(冯方)近日，南京江北新区印发通知，提出最高300万元购房补贴的政策。此前，郑州、南宁等地区分别发布或调整购房补贴政策。据统计，年内至少已有30多个地区发布或调整购房补贴政策，其中，有6个地区最高补贴金额超过百万。 高层次人才6地区购房可享百万级补贴 根据各地政府部门文件以及公开报道，今年以来，多个地区发布或调整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策。从金额来看，有6个地区补贴金额达到百万级别，分别为杭州、苏州工业园区、南京江北新区、台州、南宁和济南。 其中，杭州最高补贴额度居首，达800万元。今年2月，杭州推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，提高高层次人才购房补贴，对A类顶尖人才按“一人一议”最高给予800万元购房补贴，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴。 中国(江苏)自由贸易试验区的南京片区和苏州片区也有相关政策推出。6月5日，南京江北新区(南京片区所属辖区)印发通知，实施区块链顶尖人才集聚计划，经认定的可享受最高300万元购房补贴。4月底，苏州工业园区(苏州片区所属辖区)出台文件提出，全职工作的顶尖人才按“一事一议”最高可获得500万元购房补贴。 此外，3月初，济南发布政策，重点高层次人才可享受最高100万元的购房补贴、最长5年的租赁住房补贴或最长免租5年的人才公寓。同在3月，台州启动2020年度“500精英计划”，新引进的高层次人才可享受最高300万元的购房补贴。 中新经纬客户端发现，在上述6个地区中，南宁是对此前政策进行调整。4月，南宁印发文件，扩大购房补贴发放范围，此后进一步调整，经认定的D类、E类高层次人才购房补贴不再受引入到南宁的时间限制。按照目前规定，南宁对A类人才予以200万元购房补贴，对B类人才予以120万元购房补贴，对C类人才予以60万元购房补贴，对D类人才予以40万元购房补贴，对E类人才予以20万元购房补贴。 多地对抗疫医护人员购房契税全额补贴 资料图 中新经纬 摄 除了直接规定补贴金额，还有不少地区按照购房价款或缴交契税的比例发放补贴。 邢台、泸州、南充等地均提出按成交房屋总价的一定比例给予购房补贴。比如，邢台表示，大学本科、高级技师、高级工等急需人才纳入购房补贴范围，符合条件的按个人购房总价款的2%予以补贴。泸州表示，购买自住住房的，按购房款总额一定比例一次性给予置业补助，自2020年3月至2022年2月，不同购买时间补助比例共有3%、2%和1%三种，购房人合计最高补助限额5万元。 此外，桂林、衡阳、郴州、镇江、玉林、钦州、抚州、资兴等8个地区提出实施购房契税补贴，以已缴契税为基数，补贴比例自30%至100%不等。中新经纬客户端注意到，桂林等4个地区提出，对医护人员购房的给予全额契税补贴。 其中，桂林表示，抗疫一线医护人员在2020年度购买新建商品房的，按照实际缴纳契税给予100%同等金额补贴。镇江表示，自本通知印发之日(2020年2月21日)起3年内，所有赴湖北医务人员，本人在镇江购房并符合公积金贷款条件的，享受1次个人贷款限额上浮50%及契税全额补贴政策。 三地文件先发后撤 值得一提的是，除了上述30多个地区，河南省驻马店市、内蒙古自治区赤峰市和山东省泰安市宁阳县三地年内也曾推出购房补贴政策，不过后来相关文件未被执行。 公开报道显示，2月21日，驻马店出台文件，首次提出下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。此外，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助，各类人才补助标准为200元/㎡，大中专以上毕业生补助标准为150元/㎡，农民工补助标准为100元/㎡。2月28日，驻马店市人民政府主要负责同志被约谈，此后该政策文件被撤回。 4月16日，赤峰推出《疫情防控期间稳定住房消费若干措施》，鼓励个人购房，对个人购买新建商品房住宅的，按其所购房屋实际缴纳税额的50%给予财政补贴。不仅如此，该文件提出，促进商品房预(销)售，加大住房公积金使用力度。三天后，赤峰市人民政府发布通知称，经研究决定，《疫情防控期间稳定住房消费若干措施》不予执行。 5月15日，宁阳发布文件表示，对购买普通住房(不含二手房)且已签订网签合同备案并实际购买的购买人，按每套5000元的标准进行补贴，补贴期限为自本文发布之日起到2020年10月8日止。此外，取消二手房限售期、降低首付额度、鼓励企业优惠打折销售。两天后，宁阳县人民政府发布通知称，上述文件因部分条款内容与上级有关要求不符，经研究，决定不予执行。 对于上述情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端指出，驻马店出台的政策带有很强的刺激倾向，是当时全国政策力度较为宽松的代表性政策。对于赤峰的政策，严跃进表示，此次政策最大的亮点就是明确提出“鼓励个人购房”的表述，相比全国很多城市相对含蓄的表述，赤峰的政策表述带有很强的托市导向。 严跃进认为，此前驻马店等城市被约谈，都说明房住不炒是大原则，客观上也有助于明确后续的政策思路，对于各地的政策调整有很强的指导意义。(中新经纬APP)
在做好“六稳”工作、落实“六保”任务中，“直达机制”以普惠式、精准性的调控方式，大幅提升了企业的获得感 无论是抗击新冠肺炎疫情、应对世界经济的不确定性，还是构建新发展格局，都迫切需要坚持和完善党领导经济工作的体制机制，促进资金畅通、循环畅通、政令畅通 “确保各项纾困措施直达基层、直接惠及市场主体”，今年以来，习近平总书记多次就增强宏观政策的针对性和时效性、落实好纾困惠企政策提出明确要求。不久前，国务院召开的部分地方政府负责人视频座谈会提出：“合理把握政策力度、选择政策工具，探索出的经验要继续坚持，今年行之有效的直达机制等改革措施该坚持的要坚持。”经济政策中的“直达机制”，本质上是宏观调控的创新与完善，对促进中国经济加快复苏、争取全年经济发展好成绩，具有重要的意义。 今年以来，在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作中，我国创新直达实体经济的货币政策工具，提高了传导效率，对冲了经济下行风险。比如，在逆周期调节中引导市场利率下降，不再单纯依靠传统的降息、降准，而是通过对企业的贷款延期、信用支持等措施，进一步明确目标取向、直面市场主体，切实缓解了融资难、融资贵。