12月22日，天誉置业(00059.HK)发布公告，公司旗下南宁天誉巨荣置业有限公司成为广州市黄埔区知识城凤尾村旧村改造项目的竞得合作企业，至此，备受瞩目的广州地铁沿线大体量旧改项目终于“名花有主”。 从规模上来讲，天誉置业整体体量并不算大，2019年公司合同销售额只有121亿元，只能称得上是中小房企。而此次公司缘何能够在实力房企扎堆的广东竞得核心省会城市如此大规模的旧改项目，相信很多人一定也会有这样的疑问？实际上这与公司在大湾区本土的资源积累以及旧改领域的种种优势分不开。 那么公司在旧改领域究竟有何特别之处，拿下了这个广州地铁沿线大体量旧改项目又将意味着什么？在消息公布后，近日天誉置业在二级市场的成交量也开始呈现明显抬升之势，这是否暗示着投资机会？带着这些问题不妨一起来寻找答案。 1、尽享天时地利，拿下知识城凤尾村旧改彰显城市更新落地能力 近年来房地产行业面临较大的调控压力，高周转模式正经受国家宏观谨慎政策的持续调控，一众中小房企在规模上弯道超车似乎已无大环境基础，同时还得面对行业集中度提升的焦虑，但这也并非意味着中小房企就完全没有机会。一方面，透过差异化的打法构建自身的核心竞争优势，如在产品力、盈利能力等方面发力将有助于应对行业变局，实现稳健的发展。而另一方面，紧贴政策发展趋势，围绕政策引导的方向发力，也将斩获更大的市场机会。追求有质量的稳健打法在目前的行业背景下似乎更为务实。 从天誉置业来看，公司作为一家早年在广州开发多个高端住宅项目以及地标建筑的老牌房企，在本土地区有着较高的影响力。而此次能够成功牵手凤尾村，与公司长期在大本营的深耕和资源积累分不开，同时公司积极发力旧改领域不仅符合房地产存量时代的趋势，亦是国家改善民生、推动经济转型的政策发力方向。早在2019年中央经济工作会议就曾明确要加强城市更新和存量住房改造提升，而近期党的十九届五中全会审议通过“十四五”规划，“实施城市更新行动”更是首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，城市更新上升为一项国家行动，其重要性不言而喻。 此次，天誉置业竞得的凤尾村旧村改造项目，其位于广州黄浦区知识城北的生物制药价值创新型园区，项目总建筑面积约160万平方米。据悉该村已于今年2月启动拆除工作，绝大部分建筑目前已经完成拆除。项目已有地铁开通，距离广州市天河区中心地铁车程约1小时，可谓位置便利，对于年轻一族购房群体颇具吸引力。 根据中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年），知识城北部将组建生命科学与生物医药产业组团及新材料新能源及集成电路产业组团，而此次凤尾村旧改也主要将服务于园区内相关产业。据悉，目前生物医药产业园一期的大部分企业厂房、办公楼已建设完成，整个产业园已初具规模，未来还将有更多项目逐步落地，随着政府各项配套逐步完善，区域发展潜力十分可期。 从项目周边情况楼市情况来看，目前凤尾村附近的红卫村旧改项目销售均价在2.3-2.4万每平，而目前该区域地铁已经开通，未来也还将有可观的升值空间。由此再来看天誉置业，据悉，此次天誉置业拿下的凤尾村旧村改造项目总可售面积约80万平米，而考虑旧改项目往往有着较高的毛利率特征，这也意味着未来天誉置业在这一旧改项目的利润释放潜力也将十分可观。 总体来看，此次天誉置业竞得凤尾村旧改项目响应了天时地利，不仅展现了其过去的操盘实力得到了各方认可，亦有力凸显了公司在城市更新领域强大的落地能力，同时随着项目的不断推进也将为其进一步打开成长空间，迎来加速发展期。 2、旧改操盘能力持续得到验证，差异化竞争打造成长“护城河” 从旧改的特征来看，由于涉及到的利益群体多，因此十分考验房企的资源整合能力。有着良好政商关系、本土资源积累的企业往往将更有助于开发商落地并持续推进旧改项目。 就天誉置业而言，公司深耕广州本土，在当地有着较高的品牌美誉度，同时资源累积深厚，因此近年来在当地的旧改项目获取上也展现了较大的优势，与此同时当前广州亦在加速推进城市更新。据不完全统计，截至目前，广州至少有270个旧村启动改造相关工作，这也意味着天誉置业未来在当地旧改市场还将大有机会。 此外，公司在大湾区深圳等城市亦有旧改项目落地，公司旧改资源储备丰富，根据此前中期财报，天誉置业土地储备中已与政府或第三方签协议待开发面积达1323万平方米，其中正在逐步推进的广州旧区改造面积达450万平方米。 旧改项目尽管难度大，有着诸多不可控因素，不过从天誉置业的发展战略来看公司仍然较为强调保持稳健的发展姿态，更注重企业经验的质量，而并非盲目追求规模。而这一点也反映在公司良好的财务管理上，截至今年中期期末公司净负债率仅为59.4%，在行业中处于较低水平。 值得一提的是，伴随房地产行业转型，近年来天誉置业开启了地产新商业模式，其以青创社区产品为战略重心，致力于发展成为青创社区细分市场运营龙头。公司打造以住宅为主的青创产品结构，主打刚需，通过小户型、低总价、低门槛置业，多重生活配套服务等产品特性，让其产品在去化层面具有较大支撑，这也进一步保障了公司的回款和现金流的健康。 此外，公司发力青创社区亦符合近年来政策趋势，尤其是各大城市“抢人大战“的大背景下，公司"为城市留住年轻人"的项目定位与城市发展的趋势不谋而合，而公司重点布局的城市也均是青年人群积极涌入且具有经济、人口支撑的城市，其中，深圳、广州、重庆DT Finance发布的2019中国青年理想城排行榜前10，而南宁、徐州、昆明等也均在排行榜前五十。 