，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红。1300亿元由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升，可能导致恒大地产现金流断裂。 受此消息影响，中国恒大及关联公司股票、公司债券价格出现大幅波动。中国恒大也立即进行澄清，此后还发布一系列试图提振市场信心的公告。尽管公司股债价格出现强势反弹，但市场仍对该1300亿元的战略投资“即将到期”持审慎态度。 随着此次恒大与战略投资者补充协议的签署，市场担忧也将得到大幅消除。随即，恒大美元债走势也立即有了提振的积极反应。 市场分析认为，既然全体1300亿元战略投资者高管都出席了当天的签字仪式，恒大与剩余总额282亿元的战略投资者达成协议，应该也是大概率事件。 回顾4年前，即2016年9月，深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组。同年10月，深深房A与恒大地产及其股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》，公司以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，恒大地产希望借此实现A股上市。 2017年，经过3轮增资，恒大地产成功引入上述1300亿元的战略投资。战略投资者之所以砸重金加持恒大地产，一方面是对恒大地产的经营管理和发展比较认可，同时也对恒大地产回归A股抱有期待。 今年3月底，中国恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露，恒大回归A股一事在有序推进中。 9月27日晚间，深深房A发布公告，由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证。停牌期间，公司将严格按照有关法律法规的规定和要求，至少每5个交易日披露1次有关事项的进展情况。
证券时报记者 于德江 近期陷入风波的恒大集团迎来实质性利好，恒大地产1300亿战投中的863亿已经转为普通股，破解了最大难题。 中国恒大（3333.HK）9月29日晚间公告，公司近日与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。已于29日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议。补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。公司已与持有恒大地产总额155亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。 中国恒大还表示，公司正与剩余持有恒大地产总额282亿人民币的战略投资者进行商谈。 据了解，恒大29日与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者高管出席签字仪式。 回顾这一轮风波，先是一份恒大地产重组情况的文件在网络流传，中国恒大随即发布《严正声明》，称“近日，网上流传有关恒大地产重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。” 恒大的坚决辟谣并未能阻止事件的进一步发酵，随后恒大遭遇股债双杀，中国恒大、恒大汽车、恒腾网络连续大跌，“19恒大02”、“19恒大01”等债券跌幅巨大。直到近两日，在恒大频发利好，国际大行积极唱多之下，恒大股债有所反弹。 风波事件的核心便是恒大地产这1300亿元战投。 2016年10月，恒大地产宣布拟借壳深深房。根据当时披露的公告，深深房拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权，交易完成后，凯隆置业将成为深深房的控股股东。各方同时约定，在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者，凯隆置业也做出了高额的业绩承诺。 最终，恒大地产在2017年1月至11月完成了三轮、共计1300亿元的战投投资，股东数量增加至26名，凯隆置业持股降低至63.46%，苏宁旗下南京润恒持股4.7%位列第二，其他股东还包括山东高速集团、正威集团等。 恒大地产引入战投之时做出了多项承诺，一是每一个财政年度将净利润的最少68%分派予各股东，二是若拟进行的建议重组（即“回A借壳深深房”）于2021年1月31日尚未完成，战投有权于有关限期届满前两个月向凯隆置业提出回购或补偿要求，具体包括：以原有投资成本回购战投所持股权，或以战投所持股权的50%作为补偿。 如今，恒大地产1300亿战投中的863亿转为普通股，不再附加重组上市期限对赌条款，对恒大来说无疑是重大利好。有分析认为，恒大在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈，也说明了战投对恒大发展的信心。