再如，推动财政资金直达和减税降费精准投放，截至10月底中央财政直达资金1.7万亿元已基本下达到位，地方实际支出1.198万亿元，有效增强了基层财力水平，有力支撑了疫情防控、经济社会发展和脱贫攻坚等工作。在做好“六稳”工作、落实“六保”任务中，“直达机制”以普惠式、精准性的调控方式，大幅提升了企业的获得感。 就下一步工作而言，相关经验亟待常态化、制度化坚持下去。一方面，当前国内外形势依然复杂严峻、存在很大不确定性，尽管主要经济指标逐步回稳向好，但市场主体逆风前行的困难仍然不少，需要我们保持政策连续性、有效性和可持续性，努力做到科学预判、主动加力、打通堵点。另一方面，宏观经济政策传导中存在一些问题，究其原因有利益格局的藩篱，有本位主义的掣肘，也有体制机制的不畅。“确保各项纾困措施直达基层、直接惠及市场主体”的要求，具有强烈问题导向和目标导向。我们不仅要根据市场主体需要和形势变化适时优化政策，还要更多解决深层次体制机制问题，在财税金融等领域完善“直达机制”，进而完善宏观经济治理。 畅通国内经济循环同样离不开“直达机制”。过去一段时间，经济运行各环节中存在一些堵点、淤点、难点，资金脱实向虚现象抬头，要素市场化配置与商品流通成本难降。从2018年中央经济工作会议提出的“巩固、增强、提升、畅通”方针，到今年的加大宏观政策调节力度，加强要素保障、产销对接，政策着力点都在通堵点、清淤点、破难点。接下来经济领域补短板、强弱项，仍要牢牢抓住“畅通”二字下好先手棋、推动系统性变革。需要指出的是，“直达机制”不等于“直接买单”。纾困资金直达的目的是为了激发各类市场主体的活力创造力，“把好钢用在刀刃上”，是对政策传导机制的自我革新与优化。建设高标准市场经济体系，需要继续推动有效市场和有为政府更好结合，并推动宏观调控向宏观经济治理稳步提升。 无论是抗击新冠肺炎疫情、应对世界经济的不确定性，还是构建新发展格局，都迫切需要坚持和完善党领导经济工作的体制机制，促进资金畅通、循环畅通、政令畅通。建立健全各领域“直达机制”，强化政策引导、改革创新，我们一定能共克时艰，在新发展阶段开好顶风船、走稳上坡路，赢得中国经济发展的光辉未来。
文/程实 工银国际首席经济学家 7月11日，国务院金融稳定发展委员会召开第三十六次会议。本次会议指出，要全面落实对资本市场违法犯罪行为“零容忍”要求，多措并举加强和改进证券执法工作，全力维护资本市场健康稳定和良好生态。 我们认为，本次会议并非着眼于短期的市场走势，而是立意长远，沿承了第二十六次、第二十八次会议的政策思路，旨在为中国资本市场的长远发展保驾护航。在中国经济的“双循环”新格局之中，这一举措主动应对时代变革，有望在以下四个层面产生深远的积极影响。 第一，推动上市公司的优胜劣汰。对于中国经济的高质量发展，资本市场肩负着至关重要的历史使命：其一，从总量上看，扩大直接融资占比，拓宽融资渠道，以增强金融体系服务与让利实体经济的能力；其二，从结构上看，不同于间接融资体系，资本市场能够更准确地进行风险定价，从而为“高风险、轻资产、少抵押物”的新经济提供有效融资，加速经济新旧动能转换。但是，上述总量和结构红利的释放，都需要以上市公司有序的“优胜劣汰”作为前提。否则，将引致“道德风险”和“柠檬市场”，进而产生“劣币驱逐良币”的困局，削弱资本市场的基本功能。近年来，多起恶性财务造假案件足以为前车之鉴。由此，本次会议直击关键，在“零容忍”政策工具箱中强调深化退市制度改革，形成“有进有出、优胜劣汰”的市场化、常态化退出机制。这将与新修订的证券法以及注册制改革形成合力，构建上市公司的良性竞争循环，通过优化底层资产的方式，从根本上夯实资本市场长期繁荣的基石。 第二，保护中小投资者的合法权益。随着2019年中国居民人均GDP突破1万美元大关，中国家庭财富结构亦已开启历史性的变革。从国际经验和当前趋势来看，未来中国家庭资产的配置重心，将逐步从房地产市场转向金融市场。越来越多的居民将成为中小投资者，并有望通过资本市场，从供求两端强化中国经济的“内部循环”。一方面，借助“财富效应”，居民财产性收入和消费能力同步扩张，为需求侧注入新动力。另一方面，借助“投资效应”，居民财富助力新经济的加速发展，为供给侧的转型升级打开空间。但是，由于资本市场违法成本较低、信息不透明，对投资者尤其是中小投资者的保护尚有缺陷，制约了上述正向效应的释放。直面这一问题，本次会议对症下药，一方面，通过完善证券执法体制机制，配合立法机关加快刑法修改等工作进度，构建事前监管的“防火墙”，另一方面，通过严厉查处违法行为、启动“集体诉讼”、建立专项工作小组等措施，强化事后惩治的“纠错器”。这一“双管齐下”的政策组合有助于补上制度建设的短板，放大资本市场在“内部循环”中的战略功效。 第三，扩大对国际资本的长期吸引力。在今年“陆家嘴论坛”上，国务院副总理刘鹤指出，“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成”。在疫情时代下，中国资本市场正在成为桥接国内、国外两大循环的核心纽带之一。当前全球疫情仍在加速发酵，2020年全球经济陷入深度衰退几成定局，公共卫生风险、地缘政治风险与国际金融风险正在相互激化，稳定性成为最稀奇的资源之一。与之不同，得益于率先对疫情实现有效控制，中国经济目前稳步修复，大概率成为年内唯一正增长的主要经济体，经济与金融的韧性在全球视角下持续凸显。基于此，国际资本正在长趋势地流入中国市场，并促进了“内部循环”的发展。顺应这一趋势，本次会议进一步升级“零容忍”的具体政策，向市场传递“零容忍”的鲜明信号，有利于消解国际投资者对中国市场的信任疑虑。放眼全球，这不仅将长远地增强中国市场对国际资本的吸引力，也将在逆全球化浪潮下巩固“双循环”的纽带，使中国经济金融成为全球的“稳定锚”。 第四，探索要素市场化配置的改革范式。从更长远的历史视角来看，以“零容忍”政策优化资本市场治理，不仅旨在该市场自身的繁荣发展，更在于为新一轮深化改革开拓出实践新途。2020年4月，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，标志着以土地、劳动力、资本、技术、数据五大要素为重心，新一轮的要素市场化配置改革将进入快车道。但是，改革的关键不仅在于“破”，更在于“立”，不仅在于突破利益藩篱，更在于建立高效、稳定的治理机制。在这一方向上，资本市场有望树立治理典范。从实践来看，“零容忍”政策的本质，是通过提升违法成本、完善监管体系、保护市场主体、优化市场标的等方式，提升要素资源定价的透明性、高效性和稳定性。其政策实践的经验成果将对其他要素市场产生重要的指导意义，并形成可以复制的治理范式。从预期来看，资本市场作为改革起步早、推进深的先行者，如果能够在“零容忍”政策的引导下取得进一步发展，将显著提振国内外对其他要素市场改革的信心，更广泛地吸引市场主体的参与，加速改革措施的推进。由此出发，当前“零容忍”政策在资本市场迈出的开创性一步，未来有望盘活改革深化的大棋局。