据悉，此次竞得的知识城凤尾村旧项目，天誉置业也将计划将其打造成为华南最大的青创社区，透过主打刚需市场，帮助政府解决大城市年青人住房问题，这也进一步凸显了天誉置业在旧改乃至其他土储资源获取上的优势。而符合政策发展趋势的企业定位，也将更有助于公司项目的快速落地和推进。随着公司在旧改及青创领域的不断深耕，其积累的优势还将进一步放大，并形成对外输出的能力，为公司在行业竞争下半场进一步筑高护城墙。 3、结语 早在今年年报及中报，公司就曾多次提到要加大旧改项目落地，争取在广州获得一个大型项目转化落地，而此次公司成功将凤尾村项目收入囊中，不仅体现了天誉置业对旧改项目的驾驭能力，同时也向市场释放了公司对未来旧改项目落地的信心。相较于行业内一些只闻“发力旧改“其声，难见真实落地的房企而言，天誉置业的表现更展现了其企业务实经营的态度。据悉，天誉置业在广州还有将近450万平米旧改项目正在抓紧推进之中，透过有节奏地落地旧改补充土储不仅能有效避免高成本纳储问题，保证企业轻装上阵，同时也让公司经营方面可以根据市场情况保有灵活性，并更多的的围绕项目质量发力，没有了高周转房企的规模压力，企业经营能力也将更为夯实。 回顾今年，天誉置业在疫情大背景下，仍然保持稳健的发展姿态，公司中报不论是销售层面、还是利润上均展现出优于行业的经营水平，随着此次成功落地新旧改项目，或将成为公司股价进一步表现的催化剂。而不论是从长期价值还是短期机会来看，当下或已经为市场留下了良好的布局时机。
近期港股新股市场表现热络，一众上市企业不仅认购火爆，其暗盘交易及上市首日的表现也都十分可圈可点，其中于近期上市的生物创新药公司加科思-B(01167.HK)在上市首日一度高开14%，此外瑞丽医美(02135.HK)上市当日盘中涨幅亦一度超过27%，而在其上市前一日暗盘交易更是大涨55%。 热络的市场环境下，也为后来者——被誉为港股上市股权投资服务第一股的清科创业(1945.HK)带来了更多期待。实际上这家公司在招股期间就备受资金追捧，根据公司发布的发售价及配发结果公告，清科创业公开发售获认购1394倍，每股发售价11港元，为招股价区间9-11港元的上限，净筹3.9亿港元。从招股情况不难发现，市场资金对清科创业投资价值的认可，在此不妨进一步梳理其投资亮点，看看公司的长期机会究竟体现在哪些地方？ 1、创投金矿的“卖水人” 对市场观点进行梳理可以发现，不少市面上的观点仍然存在对清科创业的业务模式有所误解的情况，其中最典型的是拿其去对标一些创投上市公司以及相关的金融股。实际上，清科创业尽管处在股权投资市场之中，但其商业模式更多的是定位在服务端，公司背靠的清科集团既有资产管理涉及PE/VC等投资板块，同时也有清科创业这样的股权投资服务板块。简单来说，一个是专门去投资项目获取收益，一个专门去围绕投资项目这个生态提供相应的服务获取收益。 在此可以提到一个房地产市场中类似该模式的企业，即易居企业控股，其作为中国房地产行业的交易综合服务平台，主要服务于开发商、中介机构和资产所有人，旗下易居营销、易居房友、克而瑞等特色业务，全面覆盖从新房代理服务、房地产经纪共享服务到房地产大数据应用服务。以此再来看清科创业，其相当于易居不直接参与房地产项目开发一样，清科创业并不参与项目投资，而是围绕项目投资这个业务生态，去给创业者、投资人等等提供相应的数字、咨询、营销、培训等服务。实际上很多年前清科创业创始人倪正东在采访中也曾有过这样一个比喻，其将创业公司比作为一个金矿，而清科就是金矿旁边的一个茶馆，”各路投资大佬在掘金途中在茶馆里歇脚、聊天，看看清科创业的资讯…”。 由此而言，易居背靠的是房地产市场，清科创业则背靠的是股权投资市场，近年来，房地产市场整体估值给的并不高，基本处在10倍以下，不过易居企业控股的最高市盈率则能够达到30多倍，因此，这也说明了两者的估值逻辑是完全不同的。由此再来推断，市面上部分观点将清科创业去对标一些创投概念股、金融股其实也是有失偏颇的。实际上往更高层面讲，清科创业和易居企业的商业模式相当于所处行业的“卖铲子的人”和“卖水人”的角色定位，这一点也类似于医药行业的医药外包概念，而在医药行业这类平台服务企业的估值也基本多在80倍以上。 我们从清科创业的招股价也可以发现，其市盈率以中位数计达到了差不多80倍，而这个估值水平其实更多的是还反映了其稀缺性及生态链的价值，下面我们进一步分析。 2、稀缺性及生态链价值 从稀缺角度来看，一方面在于，清科创业在资本市场的稀缺性，这类股权投资服务企业在资本市场上市并无先例，尤其是考虑到港股市场往往对稀缺标的愿意给出更高的估值，因此清科创业能够有机会获得良好的市场溢价。其次另一方面还在于企业在资本清科创业品牌的稀缺性，公司及其母集团在股权投资领域有着20年的行业深耕经验，可以说是中国创投市场发展的重要见证者和参与者。 这一点也反映在了其创始人倪正东身上，作为掌握创投市场全面信息之人，尽管其常以清科这个茶馆里的店小二自居，不过倪本人不论是在圈内的影响力还是朋友圈“势力范围“都非常强大。最典型的是其作为创投湘军中的一员，湘籍创投大佬在整个创投行业可谓是叱咤风云，不论是IDG资本熊晓鸽、达晨创投刘昼和肖冰、厚朴资本方风雷，还是君联资本陈浩、春华资本胡祖六、淡马锡中国吴亦兵等均是湖南籍。