继上周的“股债双杀”后，9月28日，中国恒大旗下的多只境内债券弱反弹，29日早盘走升势头延续，其中“19恒大02”本周累计升幅逾20%，当前反弹至81元上方。 近期，关于地产调控的消息不断。“三道红线”融资新规、房企座谈会，以及恒大文件风波印证了高杠杆房企信用风险的抬升。9月28日，报道，涉房类信贷资金严监管再现，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。也有股份行、城商行人士对记者表示，四季度对个人按揭和抵押贷款限额管理，部分银行先禁止了上千万级别的大额贷款。尽管每年10月以后，银行房贷额度普遍紧张，但对涉房类贷款的严监管再现无疑是对“房住不炒”的再次强调。 3月“美元荒”时，境外中资美元地产债和境内AA级别的地产债跌出“黄金坑”，此后一路反弹甚至超出前高。这次情况还会一样吗？ “近期的地产债估值压力是系统性的，未来一定会分化。”某国内大型基金公司债券投资经理对记者表示。据了解，近期不乏抄底者，不同在于，3月时投资者是基于宏观经济有望好转及货币政策宽松的预判，对市场风险偏好回升进行下注，而如今更像是针对个体信用风险下赌注。 当前环境大不同 上周，恒大集团上市重组引入的战投即将到期、债务压力较大的新闻引起了二级市场较大波动。上周五，“19恒大02”跌超30%，两次触发临时停牌。据DM查债通的数据，有高收益投资者趁恒大债券暴跌之际抄底，多位投资者表示，买入了（行权）收益率40%~60%的恒大债项。 28日，在连续两日股债双杀之后，恒大迎来反弹。午后港股中国恒大持续走强，涨幅一度扩大至逾23%，收盘涨幅为20.61%，创3月以来最大；恒大汽车收盘涨幅扩大至20.39%；债券反弹力度稍弱，恒大地产集团存续债“19恒大02”开盘即涨逾20%触发临停，收盘时涨幅为14.39%。截至收盘，“19恒大01”、“15恒大03”分别涨9%和2.96%。29日，“19恒大02”延续反弹但距离收复失地仍有相当距离。 “19恒大02”存续债券收益率走势。来源：DM查债通 恒大债大跌对房地产其他同类主体的债券影响几何？天风证券固定收益分析师孙彬彬表示，从目前来看，恒大美元债大跌对部分主体有一定影响，如华夏幸福、佳兆业等债券的价格近期均有小幅下跌。但整体来看，目前尚未对行业造成普遍冲击。一方面，恒大集团本身债务杠杆较高，从2020年中报来看，同属民企、高杠杆的大型房企还有华夏幸福、富力地产等，受到一定影响；另外，恒大集团2021年还将面临战投到期的压力，规模达到1300亿元，具有一定的特殊性。 如果从公开市场债券到期情况来看，恒大短期内偿债压力不算大。其1年内到期的境内债券有105.8亿元，境外债券有38.4亿美元。但从有息债务整体来看，短期偿债压力却不小。根据2020年中报，恒大有息债务总额8355亿元，其中1年内到期的债务占比47.4%。机构认为，在本身短期债务压力就很大的情况下，恒大通过分拆物业上市、汽车业务争取科创板上市，或可解决部分发展与债务的问题。但外部支持力度较弱的情况下，债务的滚续压力将比较大，仍需要靠房地产销售回款来解决债务滚续，销售依赖度提高，土储质量将面临严格的检验。大规模到期的战投如何处理，同样值得关注。 回顾今年3月的地产债“黄金坑” ，即中资地产美元债和境内AA级地产债（均为垃圾债级别），当时在疫情冲击叠加“美元荒”的背景下，地产债价格“腰斩”，但随着美联储的天量流动性释放以及境内的货币宽松，市场风险偏好急剧回升，垃圾债到期收益率很快回到年初水平，“黄金坑”的窗口期非常短。当时，在机构手头有了流动性后，涌现出众多“抄底者”，恒大董事局主席许家印就在公司业绩会上透露，公司美元债大跌的时候动用了外汇入市抢购，价格折扣很大、回购成本很低，但由于竞争激烈，最终没抢到多少货。 交易员也对记者表示，当时“抄底者”更多是基于对宏观面好转和政策支持的判断。就当时的地产债，施罗德亚洲及新兴市场企业债券主管许子峰对记者表示，内地房地产企业的收入，主要是由内需带动，与全球经济的相关性不高。 如今的情况则不同。央行货币政策已逐步趋于中性，相较于二季度已边际趋紧。具体到地产公司层面，杠杆过高、债务滚续压力大已是部分房企不得不面临的问题。 “整体还是防控风险，但债务易增难降，对于部分高杠杆企业压力较大，其只能通过加大推盘、价格优惠和控制支出等方式来修复报表。此外，在债券市场，缩减发债额度，这对房企现金调动产生直接影响，使得房企对销售回款的依赖进一步增加。”摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部陈言一对记者表示。 