摘要： 展望2021年，“三道红线”政策将实施，房企有息负债将受到严格管控，杠杆将面临有效管制。企业预期重塑，未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报，信用分析难度进一步加大。 债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面，非标还将继续收缩，银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显，需要关注部分企业的再融资压力。 整体来看房地产行业性信用风险仍然可控，行业利差大概率震荡，地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需首选大中型、具备高周转、强运营能力的房企，规避问题型、短期债务压力较大的房企；低风险偏好的机构，可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。 此外，还需要关注货币政策边际收紧后，区域性房地产市场波动对企业的影响，以及由此导致的房地产风险外溢。 展望2021：房地产信用风险怎么看？ 回首2020，疫情冲击下的市场需求、房价上涨中的政策调控、“三道红线”下的政策落实，构成了房地产行业全年的关注线。企业层面，尽管有泰禾、福晟违约，引发广泛关注，但整体冲击有限，总的来说，仍属“有惊无险”。展望2021，“三道红线”政策逐步落地，又该如何看待房地产信用风险及房企债券投资？ 1． 2020年房地产市场回顾 1.1． 政策：房地产政策如何变化？ 2020年在疫情冲击下，房地产市场经历了三个阶段的变化： 第一阶段，2~3月疫情初期，地方政策放松、融资环境宽松。为了缓解房企现金流紧张的情况，地方出台了诸多政策，如降低预售标准、延缓缴纳土地出让金等；而为了应对疫情冲击，货币政策比较宽松，企业融资环境改善，整体融资难度、融资成本均明显降低。需求端，部分地方政府出台了一些放松限售、限购、降低首付比的政策，但几乎都在出台不久遭到撤回或整改。 第二阶段，4~6月国内疫情得到控制，部分城市房价明显上涨。深圳、宁波、沈阳、东莞等城市房价明显上涨，其中，以深圳为代表上涨最为明显，也引起了市场最广泛的关注。 第三阶段，7月份开始，多个城市出台限售、限购政策，“三道红线”政策出台。在疫情确认得到有效控制，而土地市场热度持续较高、房价明显抬升、居民中长期贷款明显增多的背景下，新一轮的房地产政策调控出台。本轮政策调控先有东莞、杭州、深圳、南京等地收紧购房资格、加强调控，后又有韩正主持召开房地产工作座谈会，随后又推出了针对房企的“三道红线”管控政策。 “三道红线”政策重点在于对房企债务进行管控，尤其是对房企利用债务杠杆进行扩张的行为进行限制，但是具体到各渠道融资政策上，目前尚未形成明确且清晰的政策意见。如房企的公开市场债务融资，就有媒体报道[1]部分企业正在申请新的债券额度。 综合来看，2020年地方层面的房地产政策经历了由松到紧的过程，而中央对于“房住不炒”的政策贯彻比较彻底，即使在疫情期间，由中央掌控的金融、行政等政策也没有明显放松。 1.2． 融资：融资到底是松还是紧？ 在房地产政策由松到紧的过程中，房地产的融资平稳中略有下降： 银行开发贷前三季度新增投放9400亿。截止2020.9.30，房地产开发贷余额12.16万亿，相比2019年底增长了9400亿，其中保障性住房开发贷仅1200亿，商品房开发贷8200亿。保障性住房开发贷余额走平，为商品房开发贷提供了空间。横向对比，银行开发贷相比信用债、海外债的总量管控，能够提供大量新增融资，成为非常重要的融资途径。 非标融资持续收缩。从2019年5月份的23号文开始，以信托为代表的非标融资持续受到政策打压，进入收缩区间。从2019年三季度开始，房地产信托余额开始下降，一直到2020年三季度，相比峰值已经收缩5517亿。 ABS融资新增规模有限。在2018年前后，房企供应链ABS是房企新增融资的重要贡献力量，但2019年开始，供应链ABS提供的净融资规模也开始明显下降。 从2019年开始，国内信用债、海外债均开始以“借新还旧”为主，新增融资有限。国内信用债今年前三季度累计实现净融资839亿，同期，海外债累计实现净融资215亿美元。如果考虑部分净融资数据是由于提前发行而导致的，实际国内信用债和海外债的净融资非常有限。 将各渠道加总，房企2020年上半年仍实现了6783亿的净融资，相比2019年同期明显减少，但整体仍实现了规模不小的净融资。 除了外部融资，我们进一步观察通过销售回款和少数股东权益实现的“内源性”融资。 高周转加快加收回款。近年来，随着房地产政策持续收紧，房企面临较高的资金压力，在此背景下，房企通过“高周转”加强销售回款。从数据上，我们可以观测到新房销售中期房占比不断提高，2020年房地产开发资金来源中个人按揭贷款保持了较高的增速。 类内源性融资还包括房企通过“股权”引入的资金。在降杠杆、扩规模的压力下，房企少数股东权益占比不断提高，侧面说明房企通过引入股权实现了部分。 将房地产行业融资与调控政策结合来看，中央政府对“房住不炒”的定位贯彻落实严格，但仍兼顾了经济发展的需要和房企整体资金链的安全性，房地产融资仍相对平稳，但净融资小幅收缩。此外，通过高周转加快销售回款以及通过少数股东权益实现部分股权融资，也成为房企销售规模不断扩张的重要动力。 1.3． 违约：疫情冲击导致的集中违约？ 2020年有5家房企出现了信用债违约，分别是：6月份的重庆隆鑫地产、7月泰禾集团、9月天房集团和三盛宏业、11月福晟集团。而在此之前，国内出现债券违约的房企一共只有4家，分别是华业资本、中弘股份、银亿股份、国购投资。 从数量上来看，2020年违约房企数量比以往几年之和还要多，且出现了如泰禾集团这种曾经销售排名达到Top30的大型房企。但是仔细剖析各家房企的违约历程，可以发现，2020年违约的房企其信用风险早已暴露。也正是由于市场预期充分，才会出现5家房企连续违约，市场冲击却相对有限。隆鑫地产只有存量私募债，公开资料少，规模小，我们不做重点分析，观察其余四家的风险暴露过程。 