作为在创投金矿开了家茶馆，担当店小二的倪正东，可以说有着天然的优势，链接各类创投资源。实际上经过这么多年的行业历练，清科创业的专业性及权威性也为业界所高度认可，成为行业观察的晴雨表。 此外，从生态链价值来讲，清科创业打造了一个围绕创业投资的服务生态，从数据、资讯、培训、项目对接互动等等，各类业务并非是简短的堆砌和拼凑，而是从整个股权投资领域生态出发，成体系的梳理而成，尽管倪自己也曾说要把清科打造成股权投资领域最大最权威的一个“杂货店”，不过这个杂货店背后所有的一切都是由其内在的链接逻辑和体系结构。 在这种生态体系之下，不仅有助于形成协同，同时也将更容易不断吸纳客群资源进入到公司各业务版图之中形成联动。 可以试想如下场景，一个热衷关注创投领域的都市白领作为”投资界”的读者，有朝一日成了创业者，其自然可能会在寻找投资研究数据的时候想到清科创业旗下的私募通，而当其想要给自己的项目找合适的投资人的时候，其也可以选择公司旗下的项目工场发布相关项目。如果他要推广项目的时候也可以在清科创业的平台上购买相应的广告服务，再若是当他觉得自身能力不够还需要在创业和投资上不断学习，其也可以去公司旗下沙丘大学深造。有朝一日，倘若他创业成功了，自己也想做投资找项目甚至指导他人创业，也可以再回到到清科创业的平台找到他想要的服务和体验。 可以说这种涵盖了整个行业生态，乃至于拥有全生命周期属性的版图布局，为清科创业构筑了一道高耸的护城墙，对于其他想要进入这个行业的竞争者来说，能够将一个方面做精做透本身就已经难度很大，而清科创业这种面面俱到构筑内在闭环的业务生态，也形成了优势资源聚集效应——因为平台数据资源够全面，市场也将乐意分享数据给到平台；因为项目资源够多，更容易被投资人看到，创业者们也将纷至沓来在平台上发布项目；因为专业度和影响力够大，投资机构和投资人也愿意到平台上进行资源对接和分享。在此种种之下，清科创业的竞争壁垒不断被加固，公司也就获得了持续做大做强的底层支撑。 3、创新创业时代的“新基建“ 诚然，正如我们时常听到的“资本寒冬“创投行业是有周期的，但这更多指的是投融资端，投资机构在宏观环境不景气下，可能不愿意投资或者投资变得更为谨慎，但对于像清科创业这样的创投行业服务平台而言，这种周期波动的压力其实并不大。 一方面在于其业务板块的多元化形成了一定的对冲效应。如逆势环境下，尽管市场资金有限，投资机构投资人投资更审慎，但这也意味着其更需要专业、可靠的投资信息、投资资讯、项目对接服务等，同理，创业者在逆势环境下更加需要去找到可靠的平台去对接资源，获得融资机会，或者接受相应的咨询、培训服务等。 另一方面，行业的成长性和市场空间仍然十分广阔，正如清科创业的英文名字Zero2IPO，相较于国内二级市场不到四千家的上市公司，清科创业所专注的股权投资市场其背后是中国5000多万家中小企业，且自企业商事制度改革之后，每年新增企业近千万。 从2019年的数据来看，根据国家统计局网站，2019年，新登记市场主体2377万户，日均新登记企业2万户，活跃度70%左右，年末市场主体总数达1.2亿户。可见，股权投资服务市场仍然大有可为，尤其是近年来国家层面经济结构调整，鼓励创新创业的政策大环境，对于整个行业也起到了巨大的助推作用。值得一提的是此前12月9日，世界知识产权组织发布的《2020年全球创新指数》中，中国在131个经济体中位列第14名，是指数排名前30位中唯一的中等收入经济体，这也有效反映了当前整个国家经济活力以及支持和鼓励创新的市场环境。 由此而言，在这一个创投大金矿之中，清科创业这类服务企业是不可或缺的，其不仅是信息提供商，资源对接平台、更对整个创投行业的发展起着巨大的作用，相当于创新创业时代的“新基建“一般的存在，是行业的重要推手，对整个中国经济的转型发展也将肩负着重要的使命与担当。从这一层面而言，公司的长期价值相信已经不言而喻。
2020年，国内房地产开发公司纷纷分拆旗下物管公司赴港IPO，绝大部分物管IPO均顺利以较高估值倍数发行，其中不乏高瓴、奥陆、雪湖等重磅著名投资公司身影隐现，更吸引腾讯、京东等互联网巨头前来重金参与，这些说明物业管理赛道仍被机构投资者长期看好，也从侧面证明物业管理行业的大浪潮仍在延续和深化。 近期，港股市场的整个物管板块展开了反弹。据富途行情软件所显示，物业服务及管理板块指数自低位起已反弹接近10%的幅度。整体上看，物管行业在资本市场已有回暖之势。 回顾全年，港股市场整个物管板块位居涨幅前三的上市公司分别为银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业，其累计涨幅分别为221%、199%和150%。 2020年，非住宅物业管理企业，特别是商业物管上市公司得到了市场的青睐，如宝龙商业这类专注于商业零售领域的商业物业服务稀缺标的，其价值更是值得不断进行挖掘。 至截稿时间，恰逢宝龙商业（9909.HK）上市一周年，我们不妨来从各个维度对宝龙商业进行复盘。 一、物管行业进入“双城记”时代，要做“时间的朋友”就要选择龙头公司 查尔斯·狄更斯所著的《双城记》，其开篇就写出了一句传世名言——这是最好的时代，这是最坏的时代。用它来形容眼下的物管行业的发展状况，最贴切不过了。 自2014年彩生活上市以来，物管公司便纷纷谋求上市之路——2018年物管公司开始加速 上市步伐，2019年迎来了第一次爆发期，2020年更出现了整个行业扎堆上市现象，前所未有的大浪潮业已形成。