房企信用分化继续扩大 可以确定的是，3月“闭着眼睛抄底”的时代不复返，风险事件已明显增加，不同资质的房企信用分层将愈发明显。 陈言一认为，2020年以来，已有个别中大型房企陆续陷入流动性危机或发生违约，风险事件明显增加，资质差的房企面临的再融资压力显著超过以往，这种情况下，应坚持对房企基本面的研究，以控制久期、精选个券为主要策略。具体而言，从房企信用资质上看，2020年至今，房企整体拿地较为积极，债务增速高于销售增速，加之前期激烈竞争所带来的利润率下降，整体偿债指标有小幅弱化的可能。2020年上半年，主流中大型房企的平均债务增速达9%左右，即“三条红线”中“踩”一条线所允许的增长范围，“三条红线”实施后将控制房企扩张意愿，维持企业信用资质的稳定。 景顺固定收益亚太区主管黄嘉诚日前对记者表示：“以往地产商看到利润就会去投资扩产，但有了新规限制后，地产商就需要考虑借了这笔钱后是否还能借下一笔、会不会踩线等。”在他看来，“三条红线”都踩线的房企需谨慎，未来信用分化会强化，那些整体债务风险可控或改善的房企，评级会逐步上调，带动发债成本下降。 陈言一对记者表示，由于国内经济恢复情况较好，加之长三角、珠三角地区热点城市销售回暖明显，2020年1~8月，房地产市场累计销售金额已回正。从房企外部融资渠道上看，今年1~8月，房企到位资金同比增长3%，主要受益于按揭贷款和开发贷的发放，同比增幅分别达9%和4%，较大程度地弥补了信托收紧的缺口。近期，中资美元债市场一级发行火热，多个境外主体评级在B区间的房企美元债认购倍数达到9倍左右，房企美元债最新发行收益率较年初下降了100BP左右。
恒大地产与863亿战投签订补充协议 ，图片来源：中国恒大 9月29日晚间，中国恒大公告称，其与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。已于当日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议。 公告显示，该补充协议明确战略投资者已同意不回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。 此外，恒大官方向搜狐财经透露，剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。 许家印与1300亿全体战投高管合影，图片来源：中国恒大 据了解，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。
茅台集团党委书记、董事长 高卫东 林振兴 发自贵州 在国内，投资茅台股票和买房成为很多人逆袭的阳光大道。自2008年后的12年间，A股第一高价之位易主10余次，成绩最稳定的还是茅台，截止9月25日收盘，茅台股价1635.11元／股，市值突破2.05万亿。 然而，“股王”茅台并不仅仅满足于卖酒，还将目光投向了卖房。 位于贵州仁怀市河滨路的茅台国际大酒店，每周都会现身企业家代表和各地政要。近一个半月来，48岁的茅台集团董事长高卫东亲自接见了万达王健林、绿地张玉良、格力地产鲁君驷等房企一把手。 多家地产大佬的频繁出现，让外界开始关注茅台的地产生意经，以及一直在贵州深居简出的茅台置业。 成立8年以来，茅台置业见证了集团三代掌门人的更迭，从提出“国酒茅台”概念的袁仁国，到提出“文化茅台”的李保芳，再到而今的“高卫东”时代。不管“换帅”几何，在茅台置业的发展过程中，集团不仅给予其大把真金白银，更给予了很好的品牌保障，在关键节点给予了帮助。 但茅台的地产生意却不像酒生意那么“响亮”。在今年3月茅台内部专题会上，高卫东狠下心表示，“不能长期输血。下一步，置业公司要切实发挥主观能动性，挖掘利用好自身资源，加快成长。” “股王”匿伏地产八年 茅台进军房地产的棋子，早已布下。在2009年度茅台酒经销商会议上，茅台原董事长袁仁国在接受媒体采访时曾表示，已经做好进军房地产市场的准备。 在2011年，袁仁国喊出了口号，“茅台在酿酒产业外，房地产也将会成为茅台多元化的目标”，并以3.66亿元的价格竞得一宗贵阳商业项目地块，总体量17.9万平方米，项目投资7亿元，打造写字楼和酒店为一体的商业项目。 话音刚落地，2012年1月16日，贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司（简称“茅台置业”）正式成立，承接贵阳项目的投资开发。 值得注意的是，茅台置业并不隶属于上市公司贵州茅台（600519.SH），而是与其平级，同属于中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司，并由贵州省人民政府国有资产监督管理委员会100%控股，目前法人代表为刘世仲。 彼时，舆论对茅台跨界搞房地产的动作大多抱有怀疑态度，“不认真搞好自己的主业，跑去房地产行业瞎掺和合适吗？”