天房集团早在2016年就出现了延迟披露审计报告的问题，2017年大幅亏损26.5亿，而至今公司尚未披露2018/2019年年报。 泰禾集团前期经历了激进的高速扩张，其信用风险最早可以追溯到2018年。公司在2017年末净负债率达到473.4%的高峰，随后由于公司的项目多位于福州、北京、上海、杭州等调控热点城市，销售遇到一定问题；此外，已售房屋回款速度慢，而2017年通过股权并购增加的土地储备，需要支付大量的土地转让价款。2019年1月，联合资信将公司列入评级观察名单。其具体的违约过程，我们前期报告《泰禾违约之路》有详细分析。 福晟集团前期同样经历了激进的扩张，其信用风险集中暴露于2019年。2019年10月前后，有媒体报道福晟集团遭遇经营危机，尽管集团于11月1日发布了澄清说明，但其后集团风波不断。资产方面，其在深圳、郑州等地参与多个旧改项目，旧改占用资金时间长，资产流动性差，对公司形成一定拖累。 三盛宏业集团同样于2019年被媒体报道出现经营问题。2019年10月，新浪财经就报道[1]了三盛宏业集团遭遇严重危机：因员工认购理财产品未能按时兑付，被列为失信被执行人；丧失上市公司中昌国际控股的控制权。 综合来看，尽管2020年出现了5家房企集中违约，但是，详细追踪其违约过程可以看到，这些企业的信用风险早已暴露。 外部融资并不宽松，尤其是非标融资持续收缩，叠加疫情冲击下销售在年初受到影响，加大了一些中小型房企的融资难度，可能也是2020年出现集中违约的重要原因。集中违约的出现，有疫情的影响，却很难完全“甩锅”给疫情。 2． 2021年展望：房地产信用风险怎么看？ 展望2021年房地产市场，房地产的信用风险分析需要从几个方面入手。政策方面，重点关注三道红线的政策落实情况；融资方面，关注房地产行业和微观房企的再融资压力；最后，结合宏观与微观，观察房地产行业的信用风险。 2.1． 三道红线怎么看？ 首先，我们从2020年中报数据来看房企“三道红线”的踩线情况。截止6月30日，统计的50家样本房企中，有8家房企由于财报未公布短期债务数据，我们采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计，其他均按照房企的公告进行统计。 从三道红线踩线情况来看，50家房企中，踩3条线的房企有8家，踩2条线的房企有9家，踩1条线的房企有27家，没有踩线的房企仅有6家，绝大多数房企均涉及踩线。而有息负债增速上，没踩线的房企整体增速略高。 具体来看，绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，50家房企中有40家均“踩线”。 目前，政策要求的有息债务增速上限只有15%，而考虑剔除预收账款资产负债率70%的要求大部分房企不满足，因而大部分房企的有息负债增速上限只能达到10%，这将涉及几乎所有房企的债务扩张。 正面来看，央行亲自管控房企债务，房企通过增加债务杠杆进行扩张的可能性减小，减少了房企激进扩张带来的风险。但随之而来的是房企加大债务粉饰力度，增加通过公开财务数据进行信用分析的难度。 2.2． 房企融资压力怎么样？ 2021年，房企各渠道融资将如何变化？ 国内信用债、海外债大概率仍将维持目前借新还旧的局面。政策的核心在于管控房企债务杠杆，避免系统性风险，而非直接限制房企的发展，合理的债务融资大概率仍将得到满足。信用债融资成本低，监管比较透明，对房企而言是比较好的融资途径，未来不排除政策上边际放松。 非标持续收缩仍将维持。非标一方面监管困难，另外，对企业而言成本较高，会太高行业风险，其压缩可能还将持续，但压缩速度将放缓。 银行贷款可能受整体的信贷投放影响。受疫情影响，2020年1-11月新增信贷投放已达到18.4万亿，其中1-9月份的新增信贷投放中房地产占27.2%。目前来看，2021年信贷投放总量可能与今年持平，但比例可能与今年持平或略低于今年。此外，保障性住房开发贷新增明显减少，商业性房地产开发贷新增空间也将受到影响。 公开市场的债务融资压力如何？ 2021年境内信用债偿债压力略高于2020年。2020年（未考虑剩下时间的回售）境内房地产行业信用债（SW房地产，剔除城投）偿还规模4127.7亿元，其中，正常到期的债券3563.93亿元，占比86%；回售到期的557.5亿元，占比14%；本金提前兑付的仅5.3亿元。相比之下，2021年房地产信用债正常到期（不含回售到期）规模4353.86亿元，相比2020年高22%；如果到回售期的债券全部回售，则有高达6，996.26亿到期；回售到期规模达2642.4亿元。 时间分布上，上半年房企信用债到期规模达，下半年到期规模小，而上半年又主要集中在1月份和3月份。其中，1月份到期规模1031.92亿元，3月份到期规模1120.13亿元；上半年正常到期2440.18亿元，下半年正常到期1913.69亿元。 房企海外债到期规模同样明显提高。2021年海外债到期正常到期规模达到472.8亿美元，相比2020年的367.7亿美元，正常到期规模增长29%。 从到期节奏来看，上半年到期规模高，下半年到期规模略小；分月来看，3~4月份是到期高峰，分别有59亿和64亿美元债券正常到期。 2021年房企ABS到期规模略小2020年。2021年，房企ABS到期规模约2333亿，相比于2020年的3247亿元，明显降低。但由于部分房企ABS期限短，在12月份的后半月里可能会集中发行并在2021年12月到期，所以实际的到期规模差距可能略小于现在能观测到的数值。 具体到企业层面来看，万科、碧桂园、保利、华夏幸福、富力等公开市场债务到期规模较高。万科主要是由于大量发行供应链ABS，期限短，需要滚动发行，故到期规模较高。 综合来看，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显。具体到企业上来看，需要重点关注华夏幸福、恒大和富力的再融资压力。 2.3． 房地产风险怎么看？ 2021年，房企杠杆预计将缓慢下行，行业风险缓慢下降，但需警惕债务粉饰。近年来，在房地产政策持续收紧的情况下，房企的杠杆稳中有降，2020年，Top50房企的资产负债率81.2%，剔除预收账款的资产负债率74.9%，净负债率89.2%。三道红线政策的压力之下，企业杠杠可能快速下降，尤其是净负债率。但这肯能并不代表房企债务风险下降，而是财务粉饰的结果。行业风险的系统性下降将比较缓慢，但仍将逐步下降。 预计盈利能力还将下滑，对房企运营管理能力的要求进一步提高，需警惕管理较差的房企。