截至2020年12月底，共计有17家物管公司成功登陆港交所，上市数量同比几乎翻了一番。 目前，主要业务在内地的上市物业管理公司（A股+H股）共有41家，而根据中国物业管理协会提供的数据，整个物业管理行业的收入规模已经超过万亿。 综合存量和增量的发展机会来看，我们认为物管行业仍处于成长阶段，未来数年或持续受益于房地产行业竣工周期及行业渗透率的提升。从行业竞争格局切入，当前百强物管企业的市占率仅约21%，与成熟市场相比存在较大差距，因此行业集中度提升也是大势所趋。 若拉长时间看，自2016年以来整个物业板块的估值都是维持在反复提升的过程当中。 但今年以来，港股物业板块的动态估值走势维持了震荡走势，年初和年末几乎在同一水平附近，当前整个物业板块的估值中枢约为30倍，这是一个历史最优的水平。其实看到下面这张图后，也就不难理解为什么在2020年物管公司要扎堆上市，因为估值中枢到了这个水平附近，再往上提升的空间或已经不多。这意味着我们的投资，未来在这个行业能赚到的钱大概率是来自于业绩增长的钱。 尽管，物业管理行业已经迈入了发展的黄金时代，但是不可否认，这也是一个残酷的大浪淘沙的时代，留下的剩者将有机会共享庞大的市场空间。因此，各方比拼的更是长跑能力。要以长期主义出发，要做时间的朋友，陪伴优质企业成长。 在这样大背景之下，龙头物管企业的价值会愈发凸显，也是未来持续吸引资金关注的对象。广发研报也对此现象作出了描述，今年以来，物管行业龙头企业的估值提升要远优于非龙头企业，结构性分化剧烈。 当整个物管板块上市企业数量增多之后，未来行业内部大概率会延续或产生三个分化：第一个是强弱的分化，第二个是细分领域的结构性机会，第三个是升级转型的分化。 第一个分化启发我们要选择龙头企业，而第二、第三个分化，告诉了我们要选择那些存在优势的细分领域，以及可面向未来且有能力实现智慧升级的大平台。透过复盘，我们认为这些特征都可以在宝龙商业身上可以找到，更具体的分析我们会在以下的章节来展开，这里就先不展开。 今年以来非住宅物业或商业物管这些赛道受到了市场的青睐，特别是具备稀缺性和不可复制性的核心标的。市场之所以看好非住宅物业或商业物业，其实是因为住宅物业管理的未来增量/增速容易被上游房地产开发所限制了，其次是物管社会化的浪潮，使得非住宅物业管理的渗透速度要优于住宅物业。 另外，非住宅物业相较于住宅物业普遍有更高的物业费，有更顺畅的提价逻辑和理由和更高的收缴率，最重要的是拥有更高的毛利率，在收入和盈利能力两个维度去考量，非住宅物业均优于住宅物业。而在疫情控制之后，国家推出鼓励消费的多项举措，特别是推出以“内循环”为主经济指导方针，实体商业零售的商业板块复苏的速度会更为显著，故而，像宝龙商业这类专注于商业零售领域的龙头企业将持续受益。 具体来说，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全，其也是国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一。若结合其自身的发展规划（如宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划）考虑，不难发现，宝龙商业的发展和增长更具备确定性和持久性。 二、全面布局商业赛道，凝聚核心优势，打造智慧商业领头羊 以下我们想以规模扩张、赛道布局、地域优势，以及科技化与数字化转型领等几个方面来简单论述宝龙商业的基本面情况和投资价值。 A 规模扩张 按公告所示，2020上半年，宝龙商业的收入规模约为8.69 亿元，同比增长16.0%；实现净利润1.45 亿元，同比增长66.4%。这是在疫情影响最大的上半年所做出的成绩，实属难得。2020年上半年，公司在管商场平均出租率87.1%，较2019年底仅下降2.3 个百分点，可充分体现公司项目的优质和运营能力的强大。 截至2020年中期，公司的商业在管面积698万平米，合约面积990万平米，商业的合约面积/在管面积约为141.8%，上半年由于商业并无新项目开业，所以其对应的在管/合约面积并没有增长，上半年公司在管51个零售商业物业。另外，公司的住宅在管面积1165万平米，合约面积1991万平米，住宅的合约面积/在管面积约为170.9%，上半年住宅的在管和合约面积几乎没有增长，但储备丰厚，支撑未来数年的增长。 就全年来看，公司的内生性增长主要的来源乃集中在公司商业项目，其集中在下半年推出，据了解，宝龙商业在今年下半年计划集中新开业项目13个，开业面积135万平米，将为明年业绩增长提供保障，而按照2019年底披露的筹备计划，宝龙商业在2021年和2022年分别有27个和5个项目开业，另据悉，目前公司筹备中的项目共计有45个，其中40个来自关联母公司宝龙地产，5个来自于独立第三方，计划全部会在2022年前全部落地。 此外，宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划表示，宝龙商业未来五年计划将新增100个商业项目开业，若按此计划的进度，宝龙商业未来五年的年均新增项目开业仅来自于宝龙地产的，就有约50个项目新增在管项目的预期。这是驱动公司在商业方面持续实现内生性成长的重要因素，而另一个方面就是随着商业景气周期进行提价和平均出租率的提升所带来的收入增长。 