业内人士则分析，一贯不差钱的茅台不仅是为了盈利，当时白酒行业处于调整低谷期，现金流充裕的茅台进军房地产领域更多是为了分散风险，以及兑现政府定下的“千亿”目标。 这一年，茅台集团收到贵州省政府的指令：组建大茅台集团，在十二五末销售达到500亿元、十三五末销售收入达到1000亿元。然而在2011年，贵州茅台收入仅有184亿元，净利润87.6亿元。 茅台置业成立仅三个月后，茅台集团制定发布一份“关于投资设立国酒茅台自营公司的议案”，筹备在全国31个省会（首府）、直辖市设立31家全资自营公司。由于这些都将采用自营房产经营，这也认为是茅台变相通过房地产谋取收益。 这一年，恰逢三亚热度大增，国内游客疯涌而入三亚，茅台也看中了这片热土。2012年8月，它以9.4亿元竞得三亚市海棠湾C6片区D-3-6地块，预计投资约22亿元，占地300余亩，总建筑面积150673平方米，打造高端旅游度假村，由贵州茅台酒厂（集团）三亚投资实业有限公司负责（简称“三亚实业”）。 三亚度假村项目于2014年开工奠基，但是在2013-2014年的两年间，三亚实业却收到了海南省七连罚，处罚金额在100元和500元不等。 从计划上看，三亚茅台精品度假村将于2019年6月投入试运营，项目总客房数727间。袁仁国对其寄予了厚望，要求三亚精品度假村打造成“海棠第一，三亚一流，海南知名”的酒店。 但是三亚项目发展得并不顺利，在2017年，茅台集团对三亚项目责任单位及负责人进行问责，多位领导被直接免职。截止目前，也未有新闻披露茅台三亚度假村的开业信息。 换而言之，一个区区的三亚酒店，茅台置业已捂在手中八年之久。 起大早 没玩好 如果说，茅台在三亚地产项目的遇阻是水土不服，但在其地盘贵州也并不是一帆风顺。 2017年10月底，茅台置业因“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假”，被贵州省市场监督管理局列入经营异常名录3年内且依照《经营异常名录管理办法》第八条规定被列入经营异常名录的企业更正其公示的信息后，申请移出。 据获悉，目前茅台置业旗下公司仅有贵州茅台酒厂（集团）三亚投资实业有限公司、贵州茅台酒厂（集团）贵阳高新置业投资发展有限公司（简称“高新置业”）。 其中，高新置业拥有茅台国际商务中心，该项目占地4.2万平方米，建筑面积17.8万平方米，由3栋写字楼构成，这是茅台作为跨界进军中国房地产市场的首部精品作。 此外，茅台在贵阳观山湖区还投资了茅台广场项目，其主建筑将打造成中国古典酒尊状，又名茅台樽，项目定位为359米高的贵州新地标，总用地逾12万平方米，拟打造成五星级酒店、5A级写字楼、商业、住宅、酒文化展览馆一体化的城市综合体。 去年12月，茅台广场获批规划行政许可，这意味着茅台广场项目将正式落地。转眼至今年3月，茅台集团召开了茅台广场项目专题会认为，项目前期遗留问题已处置完毕，相关审批手续已完善，审批程序已启动，项目建设的基本条件已具备。 高卫东在会议上指出，要有危机意识，要对房地产行业有一个理性的认知，密切关注近期市场波动情况，特别是住宅部分，切实做好风险评估，做到正确认识、理性判断。 除了三亚和贵阳以外，茅台集团还有不少房地产项目开发，却并没有过多的被外界熟知。例如，茅台集团直接收购北京北环中心的茅台大厦；以及斥资879万欧元收购了法国巴黎的一处房产，作为公司欧洲业务拓展机构，还以2000万欧元的对价收购了法国罗蒂尼酒庄。 对于做白酒起家的茅台来说，进入房地产的时间虽然早，业务发展得并不算好。知情人士分析称，地产业务在茅台集团内部分布较散，与酒业的协同效应不明显。 从茅台发布的2020半年报来看，茅台并未设置细分的地产板块，也无对外的公开数据。今年上半年，茅台酒营业收入为392.61亿元，系列酒营业收入46.50亿元，茅台酒贡献了公司营收的89.41%，依然占据主导的地位。 与此同时，就贵州茅台半年报来看，茅台集团涉及文化旅游和房地产投资开发的公司不止茅台置业、三亚实业和高新置业三家。 据不完全统计，中国贵州茅台酒厂（集团）文化旅游有限责任公司（简称“旅游公司”）涉及旅游资源开发和产业投资业务，贵州久远物业有限公司（简称“久远物业”）涉及房屋出租、物业管理业务；贵州茅台酒厂（集团）循环经济产业投资开发有限公司（简称“投资公司”）涉及园区投资开发；贵州遵义茅台机场空港生态园区投资开发有限责任公司（简称“空港投资”）涉及机场空港生态园区开发建设业务。上述公司的财务状况未予以公布。 从贵州茅台半年报中发现，在吸收存款和同业存放中，涉及三亚实业9625万元，涉及高新置业2273万元，涉及旅游公司1.04亿元，涉及久远物业2521万元，涉及投资公司5929万元，涉及茅台置业6136万元，涉及空港投资220万元。这只是部分涉及地产业务的企业，往来资金总额超过3.71亿元。
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