随着土地市场更加透明，以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争，压降房企利润水平的效果。在行业利润水平降低的情况下，房企将不得不进一步依靠“高周转、强运营”来增厚利润，保持盈利能力和财务安全性。 预计销售仍将保持韧性。房地产销售具有较强的连贯性和一致性，预计2021年房地产销售还将保持目前的销售韧性。而大中型房企目前拿地正进一步向一二线、东部沿海地区聚集，销售、回款预计同样能维持。销售保持韧性，是避免行业性风险的根本前提。 行业信用风险可控，行业利差大概率震荡。目前，房地产AAA、AA+和AA等级信用利差分别处于2013年以来40%、90%和90%的历史分位数。中低等级信用利差处于高位，高等级信用利差处于较低水平。展望2021年，行业信用风险可控，合理筛选标的，地产债仍可参与。而对于信用风险偏好较低的机构，可以关注优质主体的ABS。 择券方面，但需高度关注问题型房企。而根据历史违约房企来看，问题型房企比较典型的特征主要有： 一、激进扩张，导致企业持续高杠杆运营。从违约房企来看，典型违约房企如泰禾、天房、福晟集团等违约前净负债率均处于较高的水平，而高杠杆往往是激进扩张的结果。 二、企业内部管理经营混乱，高层动荡。管理混乱是激进扩张的起因，如企业带有较强的实控人个人色彩、内部决策流程混乱，从而造成企业激进扩张，而运营管理又有问题，自然最容易导致问题。 三、企业规模较小，区域集中度高，区域房地产市场波动就给企业造成较大影响。从违约的9家房企来看，泰禾、福晟规模稍大，其他房企规模均较小，土地储备分布集中，也是部分房企违约的重要原因。 以史为鉴，同时考虑当前愈加严格的债务管控政策、行业利润被压缩的趋势，房地产行业对于企业的债务管理、运营管理提出了更高的要求，具备“高周转、强运营”能力的房企才能有更强的抗风险能力。 3． 小结 （1）回首2020，地方层面房地产政策由松到紧，中央推出“三道红线”，影响深远；债务融资表现平稳，高周转下的快速回款重要性突显。企业层面，尽管出现了泰禾、福晟等5家房企违约，违约数量多、金额大，但企业违约发酵时间已经较长，市场预期较为充分，市场冲击有限。 （2）展望2021年，“三道红线”政策将实施，房企有息负债将受到严格管控，杠杆将面临有效管制。企业预期重塑，未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报，信用分析难度进一步加大。 （3）债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面，非标还将继续收缩，银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显，需要关注部分企业的再融资压力。 （4）房地产行业性信用风险可控，行业利差大概率震荡，地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需优选大中型、具备“高周转、强运营”能力的房企，规避问题型、短期债务压力较大的房企；低风险偏好的机构，可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。 （5）此外，还需要关注货币政策边际收紧后，区域性房地产市场波动对区域内房企的影响，以及由此导致的房地产风险外溢。
央行吹风会： 两项货币政策创新工具 不是QE 作者： 杜川 [ 这些政策无论从性质上和规模上都谈不上量化宽松。和国际上其他一些发达经济体比较，中国货币政策工具的空间还是有的，仍处于常态化货币信贷政策的范畴里。 ] [ 这部分中小银行大约有3.7万亿元普惠小微贷款。按延期本金的1%提供激励，测算下来可能需要提供的激励上限是400亿元。 ] “特殊的时期应对特殊的困难，需要货币信贷政策更加注重精准性和直达性。我们在政策的设计上，政策的取向和要达成的目标是非常清楚的，同时，内含有政策激励的安排。”央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2日央行吹风会上这样说。 1日，央行联合多个部门再创设两个直达实体经济的货币政策工具：普惠小微企业贷款延期支持工具以及普惠小微企业信用贷款支持计划，同时出台了《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》，持续增强服务中小微企业政策的针对性和含金量。 两个新设的货币政策创新工具是否为量化宽松（QE）？新设有哪些考虑？创新直达实体经济的货币政策工具还有哪些可能性？支持中小微企业复工复产，系列金融政策对商业银行信贷质量会产生怎样的影响？ 2日，央行就金融保市场主体召开吹风会，潘功胜、央行办公厅主任周学东、央行市场司司长邹澜、央行货币政策司副司长郭凯出席并详细阐述了为缓解疫情对中小微企业经营的影响，央行如何提供精准金融服务，让资金直达实体经济。 直达实体的货币政策创新工具并非QE 1日，央行连发六文介绍其创新的直达实体经济、加大对小微企业信贷支持力度的货币政策工具。其中，普惠小微企业信用贷款支持计划是“人民银行通过货币政策工具按季度购买符合条件的地方法人银行业金融机构新发放的普惠小微信用贷款”，引起市场对QE的联想。直达实体经济的货币政策创新工具与现有降息降准怎么配合？是否QE？ 潘功胜：两项新的政策工具和现有的货币政策工具、降息降准并不矛盾。比如，第一项政策工具我们叫延期还本付息。原来出台的政策是6月30日到期，因为疫情影响，6月30日到期还不能解决问题，所以现在12月31日之前到期的贷款，可以延期到明年3月31日，这是一种在特别时期的特别监管政策安排。 第二项政策工具和我们以往的货币政策工具也有差别，融合了一些要素，直接向中小金融机构购买小微企业信用贷款，也是一种短期政策安排。我们可能只买4000亿元，40%对应的贷款总量是1万亿元。这些政策无论从性质上和规模上都谈不上量化宽松。和国际上其他一些发达经济体比较，中国货币政策工具的空间还是有的，仍然处于常态化的货币信贷政策的范畴里。 疫情对经济社会影响强度超预期 1日，央行联合多部门印发《延期还本付息通知》和《信用贷款支持通知》，银行业金融机构应根据企业申请，给予一定期限的延期还本付息安排，最长可延至2021年3月31日；通过创新货币政策工具使用4000亿元再贷款专用额度，购买符合条件的地方法人银行2020年3月1日至12月31日期间新发放普惠小微信用贷款的40%，以促进银行加大小微企业信用贷款投放。