另一方面，透过外延式并购来增强其自身业态组合的构建和服务能力的提升、在管/合约规模的提升，宝龙商业在今年也做出了重要的突破——收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。 据公开资料所示，浙江星汇的在管面积(含停车场)约89万平米，在管项目14个，是浙江省领先的轻资产商业管理公司，公司合作商户1000家，战略合作伙伴50家，其具有丰富的商业街运营的管理经验。通过收购浙江星汇，宝龙商业将显著增强自身的商业街运营实力，与宝龙商业所擅长的购物中心的产品线形成良好的互补，同时也符合公司深耕长三角地区的战略布局。通过收购在特定领域表现优秀的团队及其资源网络，进一步巩固了对公司长期发展更为重要的运营服务和管理能力、人才梯队的建设能力，这将支撑公司品牌输出、管理能力输出之下的在管面积的持续扩张。 收购浙江星汇是对公司现有业务的有效补充，同时将大大加快公司轻资产模式输出或拓展的速度，管理层也曾对外表示，未来还会以相似的并购思路延续到其他省份的外拓实践之中。 B赛道布局和地域优势 目前，聚焦在商业方面的优势，公司已经形成了“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四大品牌，实现了低中高端定位的全覆盖。由此可见，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全。从定位于社区商业的“宝龙广场”和商业街的“宝龙天地”， 到中高端“宝龙城”，最后到定位高端商业的“宝龙一城”，公司各大商业品牌线定位清晰，差异化显著。主要瞄准中高端消费群体的宝龙商业，现已发展成为国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一，这种能力使得公司在业内具有稀缺性和辨析度。 公司深耕长三角的发展战略，确保了其长期业绩的稳健性，一方面，长三角地区城镇化率和人均可支配收入均高于全国平均水平，消费潜力旺盛，有利于公司在商业零售赛道的布局；另一方面，公司在长期深耕长三角区域拥有领先优势，长三角区域也是布局的主要布局阵地，2020上半年，公司在长三角地区的商业在管面积和住宅的在管面积分别占两项业务在管总面积的45.26%及55.13%，而按照2019年底公布的规划，筹备中的45个项目中，其中有35个位于长三角地区，数量占比高达 78%，建筑面积占比达到了80%。 最后，从行业竞争格局来看，长三角地区商业运营服务公司的集中度并不高，据招股书提供数据所示，2018年CR5的市场占有率为12.8%，因此作为长三角区域领先的商业物业管理企业——宝龙商业，未来可继续基于其在长三角的优势和布局，持续提升市场份额，进一步加强公司在长三角区域的优势。 值得一提的是，按照短中期的发展趋势，基于公司在长三角的优势，提升长三角项目的占比将显著改善公司项目整体的运营情况，提升盈利水平。 C科技化与数字化转型领先 2018年，宝龙商业和腾讯旗下附属公司结为战略伙伴，共同推出"纽扣计划"，双方共同开发"宝龙悠悠"和"宝龙商+"微信小程序，并将小程序和公司已有的PM系统进行整合，使得管理团队、商户、业主和消费者多方的数据可汇集到一个平台。 可见，宝龙商业在打造和构建智慧商业生态方面，与同业比较，存在较强的领先优势。 大行报告指出，用科技赋能物业管理，能够使得商业管理团队更好地整合商户资源、提升商业资产对客流量的吸引力，从而实现商业资产长期稳定的收入和确保资产的增值保值。换而言之，透过科技赋能和数字化升级转型，可大大增强消费者和商户、业主、品牌及各战略合作方对商业物业管理公司的粘性，同时通过提升服务附加值来最终达到业绩改善的目的。 三、结尾 经过上述盘点之后，不难发现，上市后的宝龙商业正逐步加速成长，随着公司新提出的未来五年规划，将继续加强在商业项目方面的布局，并且进一步聚焦优势所在的长三角区域，分享行业集中度提升带来的发展机会。 而其在外拓和轻资产收购方面，宝龙商业继续延着能力收购、团队或人才收购、业态收购等最终打造成为大平台的思路来进行，这也意味着，该公司在打磨运营和服务能力方面的付出和毅力是不能小觑的，这或许是公司商业项目拥有较高平均出租率的重要归因之一。 最后，据wind收录的数据显示，大行合共发布了17份研报，一致性评级为「增持」，而一致目标价为30.67港元，潜在上涨空间为28.85%，大行一致性预期的2020/2021/2022年公司的收入（E）和归母净利润（E）增速分别为25.5%/37.4%/35.0%和66.1%/42.9%/36.5%，按照该盈利增速预测，宝龙商业在2020-2022年按现价对应的预期估值（倍数）分别为43.3/30.5/22.4倍。 据此来看，虽然在过去一年宝龙商业累计涨幅愈150%，但其估值从中长期的角度仍处于合理水平，这表示长期持有公司的投资者，仍将有机会分享到来自公司长期业绩释放带来的成长和增值。此外，该公司在科技与数字化转型方面取得领先，有望进一步开创出新的盈利模式，这进一步为未来的稳步行进照亮的前路。
作者 | 火叔 来源 | 新股 提供IPO领域专业资讯，关注新股 2020年是券商上市大年，中银证券、中泰证券、国联证券、中金公司等券商先后完成上市。在2020年即将结束之际，又一家券商财达证券过会，预计将成为第41家A股上市券商。 净利腰斩，压力来自哪里？ 财达证券成立于2002年4月25日，总部位于河北省石家庄市。财达证券的注册资本为27.45亿元，在2020年券商评级中，财达证券被评为BBB级。目前，财达证券拥有证券经纪、证券自营、信用交易、资产管理、投资银行、期货经纪等业务。 整合公司先后递交的两版招股书信息，能得到公司自2016年-2020年上半年业绩。2016年、2017年、2018年、2019年和2020年上半年，公司实现营业收入分别为18.27亿元、14.69亿元、14.61亿元、18.13亿元和10.56亿元，同比增速分别为-19.59%、-0.01%、24.09%、7.63%，营收呈现较大波动。同期，公司实现的净利润分别为6.57亿元、2.97亿元、0.74亿元、6.09亿元和2.09亿元，呈现很大波动。其中，公司于202018年的净利润约等于2016年的十分之一。 增长乏力与公司的收入结构有关。证券经纪业务一直是财达证券营业收入的主要来源。2017年、2018年、2019年和2020年1-6月，来自证券经纪业务的收入分别为7.82亿元、5.55亿元、6.72亿元和3.97亿元，占营业收入的比例分别为53.27%、38.02%、37.03%和37.59%。公司的经纪业务的业绩呈现明显波动，一部分是由于周期的影响，另一部分还与公司的业务发展有关。 一方面，而由于行业的发展趋势，公司的证券经纪业务佣金费率水平整体呈下降趋势，拖累整体业绩发展。而另一方面，公司的经纪业务呈现较强的地域性，区域扩张速度缓慢。2017年、2018年、2019年和2020年1-6月，公司来源于河北省内营业网点的证券经纪业务手续费及佣金净收入占比分别为90.20%、90.55%、90.37%和90.60%。 中小券商之困 根据中国证券业协会公布的数据，公司2019年总资产排名51名，净资产排名56名，净资本排名45名，2019年当年营业收入排名第52名。从各个维度来看，财达证券是名副其实的中小型券商。 财达证券的传统经纪业务基础较好，2019年代理买卖证券业务收入（含席位租赁）排名第38名；公司固定收益融资业务发展较快，债券主承销家数和主承销金额2019年较2017年均有较大幅度提升。但公司证券自营、资产管理等业务起步较晚。 证券经纪业务是券商的传统业务。近年来，证券营业部数量迅猛增长，券商业务同质化严重，竞争激烈。此外，“一人一户”政策的放开，互联网券商的冲击，以及交易佣金费率设定最高上限并向下浮动的政策，使得传统券商的经纪业务佣金议价能力持续降低。经纪业务的佣金费率承压，已经是行业共同面临的趋势。 在佣金率下行的压力下，大中型券商已领先一步转型，从经纪业务向外寻求新的增长点。从2019年上市券商营收结构看，投资和经纪业务仍是前两大业务，投资收入占比达到40%，创历史新高，经纪业务收入占比回落至22%，利息净收入/投行/资管收入占比分别为13%/11%/9%。中大型券商纷纷开展费率更高的机构经纪业务和财富管理业务。目前，TOP6头部券商经纪业务收入占比19.4%，低于行业平均水平。 而2018年、2019年和2020年1-6月，财达证券的证券经纪业务的收入占比一直在37%—38%这个区间，远高于上市券商平均水平相比，并未出现下降趋势。可见公司的业务产品创新和经营模式转型，似乎遇到了瓶颈。
普百姓，惠民生，金品质，融天下。 2020年是普惠金融五年规划收官之年，站在此时回望，这一年中小微企业面临着生死挑战，但同时愈发感受到了来自金融机构的温暖，“帮助中小微企业，就是帮助银行自己”已成为业内广为流传的一句话。作为深耕普惠金融领域的主力军，上海银行持续打造特色化、差异化普惠金融服务。 不积硅步无以至千里，2020年也是上海银行三年发展规划（2018-2020）的收官之年，该行先后推出普惠金融专项指导意见、支持民营及小微企业“30条”等一系列举措，并创新升级供应链金融服务，加码金融科技研发应用，有力支撑普惠金融。数据显示，今年前三季度，上海银行普惠金融贷款投放金额365.47亿元，同比增长136.95%。 不过，践行普惠金融不单单是银行的事，更需要联合政府、园区、非银机构等。一直以来，上海银行，积极搭建银政、银保、银担、银园、银租金融合作生态体系，共建上行普惠生态圈，切实缓解企中小微企业融资贵、融资难的问题。 精准发力，打造综合化普惠金融服务 上海银行开展普惠金融的历史由来已久。自1995年成立之初，该行就坚持服务中小企业的定位，支持民营经济发展，在把握时代浪潮的探索中，力争走在行业前列。自2005年起，上海银行以差异化营销为导向，在相关部门支持下，按照五专，即“专门的队伍、专门的授权、专门的审批、专门的定价、专门的激励约束”的思路，开展了小企业信贷业务“先行先试”工作。 多年服务经验的积累，成就了上海银行如今在普惠金融领域的发展壮大。期间，该行总结出了一套独门“打法”。一方面，深耕区域市场，积极运用长三角、京津冀、粤港澳经济发达地区的区位优势，搭建不同部分的合作生态体系，共建普惠生态圈。 另一方面，借助科技赋能，围绕具有集群效应小微企业生产经营场景，实现批量获客互荐和交易融合，不断地进行内部的流程改造和系统建设，通过极简高效的用户体验，提升普惠业务综合服务能力。 与此同时，通过深入研究各类细分客户群特征，为不同行业和成长阶段的小企业提供包括开户结算、资金周转、贸易融资、理财增值等在内的金融解决方案服务。 在上海银行小企业金融服务中心、普惠金融事业部负责人郑涵看来，评判一个企业的融资成本，不能只参考贷款成本，更应该计算包含其他业务在内的总账。