两项政策的背景和主要考虑是什么？ 潘功胜：疫情对经济社会影响的强度超乎大多数人预期，市场主体恢复生产、稳定经济增长可能比原来预计的时间要长得多，也困难得多，尤其是中小微企业，所以需要进一步加大政策支持来稳企业、保就业、稳定经济增长。 2月底，银保监会、人民银行已出台了中小微企业临时性的延期还本付息政策，取得了比较好的社会效果。当时大家预期6月底差不多时间也够了，但情况超预期。所以进一步完善了这项政策，创新创立了一个工具支持延期还本付息。此次政策与2月出台的政策相比有几点完善：一是期限更长；二是力度更大，要求对普惠小微贷款“应延尽延”；三是明确稳就业的要求，享受延期还本付息政策的企业要承诺稳就业，企业要提供承诺书。 此外，从6月1日到年底是有激励性政策安排的，人民银行设立特定目的工具（SPV）开展利率互换操作，给延期还本付息的银行，按照其延期本金的1%提供奖励。中小银行之外的其他大型银行也必须同样做这个事。由国有金融资本管理部门对它们的考核中给予适当的安排。 小微企业信用贷款支持政策主要考虑是引导和鼓励小微企业信用贷款投放，提高信用贷款投放的比重，有助于缓解小微企业融资问题。为了鼓励商业银行做这件事情，央行设立SPV，给商业银行提供低成本资金。 邹澜：过去在政策执行过程中，有一些企业和地方反映，一些小微企业由于相对弱势，和银行提出延期要求时，因为各种各样原因政策落地可能有一些障碍，这次政策明确提出“应延尽延”。企业和银行之间的贷款关系比较复杂，最典型的是一些贷款是有抵押担保的，而这个抵押担保主动权不在银行，是企业作为贷款申请人去联系的担保，或去办理的抵押。“应延尽延”的基本要求也明确，企业提出申请后要保持有效担保或提供替代性的安排。从政策目标来说，企业还要承诺保持就业的基本稳定。只要做到这个，银行就应该予以办理。 放贷损失由银行承担符合市场化原则 自2020年6月1日起，央行通过货币政策工具按季度购买符合条件的地方法人银行业金融机构新发放的普惠小微信用贷款。央行通过货币政策工具购买上述贷款后，委托放贷银行管理，购买部分的贷款利息由放贷银行收取，坏账损失也由放贷银行承担。购买上述贷款的资金，放贷银行应于购买之日起满一年时按原金额返还。放贷损失由银行承担，是否会影响银行积极性？ 郭凯：主要考虑是给银行提供激励，但还是要符合市场化原则。将贷款交由商业银行管理，让商业银行享受所有贷款回报，同时也承担信用风险，最终有利于激励商业银行，商业银行会更好地做贷前审查、贷后管理，可以享受所有贷款的回报，但要承担信用风险，有利于减少道德风险。 货币政策工具提供的这部分资金相当于一个激励机制，给商业银行提供一部分比较优惠的资金，使商业银行更有动力。通过这一方式，既激励了商业银行，同时又没有改变委托代理关系，没有改变商业银行对企业基本的债权债务关系，是一个比较合理的权衡。 潘功胜：政策的信用风险都是由银行承担的，承担了信用风险也并不意味着必然有损失。银行如果干得好可能就白得了利息，如果干不好，补贴或奖励就弥补了风险成本。 信用贷款支持政策，央行补“两头” 为了鼓励地方法人银行对普惠小微企业贷款“应延尽延”，人民银行创设普惠小微企业贷款延期支持工具，提供400亿元再贷款资金，通过特定目的工具与地方法人银行签订利率互换协议的方式，向地方法人银行提供激励，激励资金约为地方法人银行延期贷款本金的1%。央行提供的政策支持究竟覆盖多少贷款？有多少贷款可以获得延期？ 郭凯：按照测算，符合“应延尽延”要求的普惠小微企业贷款约为7万亿元，就是说7万亿元贷款只要能够保证担保和抵押安排有效，只要企业能够承诺保持就业的基本稳定，这7万亿元贷款银行要做到“应延尽延”。小微企业向银行申请，只要达到要求，银行按照政策要求最长延期到明年3月31日。 央行创立的货币政策工具本身不是面向所有银行，只面向地方法人银行，也就是中小银行。根据测算，这部分中小银行大约有3.7万亿元普惠小微贷款。这3.7万亿，对中小银行原则上按延期本金的1%提供激励，测算下来可能需要提供的激励上限是400亿元。所以，最终通过400亿的激励来支撑3.7万亿左右的贷款延期。当然，这都是上限，并不一定每笔贷款都能延期。 周学东：7万亿是指政策的统计惠及面，央行通过对地方法人银行提供激励或提供补贴涉及3.7万亿，剩下的3.3万亿由大型商业银行继续延期。关于信用贷款支持政策，央行补“两头”：在结果上，央行购买40%的贷款，但利息由银行都拿走，原理上收的利息中40%是可以归央行，但央行不要；在起点上，银行相当于零成本获取资金，补贴至少在一个点以上。 应对特殊困难，货币政策需要更精准直达 政府工作报告指出，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。货币信贷政策到底怎么去实现对实体经济支持的精准性和直达性？除此之外还有哪些安排？ 潘功胜：在特殊时期来应对特殊的困难，需要货币信贷政策更加注重精准性和直达性。在政策的设计上，政策的取向和要达成的目标是非常清楚的，同时，内含有政策激励的安排。人民银行今年以来在很多政策的设计方面都非常注重考虑这些。 比如，三次降准，特别是普惠金融降准是有前提条件的，上一年的普惠金融贷款余额或者增量占比要达到1.5%，才能下调存款准备金0.5个百分点，如果达到10%以上，下调1.5个百分点。所以政策目标还是小微企业，但附加着条件。 要求银行加大拨备提取，为信贷资产质量下降做准备 今年以来，为了支持疫情防控和复工复产，金融系统出台了一系列的政策措施，强化货币信贷政策支持，实施差异化的监管。这些政策对商业银行信贷资产质量会产生怎样的影响？ 潘功胜：受疫情冲击，各类市场主体经营压力非常大，经营现金流萎缩，经济增长也受到较大影响，这个时候货币信贷政策应该发挥积极的作用，加大信贷政策的支持，对保市场主体、稳定经济增长具有非常重要的作用。加大货币信贷政策力度是必需的。 其次，银行的信贷资产质量与市场主体经营状况和经济增长状况是相互依存和相互影响的关系。如果任由市场主体倒闭，该救的不救，那么经济可能也会失速，银行的信贷资产质量也会恶化。所以金融机构在这个时期要加大逆周期调节，扩大信贷的投向保市场主体。保市场主体、稳定经济增长，同时也是救自己，就是保银行的信贷资产。在这种情况下银行和企业在一条船上，保它们实际上是保自己。 此外，在经济下行压力较大的情况下，银行的信贷资产质量受到影响是必然的。我国金融体系、银行体系对风险的抵御能力较强，一季度末，银行体系的拨备覆盖率是183%，银行自身有比较强的能力来消化可能产生的资产质量恶化。同时，人民银行、银保监会也要求商业银行在加大对企业让利的同时，用现有的财务资源加大拨备储备，加大不良资产核销和处置能力。我们要求在今年未来的三个季度商业银行需要加大拨备提取，为防止今年、明年甚至后年信贷资产质量下降做好准备。 另外，在推动政策出台的过程中，保市场主体要注意完善风险分担机制，比如人民银行提供低成本资金安排，财政部提供贷款贴息，政府性融资担保机构提供融资担保也是一种风险分担安排。同时，在制定和发布政策时也特别注意到有一些不能突破的风险底线，比如要坚持市场化、法治化原则，由各个金融机构独立决策、自担风险、自负盈亏，不能行政干预放贷。也要求金融机构要防范道德风险和金融风险，比如资金空转，防止出现资金套利等。