也因此，上海银行近来大力推进综合金融服务，通过开户结算、代发工资、国际结算等一揽子服务，可更好判断企业的经营情况、还款能力，从而降低企业的融资成本。 专门从事线束制造和电子元器件分销的上海查尔斯电子有限公司（下称查尔斯集团）就对上海银行的金融服务就有着深刻体会。据查尔斯集团董事长杨晨介绍，集团与上海银行同岁，成立之初就在上海银行开立基本户，目前与上海银行的合作已达25年之久。“从最初的日常结算、信贷融资，到如今的理财增值、国际业务，我们通过银行和企业间的紧密合作加速了自身的发展。”他说道。 而为了提高企业的金融体验，上海银行还持续丰富普惠金融产品，以提升客户体验为出发点和落脚点，打通行内对公、对私普惠贷款产品边界，形成全行普惠金融产品融合；另外，针对不同行业、不同发展阶段小微企业的差异化需求，上海银行通过制定专项产品或服务方案，解决企业需求痛点。 科技赋能，解决“两大不对称”难题 在上海银行发展普惠金融过程中，金融科技扮演着重要角色。尽管科技没有改变金融的根本属性，但在一定程度上提升了金融的效率，改进了金融风控的方式。有了科技的赋能，中小微企业和个人的金融可得性得到显著提升，解决了普惠金融存在的“普而不惠”、“惠而不普”的痛点。 郑涵认为，中小企业出现“融资难”、“融资贵”的原因主要来自“两个不对称”，一是信息不对称，银行在获取企业经营信息、信用信息等方面效率较低、难度较大，客观造成了信贷投放效率不高；二是成本不对称，中小企业整体实力和抗风险能力相对较弱，风险成本较高，加之中小企业量大面广、单户金额小，在传统方式下，内部操作成本也相对较高，从而造成了“不敢贷、不愿贷”的情况。 金融科技的出现则为银行解决上述问题提高了有效途径。上海银行充分运用科技手段，推进普惠金融数字化转型。据了解，去年以来，该行积极发展以“上行e链”为核心的线上供应链金融业务，通过整合核心企业与上下游企业信息，为小微企业增信；通过运用大数据技术，结合服务场景，实现线上批量化、智能化操作。 目前，上海银行已投产超过70项线上供应链项目，包括海尔、中铁建、中船、中集、京东金采、中国华能、携程、联通支付、叮咚买菜、每日优鲜等。截至11月末，该行线上服务的普惠客户已超过4万户。 事实上，业内的共识也在于，线上化、平台化是未来普惠金融发展的主要方向，对于银行而言，主动拥抱产业互联网这一巨大市场是普惠业务可持续健康发展的需要，更是银行转型发展的必由之路。 在此背景下，近年来上海银行主动求变，一方面，将银行的融资服务嵌入到客户各个相关场景中，与核心企业、场景平台方、服务商等一道搭建服务系统，为核心企业上下游小微企业、交易场景中的小微商户提供融资服务，通过批量服务助推业务规模增长。 另一方面，利用金融科技推动普惠金融转型发展，包括打造数字化产品体系、数字化服务平台等，以数字化提高服务效率、降低操作成本。通过全流程、线上化、嵌入式的风险管理，控制授信业务风险，提升风险监测水平。 搭建平台，拓宽普惠金融“朋友圈” 对于银行而言，践行普惠金融不单单要靠自身，更需要联合政府、园区、非银机构等。一直以来，上海银行积极与园区、担保机构等合作，建设普惠生态圈。 比如，银政方面，与各级政府合作搭建小微企业服务平台，重点支持漕河泾开发区、张江科学城、临港科技园区等一批特色鲜明的创新功能集聚区建设；银担方面，与市担保基金合作，针对“专精特新”等细分领域提供专项服务，业务规模位列各合作银行首位；银园方面，与产业园区合作搭建科创金融公共服务平台，联合各类外部机构向科创企业提供开户、结算、投融资、顾问咨询等一站式综合金融服务。 具体到合作方式上，上海银行与漕河泾新兴技术开发区的合作就颇具代表性。漕河泾新兴技术开发区科技创业中心总经理助理姚家宽介绍，近两年来，开发区通过和上海银行联合，多方面支持了小企业发展。主要包括，企业服务范围从单一成长期企业延展到初创期、成长期及成熟期企业，实现了更为广阔的企业生命周期覆盖；最高贷款额度从1000万元提高到2000万元，为企业发展提供更为充沛的资金支持；贷款最长期限从6个月提升至12个月，与各类企业差异化的用款周期需求实现更佳的匹配；引进投贷联动模式等。 整体而言，基于丰富的产品、科技的加持以及资源的整合，未来上海银行继续发挥自身优势，深化小微企业、民营企业金融服务，着力打造具有特色的普惠金融可持续发展模式。在郑涵看来，新时代下，如何定义金融服务的有效性，不再是简单地看卖了多少产品，而是要真正从为企业谋实惠的高度，树立端到端的思维。接下来，上海银行将进一步完善产品设计、功能、业务流程，持续提升客户体验；同时，结合转型升级要求，不断找到更为契合、更有效率、更加专业的模式。