近日，财政部、国家税务总局发布《财政部 税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告》，明确了自2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，调整为减按0.5%征收增值税。此次大幅下调二手车征收税率政策一经出台，得到了业界普遍关注。 那么，新政施行后会给二手车市场带来什么影响？经济日报记者在采访甘肃省税务局了解到，预计今年内将减轻甘肃全省二手车经销企业增值税负担近百万元。业内专家认为，新政策将倒逼二手车市场转型升级、引导企业走向规范化、标准化经营，二手车经销企业将迎来新的发展机遇。 倒逼市场规范发展 目前经销企业买卖二手车一般要按照2%的比率缴纳增值税。但在实际经营中，由于个人交易自己使用过的小汽车等物品可以免征增值税，导致“黄牛”服务应运而生，不少经纪代理公司以及个体交易者更愿意在二手车交易市场上通过中介服务，以收取约定佣金作为利润，并就佣金部分缴纳增值税，但整体增值税负担远低于2%，这给二手车经销企业带来不小的冲击。 此次下调二手车经销企业增值税征收率政策，公平增值税负担，无疑为行业发展带来了新机遇，不仅能减轻二手车经销企业资金占压负担，更有利于促进车商直接良性竞争，进一步拉动国内汽车消费，实现行业整体健康持续良性发展。 “作为二手车经销公司需要面对众多的个人客户，很多旧车票据保存不完整，很难取得正规票据，进而加重了企业的资金负担。”白银新冠二手车交易市场有限公司的刘春江表示，二手车交易在不同程度上还是存在无证经营、鱼龙混杂的情况，此次征收税率调整，很大程度上鼓励了二手车企业之间良性竞争，有效降低了后续规范市场的门槛。 甘肃会宁县金虎二手车交易市场有限公司负责人寇永慧也颇有感触：“这几年二手车消费疲软，急需政策扶持，现在出台这样的优惠政策真是雪中送炭。”近年来，二手车交易管理水平有待提升，导致大部分二手车经销商实际业务已从“经销”变成了“经纪”，规范经营的企业生存空间越来越小，盈利区间不断被挤压。新政策出台恰逢其时，提振了二手车经销企业的信心，也对进一步规范二手车市场起到积极作用。寇永慧表示：“相信新政策的出台会吸引更多大型规范经营的企业进入市场，有利于刺激整个二手车行业转型升级，市场经营将会很快步入正轨。企业也会好好珍惜和利用这项优惠政策，加快复工复产，争取在带动地方经济发展和吸收就业方面贡献力量。” 降低企业经营负担 “二手车行业长期面对众多个人客户，因此难以取得增值税专用发票抵扣。税负重、成本高等诸多因素长期制约着企业发展。”因为疫情原因，二手车整体销售陷入低迷，甘肃庆阳秦陇陇秀二手车交易市场有限公司法人李庆算了一笔账，该公司去年下半年销售收入41万元，按照新政策半年预计免税6150元。 “在这关键时期能减这么多税，这对我们降低成本、增加利润、扩大规模提供了有力支持。有了政策支持，我们更有信心渡过眼前的难关了。”李庆说。 “税率下调为0.5%后，企业压力明显减轻。”兰州之星汽车有限公司有关负责人表示，此次二手车交易政策调整，对企业进一步拓展二手车业务尤为重要。新政策出台后，该企业立马开始规划拓展二手车业务：“我们以2019年和今年一季度的收入为基础做了简单计算，预计在新政策执行期间，企业取得二手车交易收入5000万元，减免增值税75万元，减税效应显著。这一方面缓解了企业资金周转压力，增强了复工复产信心；另一方面新政策促进了二手车销售，刺激汽车消费，相信未来二手车经营销售形势会越来越好。” 逐步提振市场信心 对白银鑫盛鼎二手车交易市场有限公司来说，一次性减轻增值税负担1.5个百分点，也为企业经营注入了信心，该公司法人代表王存翻表示：“我们的经营模式有两种，如果办理车辆的过户登记到自己名下再销售，按之前的政策月销售达到3万元就要征税，这意味着基本销售一辆旧车就要缴税。但现在不仅季度销售额不到30万元就不需要缴税，而且就算超过了我们也可以按0.5%缴税，大大减轻了税收负担，也让我们在经营模式的选择上有了更大余地。” 甘肃省委党校（甘肃行政学院）教授马应超认为，新冠肺炎疫情暴发使汽车销售行业陷入低迷，二手车增值税征收率的下调，不仅能减轻经销商的税费负担、刺激消费、激活二手车交易市场繁荣发展，还能利用传导效应带动新车消费以及汽配加工、商贸物流等相关服务业的发展，从而有助于稳定市场预期、激发市场活力、提振经济发展。 甘肃省税务局货物与劳务税处处长杜争平表示，下一步甘肃税务系统将加大工作力度，通过多渠道、多维度开展政策宣传，及时辅导纳税人完成开票系统升级，全力保障“非接触式”办税渠道畅通，做到“办税不见面，服务不打折”，确保全省二手车经销企业在5月1日后顺利开具新增值税征收率的二手车销售发票。
北京商报记者陶凤王晨婷 在刚刚过去的5月，楼市神经一再被学区房挑动。从月初北京西城区“多校划片”的靴子落地，到月末两栋办公楼划入学区范围。多家房地产中介机构数据显示，5月北京二手房内部成交量大增，创下2017年“3·17”楼市调控后的新高。 “政策出来的十天内，我差不多带看了60次。”北京市西城区金融街片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。 作为优质教育资源最为集中之地，西城区正式启动“多校划片”既是意料之中，又稍显突然。在过去这一个月的发酵期，从一开始房主争相挂房出售、家长打爆咨询电话、甚至有品牌中介间为签房大打出手，到买卖双方开始精打细算，考量利弊，热闹过后，市场渐趋理性。 对家长们而言，7月31日的末班车近在咫尺，上还是不上？要考虑的不仅仅是巨额的购房款，政策走向、投资收益回报……不确定性还有很多。 30天：从疯狂到理性 “因为房主是诚心出售，还有议价空间。可能还有三五十万元的空间可以谈。”华玉向北京商报记者介绍丰汇园小区一套报价1480万元、76.5平方米的两居时表示，相比之前，金融街片区的二手房在政策后大概降了80万元左右。