作者 | 尼莫 来源 | 新股 提供IPO领域专业资讯，关注新股 据港交所12月24日披露，中天建设集团有限公司向港交所递交主板上市申请。这是中天建设二闯港交所。第一次公司在2020年5月25日递交招股书，但于11月25日失效。 中天建设债务形势不乐观 中天建设是一家湖南省领先的总承包建筑企业，有约40年的经营历史。据招股书，公司业务涵盖民用建筑工程服务、市政工程服务、地基基础工程服务、装配式钢结构工程服务及其他专业承包工程。公司的业务覆盖16个省，主要收入来自湖南省，其次是海南省。2020年前三季度湖南省、海南省收入分别占总营收77.21%、19.24%。 2017-2019年中天建设的营收分别为12.79亿元、15.30亿元、18.22亿元，增速较快。2017-2019年毛利率分别为7.73%，8.92%，10.07%，也表现出较快的增速。2020前三季度毛利率为11.00%，同比增长4.07%，受疫情影响，增幅较小。 值得注意的是，公司在2019年资产负债率达90.37%。不断提升的资产负债率将对公司的发展带来不利影响，如降低企业的资信度以及未来的融资能力，同时，公司工程投标的中标率也会受到影响。公司2020年前三季度中标率为15.1%，与2019年的28.1%相比波动较大，可以看出公司获取项目的能力并不太稳定。 负债率增高的原因主要是由于应收账款及票据的大幅增长，占总资产比例从2018年的54.42%提升至2019年的70.78%。虽说票据是建筑行业日常融资常采用对的手段，但过高的占比也会导致债务负担。而公司不断提高的应收账款周转天数也让人感到担忧，从2017年的41.39天上升至了2019年的74.99天，坏账风险增加。 EPC和装配式钢结构建筑成为趋势 EPC模式相比PC模式，在设计和现场装配等工作上能够实现统一的管理，减少各方沟通的时间，有利于项目的推进，降低项目成本，因此能够带来更高的毛利率，但承包商需要承担更高的风险，且对实施项目的控制力较低。 中天建设EPC的业务占比较少是导致公司利润率较低的原因之一。公司主要承包模式为PC模式，2020年前三季度PC模式建筑合同的收入10.81亿元，占总收入91.6%。其次是EPC模式，2020年前三季度EPC模式建筑合同收入0.95亿元，占公司总收入8.1%。公司与湖南设计院、杭萧科技签订EPC三方协议，湖南设计院负责提供综合设计服务、杭萧科技提供装配式钢结构产品、中天建设负责施工。 另一方面，2020年住建部提出了针对装配式建筑的“1+3“标准化设计和生产体系装配式，加速了装配式建筑的规模化和标准化。装配式建筑是将工厂制作好的配件，直接运输到施工建筑进行安装。这改变了传统的建造方式，将大量的作业由现场转移到了工厂，降低了对工人的依赖，节约了材料并缩短工期。 近年来装配式建筑逐渐转为以钢结构为主导。据沙利文报告，2015-2019年装配式钢结构建筑产值由124亿元提升到4457亿元，复合年增长率达145.0%，预计2024年达到12820亿元。由于湖南省在2019年通过《湖南省推进钢结构装配式住宅建设试点方案》，预计2020-2024年湖南的装配式钢结构建筑市场规模增速高于全国增速，复合年增长率有望达41.8%。凭借着湖南市场的增量，中天建设或能占据更高的市场份额。 小结 中天建设虽然业绩逐渐提升，但营运能力与偿债能力的问题是公司目前面临的巨大挑战，此次二闯港交所，能否成功还是未知数。
12月18日，兴业信托与中华环境保护基金会在北京共同举办生态环境领域投融资与绿色金融交流会。生态环境部科技与财务司一级巡视员朱广庆，中华环境保护基金会理事长徐光，生态环境部综合司政策处处长李华友、自然生态保护司综合处一级调研员王捷，中华环境保护基金会副秘书长房志，兴业国际信托有限公司董事长沈卫群、总裁薛瑞锋、监事长吕伟以及兴业银行总行绿色金融部相关负责人出席交流会。与会嘉宾就如何实现绿色金融与生态环境保护事业更加紧密地结合充分交流看法。交流会后，兴业信托与中华环境保护基金会正式签署绿色慈善信托合作协议。 本次绿色慈善信托合作将围绕生态环境保护各个公益领域展开，首个试点领域聚焦生物多样性保护，首期试点项目将围绕《生物多样性公约》第十五次缔约方大会举办开展相关的公益活动，这也标志着我国首个以生物多样性保护为主题的绿色慈善信托正式启动。 作为中国首家赤道银行，兴业银行早在2005年，也就是“两山”理论提出的当年，就在国内率先探索绿色金融业务，此后15年耕耘不辍，到2019年末，提前实现绿色金融“两个一万”中期发展目标，集团绿色金融融资余额突破1万亿，绿色金融企业客户突破1万户，在我国绿色金融市场稳居重要一席。作为兴业银行集团子公司，多年来，兴业信托在母行发展战略的引领下，将绿色信托作为重要战略性业务，努力成为信托行业绿色金融领跑者，与母行一道形成品种更加丰富、门类更加齐全的集团绿色金融产品服务体系。目前，公司累计投放绿色投融资规模突破1000亿元。 中华环境保护基金会是我国第一家从事环境保护公益事业的全国性公募基金会，在生态文明建设、生态环境保护等领域有着丰富的实践经验，为我国生态环境改善和实现绿色发展作出突出贡献。这次双方就“绿色慈善信托”开展合作，实现“绿色+慈善+信托”的有机结合，是发挥信托制度作用、促进我国环保公益事业发展的一次有益探索。后续双方将共同努力，发挥中华环境保护基金会在环保领域丰富的项目执行经验，发挥兴业信托在客户服务、受托资产管理等方面的专业能力，最终实现绿色慈善信托产品标准化、规范化、持续化、品牌化运作，汇集社会各界更多慈善公益力量，为我国生态环境保护事业、为人与自然命运共同体建设，作出积极贡献。 未来，兴业信托将继续发挥兴业银行集团以及公司自身在客户、渠道、资金、品牌等方面的优势，把绿色金融作为践行初心使命、服务高质量发展的重要主战场，综合运用股权投资、债权融资、慈善信托、服务信托等多种服务手段，支持绿色发展，建设美丽中国。 (此文不代表观点，系出于传递商业资讯目的刊登。)
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