经纪人普遍的看法是，按照这套房现在的价格，放在政策出台前早就已经被买走了。 丰汇园小区位于北京西城区金融街，其对口的宏庙小学被称为“宇宙第一牛小”。宏庙小学对应的四个小区（部分楼）内居住着不少学生和家长，上小学前买入，入学几年或升入初中后卖出。而五年前的上述房源房价尚不足千万元。不过，此次政策出台，促使房主决定赶在7月31日前将房屋脱手。在看房3天后，该套房再度降价至1350万元，且还有议价的空间。 “其实金融街这边也有很多投资客，这个政策对于金融街的影响是比较大的，因为片区内学校不是很均衡，本来买了丰汇园能上宏庙的，未来就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后势必会降价，4月30日政策出来当晚就有好多房主出来挂房，价格也都有可谈空间。但像德胜片区教育资源相对均衡，未来降价不一定会明显，所以虽然挂房的也多，但价格还是差不多。”一位知情人士向北京商报记者分析。 新政发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量的70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。对于当时网上“一天卖十套”的传言，华玉表示并不夸张，“甚至有套房两家中介的客户都打算签了，抢来抢去差点打起来”。 不过经历“疯狂”的“五一”之后，学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。5月20日，北京市住建委也发布通告，严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为，查处21家房地产经纪机构。 “其实不考虑投入，就想要一个学位的在‘五一’开始的时候就都买好了。剩下的精挑细选肯定会更加谨慎。”前述知情人士向北京商报记者分析。 业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。 理性之下，几百万元的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等，都是需要考虑的问题。 “7·31”后：政策风险未知 在这轮学区房交易热潮中，小户型表现最为活跃。“像在金融街的话，如果有一套1000万元的一居室新上线，最多两天内马上卖出。”华玉谈道。 目前居住在朝阳区的王女士在半月前参与了一场一居室的抢购。5月13日，德胜片区对口西师附小的一套房子，27平方米总价500万元，当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万元，王女士略一犹豫，房子就已被别人买走了。 “因为学区房太贵了，不想把资金全投进去，而且还有政策风险。因此尽量选择落户房，可以少投入一点，万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高，小面积的每平方米单价更高。”王女士说。 实际上，西城区在北京城六区中是最后实施“多校划片”，但各区政策落地情况并不相同。如东城区的购房时限为2018年6月30日，从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学；而海淀区以2019年1月1日为时限，但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主。 在王女士看来，“西城明年就算真的多校划片了，如果还是就近原则为准，其实对于区域内房价不会有太大影响。但如果因为买房者太多，报名上学的太多了，超出这个片区的学位数，有一年划到学区之外别的学校，那这学区房马上就降价了。包括赶着单校划片的末班车，也是求一个确定性”。 许小乐指出：“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌。从更长的时间来看，北京的优质教育资源依旧十分稀缺，多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌。” 20万/年？家长的教育抉择 对于孩子的教育，常常与学区房相提并论的是国际学校。北京一些国际学校无需京籍户口，师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力。在北京的近百所国际学校中，四成左右为12年一贯制学校，学费大约在10万-30万元/年不等。 以目前北京市规模较大，12年制的私立汇佳学校为例，国际文凭组织（IB）PYP（小学阶段）、MYP（初中阶段）、DP（高中阶段）的学费分别为20万、23万、25万元，12年学费为264万元，如从小住宿，还需46.5万元住宿费，另外还有不同的俱乐部活动等供选择，如网球课6800元/24次课、5000元/24次课，每年冬夏国外研学项目等的花销也不同，仅国内12年间学费在350万元左右。 20万元每年，还是一次性1000万元？王女士向北京商报记者谈到了自己的考量：“国际学校学费看起来可能还行，一年二三十万元，但这还是基础学费，之后还会有出国，需要更多。而且这是纯消费型，学费完全花出去了，而学区房其实还能卖掉。从孩子未来整体发展考虑，你上了国际学校可能就只有留学一条路了，而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’。” 疫情期间，“小留学生”话题也再次引发社会关注。在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学，就想到干脆去国际学校或者留学，以解决孩子的求学和未来升学的问题。还有一部分是有可能在大城市里没有户籍，即便能够在大城市完成义务教育，但随后中高考都会面临制度性障碍，比如只能送回老家，因此也有考虑。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析：“学区房的本质问题还是在于教育资源的均衡分配。客观上来讲，就算有一些政策调整，也不会完全降温。后续还是建议在教育均衡方面给一些政策，引导大家到郊区买房。一种传统的感受是，一些郊区如果说学校配套教育设施比较好，那么学校的教学质量也会明显提升，自然能吸引更多人到这个片区买房置业。”
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估